土地市场月度跟踪报告（2023年3月）：一季度百城宅地供需量缩价涨，核心城市土地市场热度提升

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023年4月26日 行业研究 一季度百城宅地供需量缩价涨，核心城市土地市场热度提升 ——土地市场月度跟踪报告（2023年3月） 房地产（地产开发） 两集中政策优化后，核心城市合理分散供地，高库存城市土地供给压缩，民企拿地实力缓慢恢复，一季度百城宅地供需缩量明显，供地质量提升致地价适幅上涨。 1-3月，百城宅地供应建面6024万平，同比-39.4%；成交建面4785万平，同比-20.9%；成交楼面均价为5277元/平，同比+12.5%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面458.5万平，同比-55.3%；成交建面192.8万平，同比+6.1%；成交楼面均价为15944元/平，同比-44.8%。 百城中二线城市宅地供应建面2178.3万平，同比-45.9%；成交建面1559.5万平，同比-29.5%；成交楼面均价为8593元/平，同比+47.9%。 百城中三线城市宅地供应建面3387.7万平，同比-30.7%；成交建面3033.1万平，同比-16.9%；成交楼面均价为2894元/平，同比+2.9%。 1-3月，TOP50房企新增土储价值同比-20.9%，新增土储面积同比-21.9%，一方面因房企拿地实力恢复不均，另一方面因房企拿地策略同质化，于核心城市竞争激烈，受限于摇号机制等，大部分房企投资收获甚微。 1-3月，TOP50房企新增土储价值1616亿元，同比-20.9%，新增土储价值TOP3房企为华润置地（116.6亿元）、绿城中国（108.4亿元）、保利发展（89.3亿元）；TOP50房企新增土储面积2143万平，同比-21.9%，新增土储面积TOP3房企为岳阳城投（84.4万平）、顺投发展（75.8万平）、保利发展（70.6万平）。 核心城市土地市场热度持续恢复，拿地溢价率同比提升，土地市场成交保持分化。 截至2023年4月24日，已开展23年第一批次土拍的15城累计土地成交总价约1945亿元，累计成交面积约1353万平米，成交楼面均价约14378元/平米，整体成交溢价率约9.9%，平均成交溢价率约为7.0%（较22年第一批集中供地平均溢价率提升3.3pct），核心城市的土地市场热度持续恢复，招拍挂竞争强度提升明显，土地市场成交保持分化。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，房地产市场供需均现回暖，资本市场关注度提升明显。投资建议关注三条主线：1）看好综合开发能力强、核心土储充裕、信用优势显著、品牌美誉度高的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地、中国海外发展、越秀地产、滨江集团、中国海外宏洋集团；2）看好先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs提高资产回报率的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股、金地集团；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20230402小阳春销售回暖明显，市场整体温和复苏——房地产行业百强销售月报（2023年3月） 20230326百城宅地供需缩量，22城土拍分化延续——土地市场月度跟踪报告（2023年2月） 20230317 楼市成交价格企稳，需求恢复领先一步——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2023年3月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 百城土地/住宅类用地供需情况 .......................................................................................... 3 1.1、1-3月百城土地供应缩量，成交小幅反弹 ............................................................................................... 3 1.2、1-3月百城宅地供需同步下滑明显 .......................................................................................................... 4 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况 ..................................................................................................... 5 2、 百城土地/住宅类用地成交价格 .......................................................................................... 8 2.1、 1-3月百城宅地成交均价累计同比+12.5% ............................................................................................. 8 2.2、 百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价 ............................................................................................. 9 3、 TOP50房企3月拿地情况 ............................................................................................... 10 3.1、 TOP50房企1-3月新增土储价值1616亿元 ........................................................................................ 10 3.2、TOP50房企1-3月新增土储面积2143万平 ........................................................................................ 11 3.3、1-3月新增土储排名TOP20房企 ......................................................................................................... 11 4、 22城“两集中”供地（涉宅）统计 ................................................................................. 12 4.1、 2022年22城集中供地（涉宅）成交量 ............................................................................................... 12 4.2、 2022年22城集中供地（涉宅）成交情况 ........................................................................................... 12 4.3、 2023年22城集中供地（涉宅）成交情况 ........................................................................................... 14 5、 投资建议 ......................................................................................................................... 15 6、 风险分析 ......................................................................................................................... 15 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1、 百城土地/住宅类用地供需情况 1.1、1-3月百城土地供应缩量，成交小幅反弹 2023年3月 百城供应土地建面为1.52亿平，当月同比-10.9%； 百城成交土地建面为1.17亿平，当月同比+8.6%。 2023年1-3月 百城供应土地建面为3.64亿平，累计同比-4.2%； 百城成交土地建面为3.08亿平，累计同比+7.6%。 图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米） 图2：百城土地供应/成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应/成交建面（万平方米） 图4：百城土地供应/成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 1.2、1-3月百城宅地供需同步下滑明显 2023年3月 百城供应住宅类用地建面为0.30亿平，当月同比-47.5%； 百城成交住宅类用地建面为0.18亿平，当月同比-21.3%。 2023年1-3月 百城供应住宅类用地建面为0.60亿平，累计同比-39.4%； 百城成交住宅类用地建面为0.48亿平，累计同比-20.9%。 图5：百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米） 图6：百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月 注：由于Wind月度更新延迟因