城中城改造十五问

1.此轮城中村改造不同于上棚改：①定义不同；②土地性质不同（最大的区别）；③拆改涉及面积范围与过去棚改执行上的本质不同；④补偿方式和资金来源不同等。 2.此轮城中村改造涉及多少城市：截至21年末我国超大特大城市有19个。 3.城中村改造模式有哪些：①拆后重建型；②不拆纯改型；③改增型；④基础设施调整型。 4.城中村重建型改造模式有哪些：①杭州模式：政府主导、做地+收储、一二级分开；②深圳模式：市场主导，一二级联动；③广州模式：由“政府主导、村为主体，市场参与”转为做地和收储相分离；④上海模式：政府主导，重视对开发企业筛选与把关。 5.19个特大超大城市城中村改造规划：①不同城市在改造目标、模式上各有探索，地方政府自主权较大；②在实践层面，已有部分城市出台了较为详细的城中村改造规划，其中广州、上海、长沙等已出台十年的长周期目标。 6.城中村改造影响几何 ：2019-2022年我国城中村改造投资额均值为11634.7亿元，2022年投资额降速至6559.26亿元。参考各城改造规模及规划描述，可以判断即使有配套资金加持，带来的更多也只有边际变化，其对于超大特大城市的价格拉动作用以及对周边三四线城市传导作用将会有限。 7.城中村改造周期有多长：如今在建城中村批后实施周期平均已超过7年，特大城市一线城市除重点项目外，平均周期都超过10年；随周期加长、村民临迁、融资成本不断推高，带来项目资金短缺推进困难。 8.城中村改造能否快速提速：城中村改造没有停过，但前期降过速，现在政策引导更多在于提速。我们认为城中村改造有几大痛点、难点、拟解决问题难以简单通过政策指引、资金引导去压缩改造周期，城中村改造不是说提速就提速。 9.城中村改造是否改变土地性质、改变建筑用途：城中村或因土地用途变更而涉及较为复杂的土地所有权变更问题，亦或是因原区位调整更新后既有建筑（危改）涉及更复杂的变更用途和变更容积率手续；且城中村改造并不必然以征收集体土地为前提，还涉及国有建设用地、既有建筑用途变更、容积率增容工作。 10.城中村改造前期涉及哪些费用：①前期费用或包括基础数据调查费、项目实施改造方案编制费等；②拆迁费用或涉及临迁费、房屋拆运费用、房屋建筑成本补偿费、修缮费、迁建费等；③复建费用或涉及住宅、商场改造、建设费用、基础设施建设费用等。 11.此轮城中村改造主要资金来源推测：城中村改造原本已有成熟资金对应体系，主导资金跟随主体/拆建模式走；本轮城中村改造政策在额外配套资金方面尚未明确，预期后续会有额外中长期配套资金去扶持。 12.民间资本还能从何处去介入：大部分一二级不联动的城市，其一级基本上由地方城投主导，民间资本很难介入；一二级联动中能够介入的民间资本多为深耕多年的民企，而当前尚有余力去做增量的民营旧改房企所剩无几。 13.“平急两用”理解：“平急两用”建设亦属于城市统筹发展的重要一环，有利于提升城市应急保障能力、强化人文居住环境，与城中村改造密不可分。 14.城市更新引入REITs的可能性有多少：从资产属性来看，城市更新作为复合型城市综合体涉及改造资产类别多元，部分底层资产属性已和当前试点范围重合，存在后续建造完成后与REITs结合的探索空间。 15.预计城中村改造关联政策后续方向：①地方维度的相关政策细节的调整；②具体金融口配套资金支持政策的落地；③在土地、融资等方面与鼓励社会资本参与形成更多共振；④在解决社会痛点上有更多路径的探索。 涉及城中村改造的相关标的：城建发展、首开股份、京投发展、中华企业、上海临港、浦东金桥、光明地产、招商蛇口、天健集团、绿景中国地产、华润置地、沙河股份、招商蛇口、中国海外发展、万科、金地集团、越秀地产、保利发展、珠江股份。 风险提示：政策落地不及预期；需求复苏不及预期；出险房企风险蔓延。 事件相关政策： 7月21日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。 会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 7月24日，政治局会议提到“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。” 7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。 何立峰指出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署。积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。从客观实际看，现阶段推进城中村改造困难大、矛盾多、情况复杂，要坚持问题导向和目标导向，以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子。 何立峰强调，城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。建设好配套公共基础设施，做好历史文化传承保护。相关部门要抓紧完善政策体系，相关城市政府要切实履行主体责任，加强领导力量，健全工作机制，推动城中村改造工作取得实效。 图表1：我国城市更新衍化时间轴 1、城中村改造是什么？ 从我国城市更新衍化时间轴来看，改造方向最早是从旧改和棚改展开的。随着房地产行业步入减量时代，引导政策对城市更新在统筹规划、城市转型、品质升级等赋予了更高要求，城市更新改造也从追求增量走向激活存量、从单一“人迁房拆”模式走向多元精细改造路径。在棚改粗放式做增量时代，虽然快速推动了全国城市化发展，但也造成部分低能级城市城区土地的超饱和开发；在当前大中城市人口持续汇聚的背景下，“盘活存量、做优增量、提高质量”的重要性更加突出，因此自2022年起，城中村改造不断受到国家及地方政策的持续关注。 此轮城中村改造不同于上轮（2015-2018年）棚改： ①定义不同。城中村改造是城市更新中的一个维度。广东省是最早推行“三旧（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造”的试点区域（《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见粤府〔2009〕78号》），而深圳是在此基础上进行了完整城市更新体系建设探索的城市，如在2009年颁布的《深圳市城市更新办法》中将城市更新界定为：对城市建成区中的旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域，进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。 城中村广义上是指在城市快速发展过程中，与时代发展相对滞后、脱离现代城市管理、生活水平较低的居住区，同时具备建筑密度大、道路不成系统、治安混乱、公共服务设施缺乏、人口复杂等特点，同时区域内本地居民经济收入以“瓦片经济”为主，导致区域内的群租现象较为明显。 而棚户区改造发源于深圳，后在我国东北地区推广较多，当时主要解决的是各种旧工业区、国营老厂下岗职工居住的老宿舍区的改造问题；后来在执行过程中又对棚户区的边界界定做了一定放大，广义棚户区是指城市建成区范围内的城市低收入住区，区域内具有平房密度较高、使用年限较长、住房质量差、人均建筑面积小、基础设施不完善、交通不便、安全隐患和火灾隐患大、环境脏乱差的特点。 ②土地性质不同（最大的区别）。通常城中村涉及的土地性质以集体建设用地为多，少量国有建设用地和其他类型用地（水利、林地、农地）；而原棚户区定义下改造区域大多数为国有建设用地。在2016年扩大定义范围后，城中村综合整治包含了棚户区改造，现称为城市更新，则集体建设用地和国有建设用地都有。 受限于土地性质，城中村在过往自主建设中按照村庄建设管理，不缴纳土地出让金等费用，产权证也不都由国家房管部门颁发（多半由乡政府或村政府颁发，亦或是乡镇司法局登记的确权合同，国有企业的宿舍租赁合同或是买卖合同），因此也被称为“乡产权”房或“小产权”房，本身居住无碍，但因无产权导致多在出售及转让、融资上受限，虽近年乡村确权完成发证，但由于法规限制，私下交易多半不被认可，后期拆迁亦为难事。 棚户区则不然，因其土地性质大多为国有土地，有完善的确权和国家颁发土地使用许可证和产权证、使用权证（老公房部分采取租赁，亦有公有住房租赁证明），因此外来居民在棚户区买房也不必担心产权问题，只是近年来房产交易过于频繁，导致后期拆改前期沟通和意愿征集难处颇多。 1.房庆方,马向明,宋劲松.城中村:从广东看我国城市化进程中遇到的政策问题[J].城市规划,1999(9).DOI:10.1088/0256-307X/16/9/020. 2.李晴,常青."城中村"改造实验——以珠海吉大村为例[J].城市规划, 2002.DOI:CNKI:SUN:CSGH.0.2002-11-005. 3.余航.城中村改造模式研究——北京市何各庄案例分析[J].农业经济问题, 2011(4):108-108. 4.清华新型城镇化研究院《尹稚教授解读：城中村改造政策落地，加快农业转移人口市民化》5.裴婷婷.城市棚户区改造实践研究[D].内蒙古大学,2014.DOI:10.7666/d.Y2571902. ③拆改涉及面积范围与过去棚改执行上的本质不同。上轮棚改主导模式是片区整体拆建，特点是整体全拆全新建，改造规模与力度较大，但住建部于2021年8月发文《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，对棚改提出了新的方案：“除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。严格控制大规模增建，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2”等要求（大部分城中村建筑出于现实市场需求涉及超规模建造，因而不满足前提条件；实际案例中改造范围或大于片区改造面积），引导城市从整体拆建转换成有机更新。 故此，此轮城中村本身多位于超大特大城市的核心区域，伴随着保障性住房建设及历史文脉保护、环境保护目标升级，以及对于区域内的公共基础设施完善的要求不同，预期将主要是以综合整治类为主，配以加建、局部拆建、拆后重建为辅的方式； 同时在这种模式下其在优化城市空间形态、空间尺度和城市风貌上的功能将被放大。 ④补偿方式和资金来源不同。上一轮棚改主要采用货币化安置为主，实物安置为辅的补偿方式，但由于纯粹货币化安置带来的后续问题较多，弊端频发，导致货币安置成为末日黄花；城中村改造中拆建类的补偿方式则更加多样化，货币、房票、原地还迁、异地安置均有（基本以原地安置为主）。 从资金维度来讲，上轮棚改除房企自筹资金外，还有国开行借款、专项债等额外的资金加持。城中村改造也不例外，因其一直在进行中，原本就有对应资金支持，而本轮城中村改造政策在额外配套资金方面尚未明确，我们预期后续会有额外中长期配套资金去扶持。 图表2：城中村改造与旧改、棚改区别 2、此轮城中村改造涉及多少城市？ 根据国务院审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，此轮城中村改造主要针对超大特大城市。参考于2014年下发的《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为