月酝知风之地产行业：成交延续疲软，“金融十六条”延期

月酝知风之地产行业成交延续疲软，“金融十六条”延期平安证券研究所地产研究团队2023年7月25日证券研究报告行业评级：强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款 2核心摘要本月观点：二季度以来楼市成交持续回落，近期央行、金融监管总局延长金融支持房地产有关政策期限，央行代表在2023年上半年金融统计数据新闻发布会上相关发言，全面涉及保交楼、房企融资、租赁住房、购房需求、存量房贷等内容，其中着重强调贷款适用期限延长、支持刚性和改善性住房需求、鼓励存量房贷调整，体现政策托底、呵护市场态度，释放积极信号。短期关注销售转弱带来的政策博弈机会，中长期关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企招商蛇口、越秀地产、保利发展、中国海外发展、滨江集团、华发股份、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。政策：延长“金融十六条”期限，支持鼓励存量房贷调整。6月涉房类政策12项，其中偏松类政策9项；“金融十六条”延期，以时间换空间。央行将按照市场化、法治化原则，支持和鼓励存量房贷利率下调，考虑商业银行调整意愿及调整不均问题，需持续追踪存量房贷最终走向。资金：首套房贷利率跌破4%，房企增发计划审批加速。6月M2同比增速环比回落0.3pct，社融存量同比增速环比回落0.5pct，居民中长期贷款仍维持“弱修复”；受6月5年期LPR下调影响，7月贝壳研究院监测的百城主流首套房贷利率跌至3.9%。交易所、证监会对于房企增发计划审批加速，港股越秀地产完成配股融资，A股招商蛇口、保利发展等多家房企定增计划有所进展。楼市：成交延续疲软，6月一线城市房价领跌。7月（截至21日）重点50城新房月日均成交环比降33.4%，同比降37.1%，增速较上月回落4.7pct；重点20城二手房月日均成交环比降8%，同比降6.8%，增速较上月回落4.3pct。6月百城住宅价格中一线城市领跌，7月央行货币政策司司长指出，我国房地产市场供求关系已发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台政策存在边际优化空间，核心城市政策或迎优化。地市：土地供应规模增加，热度分化延续。2023年多地首轮预供地在6月底到期，6月供地规模升至年内新高，百城土地供应建面2亿平米，环比升46.2%；成交建面1.3亿平米，环比降7.4%。由于6月北京、杭州、成都等城市供地质量较好，房企参拍热情高涨，6月百城土地溢价率5.93%，环比升0.7pct；但苏州、南京等城市亦出现土拍降温现象。房企：百强单月业绩增速由正转负，楼市复苏动能放缓。6月楼市延续平淡，百强房企累计销售额同比下降0.4%，单月销售额同比下滑27.6%，单月业绩由正转负；累计销售面积同比下滑13.9%，单月销售面积同比下滑32.1%，降幅进一步扩大。百强房企中，仅不足3成单月业绩同比增长，若后续无强有力的救市政策出台，预计新房成交规模仍将维持低位。板块表现：6月申万地产板块上涨0.58%，跑输沪深300（1.16%）；截至2023年7月21日，当前地产板块PE（TTM）14.43倍，估值处于近五年97.2%分位。风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。 本月报告精选之一：地产产业链全景图：产业变革，机遇未尽3报告主要观点：上游材料供应链：随着下游地产由增量向存量时代过度，防水/涂料需求由高增到放缓，行业格局加速整合。尤其近几年地产集中度提升、集采与精装修推广，中大型防水/涂料企业抓住机遇、市占率进一步提升。2021H2以来地产困局、成本攀升与疫情冲击下，防水/涂料盈利大幅承压，中小企业被迫出清，头部企业抗风险能力强、规模与品牌优势突出、积极变革渠道，未来有望强者恒强。同时随着防水新规落地、防水行业迎来提标扩容，涂料行业受益存量房翻新增加，未来需求同样可观。玻璃主要用于临近竣工阶段，历史看呈现多轮周期演变，随着纯碱成本回落与玻璃去库涨价，当前行业已回到普遍盈利状态，后续盈利弹性取决于下游地产复苏进展。中游开发链：2021H2以来传统“三高”住宅开发模式弊端逐步显现，短期信用危机带来的销售、业绩阵痛仍存，加速行业出清洗牌及格局重塑，中长期优质开发企业业绩及销售增长仍有空间，住宅开发总量仍有望维持较高水平。住宅开发趋弱、部分房企出险及城投土拍托底背景下，轻资产、高增长、高盈利、弱周期性的代建行业迎来快速发展，目前已形成政府代建、商业代建、资本代建“三足并存”，龙头绿城管理控股2022年市占率达25.5%。商办地产整体呈现总量过剩、结构分化特征，随着公募REITs试点范围扩大打通投-融-管-退全流程，商业地产企业有望由开发运营向资产管理转型；同时轻资产趋势下运营管理重要性提升，科技化持续推动业务赋能、降本增效。当前商业地产玩家多元，行业格局分散，随着头部企业竞争优势增强，集中度仍有进一步提升空间。下游服务及竣工链：家居消费与地产竣工、销售景气度关联度较高，市场参与者众多，但集中度极低；随着新房销售增速放缓，精装房渗透及存量翻新逐渐成为行业驱动力。同时传统家装存在流程冗长等诸多问题，省时省力的整装模式渐成理想解决方案。目前定制家居渗透率空间仍存，整装机遇下龙头优势有望扩大。家电行业近年行业增长陷入瓶颈，但行业驱动与制约并存，白电需求更多来自存量更新、黑电中智能微投逐渐成为重要视觉终端之一、小家电处于渗透率快速提升阶段；中长期社交电商等线上渠道兴起、产品迭代、衍生智能家居生态等促进消费升级。物管行业历经平稳前行、急速发展、理性回归三个时期，存量竞争加剧下修炼内功、回归服务本源重要性凸显。服务边界仍有望持续延伸，社区增值服务从有到全到优更为理性，商管以运营筑壁垒，城市服务取舍中寻机遇，IFM或为多元化新选择。更多报告内容参见：《地产产业链全景图：产业变革，机遇未尽》 本月报告精选之二：投资销售延续弱势，央行释放积极信号4报告主要观点：投资依旧承压，下半年压力犹存。上年二季度低基数背景下，6月单月地产投资1.3万亿，同比降10.3%，降幅较上月收窄0.2pct；分区域看，各区域同比增速均出现下滑，东部、中部、西部、东北部投资分别同比降4.5%、8.4%、23.0%、23.4%。尽管1-5月土地购置费同比降0.5%，但百城住宅类用地成交总价作为其强相关指标、2022年同比降27%、2023年前6月再降19%，后续土地购置费仍存下行压力；同时房企资金偏紧制约建安表现，1-6月施工面积同比降6.6%、限额以上企业建筑及装潢材料类零售额同比降6.7%，印证建安投资表现不佳。销售承压及资金偏紧背景下，预计下半年投资压力犹存。新开工短期或延续疲弱，中长期不宜过度悲观。6月单月新开工1.0亿平米，同比降30.3%，降幅较上月略微扩大。上游水泥量价表现均弱，侧面印证新开工弱势。我们认为新开工本质是“补库存”，销售与库存为主导因素。当前房企对销售复苏预期普遍谨慎，实行以销定产、加大滚存去化策略，同时销售明显萎缩致各地库存去化周期较长（中指院显示5月63城商品住宅出清周期平均值达20个月），共同决定了下半年新开工下行压力仍大。拉长时间维度看，我们此前测算2023-2030年商品房销售中枢超过10亿平米，考虑商业、租赁及相关配套建设导致可售率低于100%，意味着新开工未来中枢可能在10亿平米以上，当前新开工绝对值或已接近底部区间，中长期不宜过度悲观。竣工延续改善，后续仍待政策发力。6月单月竣工6078万平，同比增16.3%，前6月累计同比增长19.0%。我们认为“保交付”涉及民生问题，当前楼市销售走弱、房企资金环境偏紧，未来政策有望继续推动“保交付”落地。实际上，2021年下半年以来中央已推出两批共3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划（已延期至2024年5月底），并将“金融16条”相关规定延期、引导商业银行积极提供配套融资。 本月报告精选之二：投资销售延续弱势，央行释放积极信号（续）5报告主要观点：销售降幅扩大，监管释放积极信号。楼市热度持续回落叠加上年基数略有抬升，6月单月商品房销售面积、销售额同比增速分别为-18.2%、-19.2%，增速较上月下滑15.2pct、26.1pct。分区域看，6月东部、中部、西部、东北地区销售面积增速分别为-9.1%、-21.3%、-30.0%、-30.7%，增速均较上月出现明显下滑。7月14日央行货币政策司司长回答CNBC记者提问时指出，我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好支持刚性和改善性住房需求。结合过往房地产周期、央行权责范围，预计政策调整更多围绕限贷、首付比例、房贷利率等方向。考虑多数低能级城市政策已相对宽松，未来政策空间或更加聚焦核心一二线城市。中长贷偏弱印证居民提前还款，央行支持存量房贷调整。6月单月房企到位资金同比降21.5%，其中定金及预收款、按揭贷款、国内贷款分别同比-19.4%、-12.8%、-13.8%，与销售走弱趋势一致。6月居民中长期贷款新增4,630亿元，较5月1684亿明显增加，或与经营贷、消费贷增加有关。1-6月个人住房贷款累计发放3.5万亿元，同比多发放超过5100亿元；而居民中长期贷款余额仅新增1.46万亿元，意味着居民提前还款潮仍在延续。近日央行货币政策司司长针对提前还贷问题提到，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更个人住房贷款合同约定，或者是新发放贷款置换存量贷款。由于各地存量房贷利率加点幅度不一，统一以最新贷款置换存在调整不均问题，同时市场化、法治化原则下商业银行调整意愿或相对有限，需持续追踪存量房贷最终走向。更多报告内容参见：《行业点评：投资销售延续弱势，央行释放积极信号》 本月报告精选之三：央行全面梳理政策方向，后续发力空间仍存6报告主要观点：保交楼贷款适用期限延长，保障相关工作更好开展：据央行货币政策司司长介绍，2021年下半年以来已推出两批共3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划，并引导商业银行积极提供配套融资。此前“金融16条”规定，2022年11月23日通知印发之日起半年内，向保交楼专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类。此次央行、金融监管总局将半年期限延长至2024年12月底，同时结合保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划延期至2024年5月底，有望更好保障保交楼工作开展。引导房企存量融资展期，持续推动租赁住房贷款支持计划落地：房企融资方面，引导金融机构继续对房企存量融资展期，2024年12月底前到期开发贷款、信托贷款等存量融资，允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，同时继续推动房企纾困专项贷款。相关举措利于缓解部分房企资金压力，后续房企资金支持除销售回款以外，仍有赖于前期政策细化与落地执行。租赁住房方面，1000亿元租赁住房贷款支持计划稳步推进，落地济南、郑州等试点城市，未来将继续推动租赁住房贷款计划落地生效，促进房地产市场平稳健康发展。支持刚性和改善性住房需求，限贷政策优化或可期待：央行货币政策司司长回答CNBC记者提问时指出，我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好支持刚性和改善性住房需求。结合过往房地产周期、央行权责范围，预计政策调整更多围绕限贷展开，降首付比例、降房贷利率为重要方向。考虑因城施策精准调控仍为主要基调，且当前多数低能级城市首套房首付比例已降至20%、二套降至30%，首付比例调整空间将更多存在于核心一二线。支持鼓励存量房贷调整，最终走向需持续跟踪：央行货币政策司司