房地产行业土地市场月度跟踪报告（2023年4月）：1~4月百城宅地楼面均价提升14%，集中土拍溢价率略有提升

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023年5月25日 行业研究 1-4月百城宅地楼面均价提升14%，集中土拍溢价率略有提升 ——土地市场月度跟踪报告（2023年4月） 房地产（地产开发） 4月一线城市陆续集中供地，受上年低基数影响，成交建面累计同比上扬明显；1-4月百城宅地供需两端同比延续弱势，其中二线城市供需量缩价涨较为明显。 1-4月，百城宅地供应建面9256万平，同比-31.9%；成交建面6607万平，同比-27.6%；成交楼面均价为6309元/平，同比+13.6%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面497万平，同比-58.6%；成交建面489万平，同比+81.5%；成交楼面均价为22927元/平，同比-13.1%。 百城中二线城市宅地供应建面3467万平，同比-35.4%；成交建面2336万平，同比-38.1%；成交楼面均价为8064元/平，同比+8.3%。 百城中三线城市宅地供应建面5293万平，同比-24.6%；成交建面3783万平，同比-25.6%；成交楼面均价为3077元/平，同比+0.9%。 1-4月，TOP50房企拿地总价同比较上月收窄13pct至-8%，拿地面积同比仍徘徊在-20%区间附近，主流房企拿地选择缩量提质，或将降低全年新开工面积增速。 1-4月，TOP50房企新增土储价值3302亿元，同比-7.7%，新增土储价值前三名房企为华润置地（328亿元）、万科地产（282亿元）、建发房产（244亿元）；TOP50房企新增土储面积2888万平，同比-22.9%，新增土储面积排名前三的房企为建发房产（187万平）、华润置地（148万平）、万科地产（142万平）。 21城首轮土拍平均成交溢价率6.4%，较22年22城集中土拍溢价率提升3.7pct。 截至2023年5月24日，22城中除沈阳外，其余21个城市已陆续开始第一轮土拍，21个城市一批次土拍累计供应土地建面1931万平米，累计成交面积1781万平米，供应土地成交率约92.2%，累计成交总价约2471亿元，成交楼面均价约13876元/平米，平均成交溢价率约为6.4%，较22年同批次及22年所有批次平均成交溢价率分别提升2.7pct、3.7pct，整体上看略有提升。22城中杭州、南京、合肥三城已进行第二轮土拍，累计成交总价约395亿元，成交楼面均价约14087元/平米，平均成交溢价率约为10.3%，供应土地成交率约92.6%。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，房地产市场供需均现回暖，资本市场关注度提升明显。投资建议关注三条主线：1）看好综合开发能力强、核心土储充裕、信用优势显著、品牌美誉度高的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地、中国海外发展、越秀地产、滨江集团、中国海外宏洋集团；2）看好先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs提高资产回报率的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股、金地集团；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20230502 1-4月百强销售金额同比+9%，头部央国企表现持续强势——房地产行业百强销售月报（2023年4月） 20230426 一季度百城宅地供需量缩价涨，核心城市土地市场热度提升——土地市场月度跟踪报告（2023年3月） 20230402小阳春销售回暖明显，市场整体温和复苏——房地产行业百强销售月报（2023年3月） 20230326百城宅地供需缩量，22城土拍分化延续——土地市场月度跟踪报告（2023年2月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 百城土地/住宅类用地供需情况 .......................................................................................... 3 1.1、1-4月百城土地供需总量同比波动较小 ................................................................................................... 3 1.2、1-4月百城宅地供需深度下滑，修复速度较慢 ........................................................................................ 4 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况 ..................................................................................................... 5 2、 百城土地/住宅类用地成交价格 .......................................................................................... 8 2.1、 1-4月百城宅地成交均价累计同比+13.6% ............................................................................................. 8 2.2、 百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价 ............................................................................................. 9 3、 TOP50房企1-4月拿地情况 ............................................................................................ 10 3.1、 TOP50房企1-4月新增土储价值同比-7.7% ........................................................................................ 10 3.2、TOP50房企1-4月新增土储面积累计同比-23% .................................................................................. 11 3.3、1-4月新增土储排名TOP20房企 ......................................................................................................... 11 4、 22城“两集中”供地（涉宅）统计 ................................................................................. 12 4.1、 2022年22城集中供地（涉宅）成交量 ............................................................................................... 12 4.2、 2022年22城集中供地（涉宅）成交情况 ........................................................................................... 12 4.3、 2023年22城集中供地（涉宅）成交情况 ........................................................................................... 14 5、 投资建议 ......................................................................................................................... 15 6、 风险分析 ......................................................................................................................... 16 cZfX8VdV9U8YmNoPaQ9RbRoMpPnPmPlOmMrMjMsQsM7NrQsOxNqQtQxNtOyQ 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1、 百城土地/住宅类用地供需情况 1.1、1-4月百城土地供需总量同比波动较小 2023年4月 百城供应土地建面为1.39亿平，当月同比-1.1%； 百城成交土地建面为1.00亿平，当月同比-17.3%。 2023年1-4月 百城供应土地建面为5.07亿平，累计同比-2.7%； 百城成交土地建面为4.09亿平，累计同比+0.3%。 图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米） 图2：百城土地供应/成交建面（当月同比） 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 2021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-04x 10000百城土地当月供应/成交建面（万平方米）供应成交 -60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%2021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102