土地市场月度跟踪报告（2023年6月）：百城宅地楼面均价涨幅扩大，供需规模恢复还需时日

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 ~ 2023年7月29日 行业研究 百城宅地楼面均价涨幅扩大，供需规模恢复还需时日 ——土地市场月度跟踪报告（2023年6月） 房地产（地产开发） 1-6月，受房地产库存及企业拿地意愿等因素影响，涉宅用地的供需建面同比减少20%+；企业对优质地块的竞争仍在持续，一二线涉宅用地成交楼面价同比涨幅扩大。土地市场供需修复仍需市场加快库存去化，提振房企补库存信心。 1-6月，百城宅地供应建面19405万平，同比-23.1%；成交建面12930万平，同比-24.2%；成交楼面均价为6886元/平，同比+12.1%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面1106万平，同比-33.2%；成交建面769万平，同比-32.9%；成交楼面均价为26168元/平，同比+25.7%。 百城中二线城市宅地供应建面7190万平，同比-30.9%；成交建面4707万平，同比-31.3%；成交楼面均价为9005元/平，同比+23.2%。 百城中三线城市宅地供应建面11107万平，同比-15.7%；成交建面7454万平，同比-17.8%；成交楼面均价为3559元/平，同比+4.4%。 1-6月，TOP50房企新增土储规模同比降低15.7%，头部房企拿地表现稳健，地方实力房企与城投拿地身影常现，房企调整优质土储布局的步伐加快。 1-6月，TOP50房企新增土储价值5902亿元，同比-9.1%，新增土储价值前三名房企为华润置地（533亿元）、万科地产（461亿元）、中海地产（406亿元）；TOP50房企新增土储面积4606万平，同比-15.7%，新增土储面积排名前三的房企为建发房产（283万平）、华润置地（274万平）、万科地产（260万平）。 22城供地节奏不一，前三轮已完成的土拍整体溢价率分别为7.6%、8.8%、5.9%。 截至2023年7月26日，22城一批次土拍累计供应涉宅土地建面2478万平米，累计成交面积2179万平米，成交率为87.9%，累计成交总价约3329亿元，整体成交溢价率约为7.6%；已有14城开启第二批土拍，累计供应土地建面1614万平米，累计成交土地建面1025万平米，成交率为92.4%，累计成交总价约1673亿元，整体成交溢价率约为8.8%；已有6城进行第三批土拍，累计供应土地建面563万平米，累计成交土地建面353万平米，成交率为84.5%；累计成交总价约486亿元，整体成交溢价率约为5.9%。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市更新和旧城改造的大中型央国企等企业，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业；2）看好综合开发能力强、先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs提高资产回报率的房企，建议关注龙湖集团、新城控股、金地集团、滨江集团；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20230723 超特大城市推进城中村改造，政策优化促进房地产企稳回升——对近期房地产政策的综合点评 20230701 高基数同比数据触底，稳市场政策箭在弦上——房地产行业百强销售月报（2023年6月） 20230626 1-5月百城宅地楼面均价提升11%，第二轮集中供地热度延续分化——土地市场月度跟踪报告（2023年5月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 百城土地/住宅类用地供需情况 .......................................................................................... 3 1.1、1-6月百城土地供需同比小幅降低 .......................................................................................................... 3 1.2、1-6月百城宅地供给与成交同比缩量明显 ............................................................................................... 4 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况 ..................................................................................................... 5 2、 百城土地/住宅类用地成交价格 .......................................................................................... 8 2.1、 1-6月百城宅地成交均价累计同比+12.1% ............................................................................................. 8 2.2、 百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价 ............................................................................................. 9 3、 TOP50房企1-6月拿地情况 ............................................................................................ 10 3.1、 TOP50房企1-6月新增土储价值同比-9.1% ........................................................................................ 10 3.2、TOP50房企1-6月新增土储面积累计同比-15.7% ............................................................................... 11 3.3、1-6月新增土储排名TOP20房企 ......................................................................................................... 11 4、 22城“两集中”供地（涉宅）统计 ................................................................................. 12 4.1、 2023年22城集中供地（涉宅）成交情况 ........................................................................................... 12 5、 投资建议 ......................................................................................................................... 15 6、 风险分析 ......................................................................................................................... 15 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1、 百城土地/住宅类用地供需情况 1.1、1-6月百城土地供需同比小幅降低 2023年6月 百城供应土地建面为2.01亿平，当月同比-10.6%； 百城成交土地建面为1.31亿平，当月同比-20.3%。 2023年1-6月 百城供应土地建面为8.46亿平，累计同比-8.2%； 百城成交土地建面为6.81亿平，累计同比-1.2%。 图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米） 图2：百城土地供应/成交建面（当月同比） 0.01.02.03.04.05.02021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-06x 10000百城土地当月供应/成交建面（万平方米）供应成交 -60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%2021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-06百城土地供应/成交建面（当月同比）供应成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年6月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年6月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应/成交建面（万平方米） 图4：百城土地供应/成交建面（累计同比） 0.05.010.015.020.025.030.02021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082