月酝知风之地产行业：多地调整土拍引导地市降温，楼市成交“虚火”渐退

月酝知风之地产行业多地调整土拍引导地市降温，楼市成交“虚火”渐退平安证券研究所地产研究团队2021年8月19日证券研究报告行业评级：中性（维持）请务必阅读正文后免责条款 2核心摘要本月观点：中央政治局会议重申“房住不炒”，住建部扩大约谈范围至银川等5城，并联手八部门整治房地产市场秩序，预计下半年房地产调控仍将延续偏紧趋势；二手房指导价城市持续扩容，多地暂缓二次土拍并调整竞拍规则。7月为传统推盘淡季和22城集中供地“真空期”，重点城市取证推盘节奏放缓，土地成交量价齐跌，房企拿地意愿有所下滑，百强房企单月销售业绩同环比双降。但多地调整土拍规则后，最高土地溢价率不超15%，叠加监管部门要求“三道红线”试点房企当年拿地销售金额比不超40%，有望带动后续土拍降温。受益于地价平稳及房企拿地毛利率或将企稳回升预期，8月地产板块迎来估值修复，长线投资者可择机布局现金流稳健的行业龙头万科A、保利地产、金地集团等；同时持续看好行业空间广阔、业绩及规模维持高增的物管龙头和商管公司，如碧桂园服务、融创服务、新城悦服务、金科服务、星盛商业等；以及具备“房、客、人”优势的经纪行业龙头企业如我爱我家。政策：政治局会议重申“房住不炒”，多地暂缓二次土拍。7月涉房类政策共39项，环比升25.8%；其中偏紧类20项，偏松类5项。中央政治局会议重申“房住不炒”，并强调加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策，住建部扩大约谈范围至银川等5城，并联手八部门整治房地产市场秩序，预计下半年房地产调控仍将延续偏紧趋势。地方层面，二手房指导价城市持续扩容，多地暂缓二次土拍，调整土拍规则，或带动地市降温。资金：信贷投放有所下滑，房企境内融资规模环比下降。7月M2增速、社融存量增速环比均降0.3个百分点，社融存量增速已落至2019年底水平。截止二季度末，人民币房地产贷款余额同比增速较上年末增速下降2.2个百分点，行业融资环境仍维持偏紧状态。7月房企境内债、境外债、集合信托融资规模，环比分别降0.3%、升34.5%、降12.7%，同比分别降29.2%、43.1%、10.2%。整体看，房企融资环境持续收紧，降杠杆意愿明确，融资总量较2020年同期下降明显。楼市：取证推盘节奏放缓，成交延续走弱。7、8月为传统推盘淡季，叠加近期疫情反复影响开盘认筹，7月重点城市周均推盘环比降21.5%，35城商品房平均批准上市面积环比降10.9%。成交延续走弱，7月重点50城新房、重点20城二手房月日均成交环比降9.6%、14%，35城出清周期环比升0.1个月。地市：成交量价齐跌，溢价率处年内低位。7月为22城集中供地“真空期”，百城土地供应建面环比降0.9%，成交建面环比降45.8%，由于一二线城市土地成交缺位，百城土地成交均价环比降39.3%，土地溢价率仍处于年初以来低位。随着多地暂缓土拍并调整规则，后续地市有望逐步降温。房企：单月销售业绩同环比双降，拿地力度延续回落。百强房企7月全口径销售金额、全口径销售面积，同比分别降7.6%、16.4%，环比分别降31.3%、33%。7月土地整体供应量有所下滑，同时供地大多位于三四线城市导致房企拿地意愿不高，7月50强房企整体拿地销售金额比、拿地销售面积比，环比分别降17.7pct、20.7pct。被纳入“三道红线”试点的房企被监管要求当年拿地销售金额比不超40%，预计上半年拿地积极房企下半年或适度放缓拿地节奏。板块表现：7月申万地产板块下跌11.82%，跑输沪深300（-7.9%）。截至8月18日，当前地产板块PE（TTM）7.43倍，估值处于近五年1.64%分位。风险提示：1）三四线楼市下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。 本月报告精选之一：首次集中供地与50强房企上半年拿地观察3报告主要观点：首批集中供地热度较高，土拍规则可进一步优化：22城首批集中供地成交1.07万亿元、成交建面1.11亿平米。成交楼面价9591元/平米，较2020年增长38%，平均溢价率15%，较2020年增长2个百分点，整体呈现较高热度。其中获地企业以规模房企、国企为主，亦存在通过合作拿地应对资金要求、分散风险。由于集中供地对房企现金流提出更高要求，市场此前预期地市将逐步降温，但首批土拍热度超出预期，与中央“稳地价、稳房价、稳预期”政策初衷存在偏差，监管先后发声优化土地竞拍规则、建立房地联动机制。北京由于采取竞高标准商品住宅建设方案、透明化土拍流程等特点，成为监管鼓励的参考对象。预计后续各地政府将进一步完善土拍规则，持续优化土拍环境。50强房企上半年拿地力度放缓，各类别呈现分化：中指数据显示，2021H1 50强房企拿地金额同比增长0.8%、拿地面积同比下降28.4%；拿地销售金额比、拿地销售面积比分别为29.8%、54.1%，较2020年降5.3个、21.9个百分点。从单位成本来看，上半年50强房企拿地楼面价同比增长40.8%，地价房价比48%，较2020年升7.2个百分点；溢价率21.7%，较2020年升5.4个百分点。其中，国企拿地强度、地价房价比较民企更高，溢价率略低；绿档房企拿地强度、地价房价比、溢价率较红橙黄档均偏高。考虑拿地销售金额比40%上限要求，预计上半年拿地积极房企后续或适度放缓节奏。更多报告内容参见：《地产杂谈系列之十一：首次集中供地与50强房企上半年拿地观察》 本月报告精选之二：借行业政策东风，物企迎发展机遇4报告主要观点：打击行业乱象，规范行业标准：当前物管行业仍存在费用收益不透明、服务内容不规范，物管公司到期不退场等诸多行业乱象，已严重折损业主满意度。据克而瑞调查显示，疫情后约32%的小区正在考虑更换物业公司。年初以来十部委及地方政府重拳出击，清除监管“灰色地带”，7月住建部等八部门，再次针对行业乱象明确需要整改的细节问题。从行业影响上看，政策提及的“与业主合理分配公区收益”及“社保规范化”对上市品牌物管影响有限，其公共收益已被严格审计，基本不存在侵占业主收益问题，即使按照极端情况假设，测算社保规范化于品牌物管全年整体收益影响仅1-2%；而中小物管规范化运作能力及智慧化投入均不足，或在行业规范化进程中加速出清，为上市品牌物管带来收并购机遇。同时存量盘物业换手率或更高，有助于品牌物管加速第三方拓展渗透。物业费市场化定价，搭建物企招投标信用体系：年初十部委提出物业费价格应由市场竞争形成、建立物管费动态调整机制、提倡酬金制计费方式等措施，旨在解决长期以来存量盘难以提价的行业痛点问题，品牌物管有望凭借提供质价相符的优质服务，获得相应的物管费溢价。同时政策鼓励组建小区业委会，建立并完善物企招投标信用制度，为优质物企参与招投标等市拓营造更加规范化的市场环境。公建物业市场化亦是近年政策支持的重要方向，如老旧小区配套物业服务、“三供一业”移交社会化管理等，物企各展其能，把握城市服务蓝海。探索“物业+”模式，发展智慧型服务：中央及地方多次出台政策推动物企扩大经营边际，鼓励有条件的物企向养老、托幼、家政、房屋经纪等领域延伸。政策倾向帮扶物企做大生活服务业，强化物业在社区单位中的重要性，为物企增值服务打开新方向。同时随着服务层次递进深入，政府多次引导物企构建并通过智慧物业平台提供服务，除可减少人工依赖，实现降本增效外，还可与增值服务紧密结合，构建“线上平台+线下空间”相融合的服务新生态。从13家主流物管公司的收入构成上看，社区增值服务营收占比均值已从2017年的8.2%提升至2020年的15%，但服务类型仍以社区生活服务、业主资产运营服务、社区空间运营服务为主，政策多次提及的社区养老服务尚处于起步探索阶段。更多报告内容参见：《地产政策洞察系列之四：借行业政策东风，物企迎发展机遇》 本月报告精选之三：严调控下楼市平稳，房贷收紧影响渐显5报告主要观点：房价涨幅收窄，2021H1成交放量：2015-2016年苏州楼市进入快速上行通道，2016年末销售均价较2015年初增长约83.3%。但苏州在调控政策上“先人一步”，最早于2016年10月出台严格的限购限贷政策，接连调控后房价涨幅明显收窄，2017年以来楼市整体运行平稳。经历4年盘整后，2021H1成交有所放量，全市累计销售面积同比增长19.2%，较2019年同期增长20.2%。分片区看，吴江区、吴中区为供应及成交主力，近5年2区合计供应面积、销售面积约占全市区的50%。板块热度方面，各片区楼市冷热不均，工业园区、高新区的狮山、科技城为热点板块，其中园区奥体板块为近年新晋热门。2020年以来商品房供应稳中有升，土拍制度为房企留有收益空间：2020年全市商品房批准预售面积明显放量，带动市区销供比近年首次回落至1以下。当前全市库存面积及出清周期整体健康，2021H1末商品房可售面积1150万平米，出清周期约12.9个月，较上年末下降2.75个月。苏州2021年住宅用地计划供应面积同比增长9.9%，首批集中供地共出让32宗地块，约占全年供地计划的40.3%；出让规则延用“一次报价”制度，土地溢价率控制在15%以内，为房企留有收益空间，其中14宗宅地进入一次报价区间，整体热度较高，预计后续土拍制度有望持续完善。城市基本面向好，产业人口为楼市有力支撑：苏州位于紧邻上海的长三角核心区域，可与上海实现同城生活，经济发展亦受上海带动明显，吸引诸多高校毕业生等外来人口前来筑巢，人口持续净流入，带来源源不断的购房刚性需求。同时苏州GDP位于全省第一、全国前列，“藏富于民”人均购房能力较强；从房价收入比看，2019年苏州房价收入比远低于全国及长三角一二线城市，侧面反映当前房价尚不存在明显泡沫。开发商及楼盘调研小结：1）5-6月房贷利率快速上行，已对成交有所压制，非热门板块楼盘蓄客、去化承压；2）除园区价格倒挂盘，其余楼盘较难实现开盘即售罄，板块分化明显；3）首批供地热度较高，“一次报价”制度仍允许马甲竞拍，后续土拍制度或进一步完善。更多报告内容参见：《城市草根调研系列报告之十一：苏州篇严调控下楼市平稳，房贷收紧影响渐显》 本月报告精选之四：细说物业管理第三方拓展之道6报告主要观点：规模诉求推动第三方拓展：随着行业快速发展，物管企业扩规模诉求增强，但管理规模抬升及销售增速放缓影响下，关联房企贡献度降低，第三方拓展重要性随之提升。从主流物企来看，各企业明确将第三方拓展纳入增长目标实现路径，2020年末第三方在管面积规模较高为雅生活服务（3亿平）、保利物业（2.3亿平）、绿城服务（2.1亿平）等，第三方在管面积占比较高为绿城服务（82.5%）、雅生活服务（80.3%）、旭辉永升服务（78.6%）等。由于新建住宅拓展空间有限、存量住宅拓展难度较高，第三方拓展业态更趋多元，2021H1百强物企中标项目中，43%为住宅物业，其余则涉及办公、商业、园区、学校等多种类型。多因素影响拓展成效：第三方拓展能力受资金、渠道、品牌等因素影响，且离不开组织建设、激励加持，以及关联房企协同发展带来的有效补充：1）资金资源可同时作用于收并购与自主外拓，除绝对规模外，现金流创造能力同样不可忽视；2）服务广度影响可拓展范围、服务深度影响外拓议价能力，当前主流物企已基本实现全国化布局，深耕或为后续主要发力方向；3）组织建设、激励强化在于标准化拓展流程、提升效率及激发热情，现有举措涉及组织调整、人员培训、定向激励及股权激励等；4）关联房企协同发展体现在项目联合获取、品牌影响力共享等层面，包括联合收并购，以及影响力共享导致的物企、房企高重合度布局。拓后融合方面，大规模整合主要存在于收并购情形，整合关键主要在于投后管理前置、全方位赋能等。第三方拓展趋势思考：第三方拓展仍为后续规模扩张重要途径。其中自主外拓由于整合难度低、协同效应好，为扩规模、充业态重要选项；收并购尽管资金要求较高，但单次交易即可推动规模跨越式增长，且有效整合后被并购标的亦有望呈现较好表现，仍为绕不开的扩张选项。预计短期收并购市场仍将呈现量高价稳状态。更高维度下，物企竞争并非零和博弈，万物云与阳光智博的换股携手为行业格局演变提供新的范例