举行：2016财年在线结果

闪光提示2016年6月8日2016财年DPU同比增长12.8％，意味着股息收益率为4.2％香港租金保持强劲，加上中国资产的新贡献我们维持持有评级，目标价为51港元2016财年在线结果。 Link REIT公布2016财年每单位派息（DPU）为2.06港元，同比增长12.8％，与市场普遍预期和我们对2.02-2.05港元的预期相符。 2016财年每单位派息转换为4.2％的股息收益率（相对于4.3％的历史平均水平），这反过来意味着10年期外汇基金票据的息差为304个基点（相对于200个基点的历史利差）。 Link在2016财年的财务业绩反映了中国资产的贡献，即EC购物中心和Corporate Avenue 1＆2，于2015年4月和8月收购。Link将在6月8日（香港时间）下午4.30举行业绩发布会，我们将在数字上添加更多颜色。富有弹性的香港租金，来自中国的新贡献。在香港，零售物业组合在2016财年的租金同比增长6.7％至60.95亿港币，以及稳健的经营趋势，包括正向的租金调升（2016财年为25.9％，2016财年第一季度为23.6％，2015财年为22.0％），高出租率（截至2016财年末为96.0％，而截至2016财年末为95.1％，而截至2015财年末为94.8％。租户零售销售正增长（2016财年同比增长5.2％，胜过香港零售同比下降6.4％）。 2016财年停车场的租金同比增长11.5％至18.46亿港元。在中国，我们的收入录得4.21亿港元，占收入的4.8％（2016财年上半年为3.1％）。净财产收入（NPI）利润率在2016财年达到74.5％，略高于2016财年1HF和74财年的73.4％。 2016财年的新业务收入增长14.9％，至65.13亿港元。 目标价（港元）上一个目标（港币）51.0051.00分享价格（港元）上/下49.25+3.6%（截至2016年6月7日）市场数据市值（港元）110,475市值（美元）14,224BBG823港元3m ADTV（美元）24.9金融与比率（HKD）截至03 / 2015a 03 / 2016a 03 / 2017e 03 / 2018e年份的年份DPS1.822.062.212.37汇丰DPS（上一个）-2.05--共识DPS-2.022.142.2952-每周价格（港元）53 .0046 .0039 .00君1516年6月15日目标价：51 .00最高：48. 75最低：40.65当前：49.25资料来源：汤森路透IBES，汇丰银行估计资产负债表保持健康。截至BVPS上涨+ 4.7％至56.79港元游行 2016年（从2015年9月的54.24港元和2015年3月的51.53港元起），意味着本益比为0.87倍（历史平均水平为1.1倍）。截至2016年3月，领展房地产投资信托的投资物业组合价值（包括在建物业）按可入住价格增长3％，至1,607亿港元，部分反映了我们估算的可可物业重估增值3.5％（总体加权平均资本化率-1个基点，至4.59％）。截至2015年9月为4.60％，从2016年3月开始）。截至2016年3月，资产负债率为16.5％，与2015年9月的16.9％基本持平，但预计在2016年4月完成对旺角商业资产的收购后，负债率将上升。维持持有评级，目标价51港元。设定目标价每股51港元Perveen Wong *，CFA房地产分析师香港上海汇丰银行有限公司perveenwong@hsbc.com.hk+852 2996 6571re国强*房地产分析师香港上海汇丰银行有限公司derekkwong@hsbc.com.hk+852 2996 6629Ganesh Siva *助理班加罗尔与我们的部分总和（SOTP）估值相当，其中包括基于DDM的NAV的 九龙东发展项目的定价为港币51元和DCF估算（假设贴现率为6％）。我们认为，领汇房地产投资信托的租金收入在本地非自由消费的支持下，将受到香港零售销售放缓的影响较小，而领汇房地产投资信托的活跃资产投资将在中期实现多元化增长。主要的上行风险包括潜在的收购，而主要的下行风险包括利率的波动。*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。报告的发布者：香港上海汇丰银行有限公司通过以下网址查看汇丰银行全球研究部：https：//www.research.hsbc.com香港股本房地产举行：2016财年在线结果领汇房地产投资基金（823 HK）保持股息收益率(%)3.74.24.54.8更改(%)----RIC0823.HK自由浮动100% 股本 房地产2016年6月8日2在本文件中，汇丰银行可能会根据英国公投的结果对潜在的经济影响发表评论。汇丰银行没有政治立场，本文档和此处包含的信息无意于促进或采购，或与促进或采购有关英国公投中所提问题的特定结果。财务与估值财务报表年至03 / 2015a 03 / 2016e 03 / 2017e03 / 2018e损益表摘要（港币百万元）链接：资产净值明细（基于DDM）期DPU（港元）美东时间。 SOTP（四舍五入下）51.0资料来源：汇丰银行估算价格相对606050504040303020201010001月7日至3月8日至5月至9月9日至10月11日至11月12日至12月14日至3月15日至5月16日链接分享价钱相对恒指资料来源：汇丰银行账面价值 1.7比率，增长和每股分析年至03 / 2015a 03 / 2016e 03 / 2017e03 / 2018e同比变化1.51.31.10.90.73月6日3月8日3月10日3月12日3月14日3月16日预定价格值历史平均资料来源：汇丰银行注意：价格于2016年6月7日关闭。永动的值41.151.0添加：开发项目（DCF）0.11.931.941.96FY16e FY17e FY18e香港租金收入5,7116,0496,4116,859香港停车场收入1,6561,8271,9712,111香港其他收入356380404432中国收入a449662692营业费用(2,054)(2,233)(2,387)(2,484)财产净收入5,6696,4737,0617,610非物业费用(437)(307)(329)(336)道具/收益公允价值变动。22,6996,16300净利息费用(327)(531)(678)(774)PBT27,60411,7996,0546,500税收(819)(1,128)(1,238)(1,314)MI后净利润26,78510,6394,8165,186分配收入4,1924,6204,9685,338现金流量摘要（港币百万元）来自运营的净现金活动5,3444,2345,7326,199来自投资的现金流量活动(2,786)(8,766)(769)(775)发行费用/新发行(1,445)(1,813)00银行净融资4,54611,25022746已付分派(4,030)(4,367)(4,799)(5,164)翅片中使用的净现金。活动(1,288)4,517(5,486)(5,219)现金净变化1,270(15)(523)205开始时的现金5601,8301,8151,292期末现金1,8301,8151,2921,497资产负债表摘要（港币百万元）股东资金118,106122,596122,614122,636长期负债18,20130,84229,18928,367递延项目1,9572,1782,3782,578已用总资本138,264155,617154,181153,581固定资产138,455153,562154,363155,165当前资产3,8235,5085,0615,348总资产143,140159,552159,906160,995收入8%13%9%7%营业利润5%18%9%8%汇丰PBT16%12%1%7%报告的每股收益-完全摊薄9%12%8%7%汇丰每股收益9%12%8%7%比例（％）息税前利润率68%71%71%72%核心利润率54%53%53%53%特殊情况下的利息保障（x）14.611.29.59.1债务/总资产12%18%18%18%净债务/ EBIT（x）2.94.34.03.8来自运营/净债务的现金流35%16%21%22%每股数据（港币）每股收益报告（完全稀释）11.834.682.142.30汇丰每股收益（全面摊薄）1.832.052.212.37DPS1.8292.0512.2062.370 股本 房地产2016年6月8日32016财年业绩摘要（港币百万元）收入2015财年2016财年-2016财年差异％评论零售租金收入商店4,6384,9747%4,9271%96％的高入住率市场/熟食摊位7678055%809-1%平均增加每月单位租金港币50元每方呎其他3063163%3141%租金收入5,7116,0957%6,0491%停车场收入其他的收入1,6563561,84637811%6%1,8273801%-1%每月每个车位的停车场收入按年增长14.4％至2,022港元中国租金及其他421a449-6%总收入7,7238,74013%8,7050%营业费用物业经理的费用，保安和(554)(580)5%(574)1%清洁人员费用(381)(365)-4%(374)-3%实用工具(300)(298)-1%(297)0%维修与保养(201)(213)6%(212)0%知道了差and和租金(236)(271)15%(253)7%促销和营销费用(108)(117)8%(118)-1%其他营业费用(161)(155)-4%(155)0%屋村公共区域费用(113)(118)4%(120)-2%中国运营支出(110)a(130)-15%总营业费用(2,054)(2,227)8%(2,233)0%财产净收入5,6696,51315%6,4731%NPI保证金73.4%74.5%74.4%运营成本占收入的百分比26.6%25.5%25.6%非物业费用合计(437)(368)-16%(307)20%物业公允价值变动22,69911,263-50%5,785a处置收益445396-11%3785%经营利润28,37617,804-37%12,32944%净利息费用(327)(502)54%(531)-5%除税前溢利28,04917,302-38%11,79947%税务费用(819)(953)16%(1,128)-16%少数民族(54)a(31)74%税后净利润加/（减）未实现的重估收益27,230(22,699)16,295(11,209)-40%10,639(5,754)53%处置产生的收益(421)(375)(316)其他非现金收入(46)(101)(18)全权分配12867由于以下原因导致的递延税费重估收益折旧费用24(67)117(48)分配收入4,1924,63411%4,6200%DPU1.82842.061813%2.05131%资料来源：公司数据，汇丰银行估算估值与风险我们对该股维持持有评级和51港币的目标价。我们认为公允价值与我们目前每股51港元的部分估值（SOTP）持平，后者基于基于DDM的净资产值（假设折现率为6.5％）和DCF对九龙东的估值开发项目（假设折扣率为6％）。我们的目标价意味着有3.6％的上涨空间，我们对该股持有评级。关键的下行风险：（1）利率前景，将影响对Link REIT进行估值时使用的折现率； （2）政治/社会问题，例如可能抗议提高房租； （3）AEI和开发项目的延迟。主要上行风险：（1）租金增长高于预期； （2）潜在的收购。 股本 房地产2016年6月8日4披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他