房地产行业研究报告：七月销售断崖式下跌，跌至2020年二月以来的低位

2023年8月2日 房地产行业研究报告 证券研究报告 七月销售断崖式下跌，跌至2020年二月以来的低位 关注股份华润置地(1109.HK)中國海外(688.HK)中海物业(2669.HK)华润万象(1209.HK) 报告内容 内房七月销售断崖式下跌。百强房企1-7月全口径销售总额约38,373亿元，同比下跌5.9%，前值（1-6月）为下跌0.4%，跌幅扩大；权益销售总额27,072亿元，同比下跌5.1%，前值为上升0.1%；操盘口径销售34,094亿元，同比下跌4.8%，前值为上升0.2%。累计销售同比增速由正转负。百强房企月度销售额在二季度开始持续回落。权益口径总销售额从三月、四月的+30.6%（同比）及+32.3%，下跌至五月的+3.1%，六月更是由正转负，增速下跌至-27.9%。七月跌幅更扩大至-35.6%。七月销售环比六月下跌-36.1%至2704亿元。以月度总销售金额来看，是继2020年二月（疫情初期）以来销售额最低的月份。反映购房需求在二季度释放后，七月出现断崖式下跌，跌至比去年因疫控而来的「低基数月份」之销售额还要低。 股价表现 整体成交走弱。1-7月销售面积（操盘口径）累计同比下降-15.2%，跌幅有所扩大，同期的操盘口径销售金额为34,094亿元，同比下跌4.8%，销售金额跌幅较低、销量跌幅较高，反映销售结构向高能级城市和高端产品的倾斜。根据中指院数据，二、三线成交面积环比跌幅较大，分别为-55.4%和-59.2%。一线城市虽然相对较好，但仍录得负增长，环比下跌幅度为-14.5%。总成交面积七月同比下跌-41.1%，一、二、三线城市分别为下跌-18.4%、-47.6%及-86.4%。整体楼市持续走弱，并且蔓延至高能級城市。 国、民企销售同样负增长。主流房企（累计销售额高于400亿元）销售表现相对较佳的房企为越秀、华发、建发、中交、招蛇、滨江、华润、中铁建、中海，1-7月累计销售额同比增幅在20%以上，主要以国企为主。民企以滨江、龙湖表现较为优秀，1-7月累计销售额同比增长分别为29.0%及6.3%，其他民企销售大部份录得负增长且跌幅有所扩大，融创、旭辉、中骏、碧桂园、世茂、新城等跌幅均在-35%以上。然而单月七月销售来看，基本上所有房企，不论国企、民企也录得负增长。以环比跌幅计算，百强房企中，国企平均下跌-20.3%、民企平均下跌-47.0%。 市场继续憧憬出台利好。地产销情不佳，市场继续期待具效果的政策出台。为稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用，住建部亦呼吁进一步宽松措施，包括大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款「认房不用认贷」等政策措施，同时继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。城市放松政策上升至高能级城市，北上广深四大一线城市房管局亦先后发布声明，将加大对房地产市场的支持力度。中长期来看国企头部发展商依然值得关注。 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟行业分析师+852–2213-1402stevewong@eif.com.hk 风险提示：i)地产销售复苏的不确定性；ii）资本市场态度审慎 资料来源：同花顺金融、安信国际 资料来源：同花顺金融、安信国际 资料来源：克而瑞数据、安信国际整理 资料来源：克而瑞数据、安信国际整理 资料来源：克而瑞数据、安信国际整理 资料来源：克而瑞数据、安信国际整理 客户服务热线香港：2213 1888 国内：40086 95517 免责声明 此报告只提供给阁下作参考用途，并非作为或被视为出售或购买或认购证券的邀请或向任何特定人士作出邀请。此报告内所提到的证券可能在某些地区不能出售。此报告所载的资料由安信国际证券(香港)有限公司（安信国际）编写。此报告所载资料的来源皆被安信国际认为可靠。此报告所载的见解，分析，预测，推断和期望都是以这些可靠数据为基础，只是代表观点的表达。安信国际，其母公司和/或附属公司或任何个人不能担保其准确性或完整性。此报告所载的资料、意见及推测反映安信国际于最初发此报告日期当日的判断，可随时更改而毋须另行通知。安信国际，其母公司或任何其附属公司不会对因使用此报告内之材料而引致任何人士的直接或间接或相关之损失负上任何责任。 此报告内所提到的任何投资都可能涉及相当大的风险，若干投资可能不易变卖，而且也可能不适合所有的投资者。此报告中所提到的投资价值或从中获得的收入可能会受汇率影响而波动。过去的表现不能代表未来的业绩。此报告没有把任何投资者的投资目标，财务状况或特殊需求考虑进去。投资者不应仅依靠此报告，而应按照自己的判断作出投资决定。投资者依据此报告的建议而作出任何投资行动前，应咨询专业意见。 安信国际及其高级职员、董事、员工，可能不时地，在相关的法律、规则或规定的许可下(1)持有或买卖此报告中所提到的公司的证券，(2)进行与此报告内容相异的仓盘买卖，(3)与此报告所提到的任何公司存在顾问，投资银行，或其他金融服务业务关系，(4)又或可能已经向此报告所提到的公司提供了大量的建议或投资服务。投资银行或资产管理可能作出与此报告相反投资决定或持有与此报告不同或相反意见。此报告的意见亦可能与销售人员、交易员或其他集团成员专业人员的意见不同或相反。安信国际，其母公司和/或附属公司的一位或多位董事，高级职员和/或员工可能是此报告提到的证券发行人的董事或高级人员。（5）可能涉及此报告所提到的公司的证券进行自营或庄家活动。 此报告对于收件人来说是完全机密的文件。此报告的全部或任何部分均严禁以任何方式再分发予任何人士，尤其（但不限于）此报告及其任何副本均不可被带往或传送至日本、加拿大或美国，或直接或间接分发至美国或任何美国人士（根据1933年美国证券法S规则的解释），安信国际也没有任何意图派发此报告给那些居住在法律或政策不允许派发或发布此报告的地方的人。 收件人应注意安信国际可能会与本报告所提及的股票发行人进行业务往来或不时自行及／或代表其客户持有该等股票的权益。因此，投资者应注意安信国际可能存在影响本报告客观性的利益冲突，而安信国际将不会因此而负上任何责任。此报告受到版权和资料全面保护。除非获得安信国际的授权，任何人不得以任何目的复制，派发或出版此报告。安信国际保留一切权利。 规范性披露 本研究报告的分析员或其有联系者（参照证监会持牌人守则中的定义）并未担任此报告提到的上市公司的董事或高级职员。本研究报告的分析员或其有联系者（参照证监会持牌人守则中的定义）并未拥有此报告提到的上市公司有关的任何财务权益。安信国际拥有此报告提到的上市公司的财务权益少于1%或完全不拥有该上市公司的财务权益。 公司评级体系 收益评级： 买入—预期未来6个月的投资收益率为15%以上；增持—预期未来6个月的投资收益率为5%至15%；中性—预期未来6个月的投资收益率为-5%至5%；减持—预期未来6个月的投资收益率为-5%至-15%；卖出—预期未来6个月的投资收益率为-15%以下。 安信国际证券(香港)有限公司 地址：香港中环交易广场第一座三十九楼电话：+852-2213 1000传真：+852-2213 1010