房地产行业周报：行业风险再暴露

板块行情：本周（8月7日-8月11日）申万一级行业指数全面下跌，房地产指数下跌4.6%，在31个一级行业板块中跌幅排名第4位。 公司动态：1）招商蛇口：坚定推进产业园区从“物业空间运营商”向“产业发展运营商”的战略转型。2）碧桂园：两笔美元债未支付票息，表示出现阶段性流动压力；公司上下全力以赴保交付、积极化解阶段性流动压力、保障经营有序开展，并为此成立专项小组。3）万科：贵阳云岩区、观山湖区与万科签约，发展建设避暑类地产。4）融创中国：中航信托同意8亿向首开股份转让目标股权及中航信托对宁德融熙享有的目标债权，出售事项的代价将全部用于解决融创中国与中航信托的债务问题。5）龙湖集团：商业航道总经理李楠将退休，由华润前职业经理人包伟接任。 销售端：需求端仍然较为疲弱，1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降16%，同比下降36%。2）从我们监测的11城数据来看，本周二手房日均成交面积环比上涨3%。 政策要闻：中央层面：1）人民银行营业管理部召开2023年下半年工作会议，提出落实好“金融16条”，做好保交楼金融支持，持续加大对住房租赁、城市更新领域的金融支持，维护首都房地产市场稳健运行。2）央行：2023年前七个月社会融资规模增量累计为22.08万亿元，比上年同期多2069亿元；7月份社会融资规模增量为5282亿元，比上年同期少2703亿元。地方层面：1）北京：受灾情影响较大的职工可全额提取公积金。2）南昌：省内正常缴存住房公积金职工，在南昌市行政区域范围内购买住房的，可享受南昌市职工同等待遇。3）湖南：全省部署开展“夏秋攻坚”保交楼专项行动，确保房屋交付率达到90%以上。4）海南：二手房公积金贷款可“带押过户”。5）贵州六盘水：生育两孩及以上子女的缴存人家庭，公积金贷款额拟上浮20%。6）成都：拟实施按月提取公积金直付房租。7）浙江金华：实施提高住房公积金最高可贷额度、鼓励城市更新房票安置、加大信贷支持力度、降低住房交易税费等七条措施。8）厦门：尝试采用“多批次并行、单独项目分配”方式，同步启动四个批次保障性租赁房申请分配，共推出6000套房源。9）杭州：紧密结合“平急两用”、城中村改造、保障性住房等重大基础设施项目，支持房地产市场平稳健康发展。10）重庆：优化住房公积金置换贷款住房套数认定标准。 投资策略：政治局会议后，各地因城施策空间进一步打开，预计高能级城市将采取“因区施策”策略，定向放松外围区域需求端政策，且政策周期会拉的比较长，可以积极参与博弈的机会，建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企，关注招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地产等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：股票市场全面下跌，地产板块跌幅位居第四 本周申万地产板块下跌4.6%。本周（8月7日-8月11日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.6%，在31个一级行业板块中跌幅排名第4位。 图表1本周申万地产板块下跌4.6%，板块排名跌幅第4位 本周A股板块内涨幅第一为深振业A，累计涨幅达12.3%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为深振业A、天房发展、深深房A、粤宏远A、光大嘉宝，跌幅前五的个股分别为云南城投、京投发展、新大正、中迪投资、华远地产。 图表2深振业A周涨幅达12.3% 图表3云南城投周跌幅20.6% 本周港股板块内涨幅第一的为中国金茂，上涨0.8%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为中国金茂、绿城服务、华润万象生活、中国海外发展、金茂服务，跌幅前五的个股分别花样年控股、恒大物业、碧桂园、碧桂园服务、佳兆业集团。 图表4本周中国金茂集团上涨0.8% 图表5本周花样年控股下跌55% 二、政策要闻：央行支持房地产市场平稳健康发展，湖南开展保交楼专项行动 中央层面：1）人民银行营业管理部召开2023年下半年工作会议，提出落实好“金融16条”，做好保交楼金融支持，持续加大对住房租赁、城市更新领域的金融支持，维护首都房地产市场稳健运行。2）央行：2023年前七个月社会融资规模增量累计为22.08万亿元，比上年同期多2069亿元；7月份社会融资规模增量为5282亿元，比上年同期少2703亿元。 图表6央行支持房地产市场平稳健康发展 地方层面：1）北京：受灾情影响较大的职工可全额提取公积金。2）南昌：省内正常缴存住房公积金职工，在南昌市行政区域范围内购买住房的，可享受南昌市职工同等待遇。 3）湖南：全省部署开展“夏秋攻坚”保交楼专项行动，确保房屋交付率达到90%以上。4）海南：二手房公积金贷款可“带押过户”。5）贵州六盘水：生育两孩及以上子女的缴存人家庭，公积金贷款额拟上浮20%。6）成都：拟实施按月提取公积金直付房租。7）浙江金华：实施提高住房公积金最高可贷额度、鼓励城市更新房票安置、加大信贷支持力度、降低住房交易税费等七条措施。8）厦门：尝试采用“多批次并行、单独项目分配”方式，同步启动四个批次保障性租赁房申请分配，共推出6000套房源。9）杭州：紧密结合“平急两用”、城中村改造、保障性住房等重大基础设施项目，支持房地产市场平稳健康发展。10）重庆：优化住房公积金置换贷款住房套数认定标准。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）招商蛇口：坚定推进产业园区从“物业空间运营商”向“产业发展运营商”的战略转型。2）保利发展：新发展模式要回归客户、回归产品。3）碧桂园：两笔美元债未支付票息，表示出现阶段性流动压力；公司上下全力以赴保交付、积极化解阶段性流动压力、保障经营有序开展，并为此成立专项小组。4）华润置地：独立非执行董事秦虹正式履任。5）万科：贵阳云岩区、观山湖区与万科签约，发展建设避暑类地产。6）融创中国：中航信托同意8亿向首开股份转让目标股权及中航信托对宁德融熙享有的目标债权，出售事项的代价将全部用于解决融创中国与中航信托的债务问题。7）龙湖集团：商业航道总经理李楠将退休，由华润前职业经理人包伟接任。 图表8招商蛇口推动产业园进阶，碧桂园全力以赴保交付 三、销售端：新房市场需求端回落，二手房市场小幅回暖 （一）新房市场：21城成交面积环比下降16%，同比下降36% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降16%，同比下降36%。1）本周21城商品房成交面积202万方，商品房日平均成交面积29万方，环比下降16%，同比下降36%，仍处于近5年来低位。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1亿方，同比增长0.26%。 图表9本周21城商品房单日平均成交面积29万方 本周一线城市商品房成交面积为59万平，环比下滑11%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为59万方、91万方、52万方，环比分别下降11%、22%、11%，同比分别下降39%、37%、27%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积环比分别下降9%、12%、8%、21%，主要原因是新房供应节奏有所放缓；二线城市中仅南京成交面积环比为正；三四线城市韶关环比增长107%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交建面2873万方，同比增长16.88%。我们监测的6个二线城市商品房成交建面4690万方，同比下降6.28%；11个三四线城市商品房成交建面2503万方，同比下降2.92%。 图表10本周21城周度成交面积202万方 （二）二手房市场：11城成交面积环比上涨3%，同比下降3% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交面积环比上涨3%。1）本周11城二手房成交面积131万方，日平均成交面积19万方，环比上涨3%，同比下降3%，二手房热度较为平稳。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积5121方，同比增长31%。 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积19万方，销售数据小幅回升 本周监测的一线城市二手房成交面积环比上涨8%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周二手房成交面积分别为29万方、82万方、21万方，环比分别变化+8%、-1%、+8%，同比分别变化-13%、-4%、+17%。2）一线城市中深圳二手房成交面积6.6万方，环比上涨11%，同比增长22%，北京二手房成交面积22.2万方，环比上涨7%，同比下降20%。3）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1192万方，同比增长21%；6个二线城市二手房成交面积3219万方，同比增长36%；3个三四线城市二手房成交面积710万方，同比增长32%。 图表12本周11城二手房成交面积131万方 四、融资端：本周发债主要为国央企，仅一家民企参与 本周发债主要为国央企，仅1家民企发债。1）发行规模最大的为京投发展，本周共发行20亿元公司债，票面利率为3.07%。2）汇嘉置业发行的2亿元中期票据票面利率最高，为5%；苏州高新本周发行的4亿元超短期融资债券票面利率最低，为2.18%。 图表13京投发展发行20亿公司债，西永微电园发行15亿中期票据 五、投资建议 政治局会议后，各地因城施策空间进一步打开，预计高能级城市将采取“因区施策”策略，定向放松外围区域需求端政策，且政策周期会拉的比较长，可以积极参与博弈的机会，建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企，关注招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地产等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。