日本两次地产危机的应对与启示

这篇研报报告对日本战后两次地产危机的背景、导火索和应对政策进行了梳理，以期为其他国家在房地产市场出现拐点时提供参考。报告中指出，日本战后经历了两次地产危机，分别是1974-1977年和1991-2009年。两次地产危机的原因有所不同，政策应对方式也有明显差异。在上世纪70年代，日本的房地产危机是经济周期的一个缩影，当时“石油危机”短暂打断了日本经济高速发展的趋势，房地产市场随经济转冷而下滑。但经济短期“阵痛”，没有改变日本房地产市场的长期支撑，适龄人口的住房需求、产业升级的技术优势，推动日本城镇化进程持续，这些刚需因素成为支撑日本房地产业迅速反弹的关键所在。为此，日本政府采取逆周期调节政策来扩张需求，包括货币政策转向并维持宽松，刺激经济发展；给住宅贷款利率给予补贴，推动房地产信贷增长；通过积极财政政策，大规模投资基建，推动公共土地价格回暖。在上述政策组合的作用下，日本经济迅速走出低点，企业与居民预期改善，房价也于1978年开始回升，经历了长达14年（直到1991年）的上行周期。在1991-2009年的地产危机中，始于上世纪90年代初的日本地产危机，直接原因是金融泡沫被刺破，更深层次的原因则是地产周期、经济周期和金融周期共振。其中，地产周期是指适龄人口拐点到来，叠加城镇化进程放缓，房地产需求趋势性走弱；经济周期是指广场协议后，日元快速升值，日本逐渐丧失出口优势，经济增速下台阶；金融周期是指广场协议后，日本采取长期宽松的货币政策，导致金融投机盛行，资产泡沫兴起。资产泡沫破灭后，日本包括地产在内的各类资产价格进入漫长下行周期。

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