房地产行业：政策放松进入推进阶段

EquityResearch SectorReport:PropertySector中文版ChunliZhan詹春立行业报告：房地产行业Chineseversion(852)25097745james.zhan@gtjas.com.hk 15August2023 政策放松进入推进阶段 SectorReport 政策放松进入推进阶段。我们认为，随着政策演进进入实施阶段，未来可能会出现一波房地产宽松政策。我们还预计短期内一线城市将出台具体的放松措施， 考虑到所有一线城市都在2023年8月初发声表态将放宽当前的房地产限制政策。更重要的观点，我们认为房地产需求端的放松是一个中长期的行为；其主要目的是减缓房地产行业的下行，而不是推动房地产销售回到高位。 2023年7月份国家统计局地产销售数据进一步下降。我们在2023年7月没有看到任何销售复苏的迹象。根据国家统计局的数据，2023年前7个月，全国房地产销售额同比下跌1.5%，今年以来首次落入负值区间。与此同时，2023年前7个月全国房地产销售面积同比下降6.5%。另一方面，待售面积继续攀升，截至2023年7月底达到6.456亿平方米，同比上升17.9%。目前，我们认为政策方向是解决房地产行业供需不匹配的问题。展望未来，我们认为更多高线城市的全方位的放宽政策将有助于改善房地产销售大幅下降的趋势。 EquityResearchReport 2023年7月份疲弱的社融数据表明房贷利率下调的空间仍较大。根据中国人民银行2023年8月11日披露的数据，2023年7月社融增量数据同比大幅下降。 住户贷款成为主要拖累因素之一。我们认为疲弱的社融数据表明：1）房地产销售尚未出现任何复苏迹象；2）由于短期和中长期住户贷款双双下降，表明置换贷款的需求在减少。考虑到越来越多的城市将房贷利率已降到5年期LPR减20个基点（4.0%）以下，但2023年7月房地产销售继续走弱，我们预计未来几个月房贷利率可能进一步下降。 鉴于即将发布的疲软中期业绩可能成为制约市场的因素，我们在选股上保持谨慎。优质房企中，我们推荐招商蛇口（001979SZ）、保利发展（600048SH）和万科企业（02202HK）。同时，我们也推荐园区公司中新集团（601512SH），其在利好产业政策下具备更好的增长前景。另外，我们也推荐绿城管理（09979HK），其将受益于地方国企及金融机构等新增客户需求。 PropertySector 风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求下行。 Rating:Outperform Maintained 评级：跑赢大市(维持) MSMPIandHSIperformance %ofreturn 40.0 20.0 0.0 (20.0) (40.0) (60.0) (80.0) Aug-22Oct-22Dec-22Feb-23Apr-23Jun-23Aug-23 HSIIndexMSMPIIndex Source:Bloomberg. 股 票研 究 行 业 报告 证 券研究报 告 房 地产行 业 政策放松进入推进阶段。继2023年7月底监管层密集释放积极信号之后，我们最近看到多地政府正在落实房地产放松政策。2023年8月3日，郑州成为首个宣布“新15条”的城市，以进一步放宽楼市限制。重点包括：1）取消各区新房限售；2）实施“认房不认贷”；以及3）推动商业银行降低存量按揭贷款利率。2023年8月4日，南京也公布了“新八条”稳楼市政策，以支持刚性和改善性住房需求。2023年8月9日，江苏省宣布全面取消除南京和苏州以外城市的落户限制。我们认为，随着政策演进进入实施阶段，未来可能会出现一波房地产宽松政策。我们还预计短期内一线城市将出台具体的放松措施，考虑到所有一线城市都在2023年8月初发声表态将放松当前的房地产限制政策。考虑到过去几个月房地产销售低迷，我们预计今年第四季度销售有望小幅改善。更重要的观点是，我们认为房地产需求端的放松是一个中长期行为；其主要目的是减缓房地产行业的下行，而不是推动销售回到高位。2023年7月房地产销售进一步下滑。我们在2023年7月没有看到任何销售复苏的迹象。根据中国国家统计局的数据，2023年前7个月，全国房地产销售额同比下跌1.5%，今年以来首次落入负值区间。与此同时，2023年前7个月全国房地产销售面积同比下降6.5%。考虑到国家统计局调低了2022年房地产销售额数据的基数（我们估计比2022年披露的数据低5%-7%），我们认为销售疲软的趋势更加明显。另一方面，待售面积继续攀升，截至2023年7月底达到6.456亿平方米，同比上升17.9%。目前，我们认为当前政府的主要任务是解决房地产行业供需不匹配的问题。因此，“弱供应，强需求”将是一贯的政策基调。展望未来，我们认为更多高线城市的全方位的放宽政策将有助于改善房地产销售大幅下降的趋势。 图1:2023年1-7月全国房地产销售额同比下跌1.5%图2:2023年1-7月全国房地产销售面积同比下降6.5% 15August2023 PropertySector房地产行业 20,000RMBbn160%2,000mnsq.m.120%18,000140%1,750100%16,000120%80%14,000100%1,50012,00080%1,25060% 60%40% 10,00040%1,00020% 8,00020%7506,0000%0% 500 4,000-20%-20%2,000-40%250-40% 0-60%0-60% AmountSoldofCommodityHouses(LHS)GFASoldofCommodityHouses(LHS)AmountSoldofResidentialHouses(LHS)GFASoldofResidentialHouses(LHS)AmountSoldYTDYoYofCommodityHouses(RHS)GFASoldofCommodityHousesYTDYoY(RHS)AmountSoldYTDYoYofResidentialHouses(RHS)GFASoldofResidentialHousesYTDYoY(RHS) 资料来源：中国国家统计局、国泰君安国际。资料来源：中国国家统计局、国泰君安国际。 2023年7月份疲弱的社融数据表明房贷利率下调的空间较大。根据中国人民银行2023年8月11日披露的数据，2023年7月社融增量数据同比大幅下降。2023年7月，社会融资规模增量为人民币5,282亿元，同比减少人民币2,703亿元。住户贷款成为主要拖累因素之一。短期和中长期住户贷款在2023年7月均有下降。2023年7月，住户贷款减少人民币2,007亿元，其中短期贷款减少人民币1,335亿元，中长期贷款减少人民币672亿元。我们认为疲弱的社融数据表明：1）房地产销售尚未出现任何复苏迹象；2）由于短期和中长期住户贷款双双下降，表明置换贷款的需求在减少。此外，我们认为持续疲弱的社融数据表明房贷利率仍有下调的空间。根据贝壳研究院数据，2023年7月，首套房主流房贷利率为3.90%，二套房则为4.81%。两个利率都比2023年6月下降了10个基点。考虑到越来越多的城市将房贷利率设定在5年期LPR-20个基点（4.0%）以下，但2023年7月房地产销售继续走弱，我们预计未来几个月房贷利率将进一步下降。 SectorReport 图3:社会融资总额在过去两年呈下降趋势图4:2023年7月百城主流房贷利率下降 15August2023 14% 5.5%100-cityprevailingmortgagerate 12%10%5.0%4.91%4.91%4.91%4.91%4.91%4.91% 8%8.9%4.5%4.81%6% 4.0%4.10%4.04% 4%4.02%4.01%4.00%4.00%3.90%2%3.5% 0% 3.0% Jan-23Feb-23Mar-23Apr-23May-23Jun-23Jul-23 TotalSocialFinancing:YoYFirsthomemortgagerateSecondhomemortgagerate PropertySector房地产行业 资料来源：中国人民银行、国泰君安国际。资料来源：贝壳研究院、国泰君安国际。 我们对行业仍持谨慎观点。在积极的政策环境下，我们认为市场焦点应回归基本面。即将发布的疲软中期业绩将成为投资者的主要担忧。最近，碧桂园（2007HK）2023年上半年的巨额亏损和潜在债务违约使行业情绪受到打击。因此，我们建议投资者在选股上保持谨慎。我们仍然推荐行业内的国企和优质民企，主要考虑到1）其优质的土储，及2）其财务优势支撑市场份额持续扩张。优质龙头中，我们推荐招商蛇口（001979SZ）、保利发展（600048SH）和万科企业（02202HK）。同时，我们也推荐园区公司中新集团（601512SH），其在利好产业政策下具备更好的增长前景。另外，我们也推荐绿城管理（09979HK），其将受益于地方国企及金融机构等新增客户需求。 SectorReport 个股评级标准 评级定义 参考基准:香港恒生指数评级区间:6至18个月 15August2023 相对表现超过15% 买入 或公司、行业基本面展望良好 相对表现5%至15% 收集 或公司、行业基本面展望良好 相对表现-5%至5% 中性 或公司、行业基本面展望中性 相对表现-5%至-15% 减持 或公司、行业基本面展望不理想 相对表现小于-15% 卖出 或公司、行业基本面展望不理想 行业评级标准 评级定义 参考基准:香港恒生指数评级区间:6至18个月 跑赢大市中性跑输大市 相对表现超过5% 或行业基本面展望良好相对表现-5%至5%或行业基本面展望中性相对表现小于-5% 或行业基本面展望不理想 利益披露事项 (1)分析员或其有联系者并未担任本研究报告所评论的发行人的高级人员。 PropertySector房地产行业 (2)分析员或其有联系者并未持有本研究报告所评论的发行人的任何财务权益。 (3)国泰君安或其集团公司并未持有本研究报告所评论的发行人的市场资本值的1%或以上。 (4)国泰君安或其集团公司在过去12个月内有与本研究报告所评论的碧桂园(02007HK)存在投资银行业务的关系。 (5)国泰君安或其集团公司沒有为本研究报告所评论的发行人进行庄家活动。 (6)没有任何受聘于国泰君安及其集团公司的个人担任本研究报告所评论的发行人的高级人员。没有任何国泰君安及其集团公司有联系的个人为本研究报告所评论的发行人的高级人员。 免责声明 本研究报告并不构成国泰君安证券(香港)有限公司(“国泰君安”)对购入、购买或认购证券的邀请或要约。国泰君安与其集团公司有可能会与本报告涉及的公司进行投资银行业务或投资服务等其他业务(例如:配售代理、牵头经办人、保荐人、承销商或自营投资)。 国泰君安的销售人员，交易员和其他专业人员可能会口头或书面提供与本研究报告中的观点不一致或截然相反的观点或投资策略。国泰君安的资产管理和投资银行业务团队亦可能会做出与本报告的观点不一致或截然相反的投资决策。 本研究报告中的资料力求准确可靠，但国泰君安不会对该等资料的准确性和完整性做出任何承诺。本研究报告中可能存在一些基于对未来政治和经济状况的某些主观假定和判断而做出的前瞻性估计和预测，而政治和经济状况具有不可预测性和可变性，因此可能具有不确定性。投资者应明白及理解投资之目的和当中的风险，如有需要，投资者在决定投资前务必向其个人财务顾问咨询并谨慎抉择。 本研究报告并非针对且无意向任何隶属于或位于某些司法辖区内之人士或实体发布或供其使用，如果此等发布、公布、可用性或使用会违反该司法辖区内适用的法律或规例、或者会令国泰君安或其集团公司因而必须在此等司法辖区范围内遵守相关注册或牌照规定。 SectorRepor