2023年中期业绩点评：开发聚焦核心，运营轻重并举

2023年08月18日 --2023年中期业绩点评 核心观点： 分析师 销售同比增长，高能级城市占比大：公司2023年上半年实现销售额985.2亿元，同比增长14.81%；销售面积579.9万方，同比增行11.84%；销售均价16987元/平米，同比增长2.64%。公司销售回款率超过100%，维持高位。公司持续聚焦核心，在一、二线城市销售占比95%，销售在泉州、咸阳TOP1，成都、重庆、西安、昆明TOP2。分区域看，长三角、西部、环渤海、华南、华中区域合同销售额分别占总销售金额的29.5%、26.4%、22.7%、12.3%、9.1%。在全国化布局的基础上，长三角和西部区域销售占比过半。 H股收盘价(元，港币)16.54股票代码0960H股一年内最高价/最低价(元，港币)30.35/7.26恒生指数17950.85总股本/实际流通H股(万股)634170/634170流通H股市值(亿元，港币)1048.92 归母净利润正增长，开发毛利率下滑：公司2023年上半年实现主营收620.44亿元，同比下降34.56%；归母净利润80.58亿元，同比增长7.73%。归母净利润同比表现好于营业收入的原因在于1）2023年上半年公司实现权益性投资收益13.87亿元，同比提升235.46%，增长幅度较大；2）2023年上半年公司实现少数股东损益12.38亿元，同比下降63.64%。盈利能力上，2023年上半年开发业务结算毛利率为14.3%，较2022年下降3pct，这与行业整体毛利率下行趋势一致。费用管控上，2023年上半年公司的销售、管理费用率分别为3.89%、4.64%，分别较2022年上半年提高1.61pct、0.32pct。 投资稳健，聚焦核心：2023年上半年，公司新增土储建面257万方，权益建面184万方，对应权益比例71.6%，平均权益楼面价9744元/平米，较2022年上半年下降0.88%。分地区看，西部、长三角、华中、环渤海、华南区域的新增土储建面分别占总新增土储的30.7%、29.3%、15.8%、14%、10.2%，投资聚焦西部和长三角区域。截至2023年上半年末，公司土储5489万方，权益建面3816万方，对应的权益比例为69.52%，较2022年末提升0.93pct。分区域看，环渤海、西部、长三角、华中、华南区域的土储分别占总土储的31%、25%、19.7%、14.0%、10.3%。总土储的平均楼面价为5027元/平米，按照本地销售均价计算，土储楼面价/销售均价为29.6%。 运营收入增长，出租率保持高位：运营业务实现收入63.3亿元，同比增长8.02%。1）商业投资实现租金收入50.1亿元，同比增长8%；截至2023年上半年末，公司已运营商场81座，运营总建面762万方，整体出租率为95.4%，较2022年末的整体出租率有所提高；2023年上半年新开业商场5座，其中轻资产2座，商业发展轻重并举。2）长租公寓实现租金收入12.3亿元，同比增长4%，5年CAGR为51%；公司旗下品牌“冠寓”已开业11.9万间，规模行业领先，截至2023年上半年末的整体出租率为93.7%，其中开业超过6个月的项目出租率为95.9%，分别较2022年上半年高出5.2pct、4.8pct。 债务结构安全，保持绿档：截至2023年上半年末，公司的剔除预收款的资产负债率为61.9%，为近5年新低，净负债率为57.2%，杠杆水平低；平均借贷成本为4.26%，持续保持低位；平均贷款年限为7.19年，一年内到期债务占总债务比例17.9%，长短债比例健康；现金短债比1.96倍，剔除预售监管资金及受限资金后的现金短债比为1.27倍，在手现金充裕。 投资建议：公司债务结构健康、融资成本保持低位；销售额实现14.81%的增长，聚焦核心、投资稳健。我们看好公司的稳健经营和长期深耕核心的策略，结合行业整体毛利率下行的趋势，我们预计公司2023-2025年归母净利润为249.88亿元、261.99亿元、287.87亿元，EPS为3.94元/股、4.09元/股、4.49元/股，对应PE为3.90X、3.76X、3.43X，给予“推荐”评级。 ⚫风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、运营业务不及预期等。 公司财务预测表 分析师承诺及简介 胡孝宇，房地产行业分析师，3年房地产研究经验，美国东北大学硕士，同济大学金融学学士，曾就职于天风证券，2023年7月加入中国银河证券研究院。 评级标准 未来6-12个月，行业指数相对于基准指数（沪深300指数）推荐：预计超越基准指数平均回报20%及以上。谨慎推荐：预计超越基准指数平均回报。中性：预计与基准指数平均回报相当。回避：预计低于基准指数。 公司评级体系 未来6-12个月，公司股价相对于基准指数（沪深300指数）推荐：预计超越基准指数平均回报20%及以上。谨慎推荐：预计超越基准指数平均回报。中性：预计与基准指数平均回报相当。回避：预计低于基准指数。 免责声明 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资咨询建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告而取代自我独立判断。银河证券认为本报告资料来源是可靠的，所载内容及观点客观公正，但不担保其准确性或完整性。本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断，银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接，银河证券不对其内容负责。链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 银河证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。银河证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格。除非另有说明，所有本报告的版权属于银河证券。未经银河证券书面授权许可，任何机构或个人不得以任何形式转发、转载、翻版或传播本报告。特提醒公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告。本报告版权归银河证券所有并保留最终解释权。 联系 机构请致电：深广地区：程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn上海地区：陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn北京地区：田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn唐嫚羚010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn