宏观·双循环周报（第18期）：辨析“城中村改造”与“货币化棚改”

宏观类●证券研究报告 辨析“城中村改造”与“货币化棚改” 定期报告 华金宏观·双循环周报（第18期） 分析师张仲杰SAC执业证书编号：S0910515050001zhangzhongjie@huajinsc.cn021-2037709900 投资要点 国常会提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。“城中村改造”不禁令人联想起八年前如火如荼的“货币化棚改”，彼时房地产市场迎来了一轮阳春，供需循环明显改善，一度甚至在一二线城市为代表的多个城市出现了房价上涨过快、居民恐慌式购房的地产泡沫化现象，此后的2016年底中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后进入新一轮地产调控周期之中。本轮“城中村改造”与当时的“货币化棚改”存在诸多明显差异，对于我们分析展望后续房地产市场来说，两者之间的差异是至关重要的。 相关报告 23Q2/6月经济数据点评-基建制造业稳增长，最终消费恢复偏慢2023.7.17 华金宏观·双循环周报（第17期）-美元跌破100人 民 币7.13， 是 趋 势 逆 转 么 ？2023.7.15进出口数据点评（2023.6）-出口环比企稳同比见底，结构变化更加积极2023.7.13金融数据速评（2023.6）-货币投资热，财政步调稳2023.7.11CPI、PPI简析（2023.6）-大众消费也由集中释放转为平稳增长2023.7.10 土地所有权性质不同，城中村与保障性住房结合，需求难以“爆发”。与主要是国有土地性质的城镇棚户区相比，城中村涉及到更为复杂的农村集体土地所有权属问题、以及与之相对应的人口户籍转化和土地征收征用补偿标准等现实操作的难度。会议还提到“把城中村改造与保障性住房建设结合好”，目前已经出台城中村改造地方政策的城市，更多关注在城中村现有房屋改造后用于保证性租赁住房的方向。加之土地所有权性质不同决定了城中村改造的情况更为复杂，地产需求预计难以短期内出现类似2015年的“爆发”。 范围不同，聚焦超大特大城市，市政府负主体责任贯彻高质量要求。本轮“城中村改造”沿袭了4月底政治局会议聚焦超大特大城市的要求，明确“城市政府负主体责任”，推动城市高质量发展的要求可能优先于增加总体地产需求的目的。城市发展越成熟，城中村往往越少，本轮涉及区域范围明显小于2015年。市一级政府而非省级政府负“主体责任”，可能意味着并不会重新鼓励专项债资金用于城中村改造，对市一级财政自循环能力的更高要求可能意味着高质量发展的目标优先于增加总体地产需求的目的。 货币化程度不同，地产泡沫化风险大幅减弱。与2015年明确要求“积极推进货币化安置”不同，本轮城中村改造未明确提出货币化要求，而是改为“积极创新改造模式”，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 未明确要求央行配合，预计货币投放节奏可控，并非“大水漫灌”。货币化棚改期间要求人民银行给予政策措施配合，一年半时间内MLF、PSL合计新增投放超过4万亿，本轮并未明确要求央行配合，而是要求“多渠道筹措改造资金”，“充分发挥市场在资源配置中的决定性作用”。鉴于上述分析，我们预计本轮“城中村改造”对特大超大城市地产需求具有一定的结构性稳定作用，但路径范围决定了总量意义上的需求扩张效应相对比较合理，更多是着眼长期的房地产市场新发展模式的一种探索，对高质量发展的长期优化目标的意义可能更大。 华金宏观-全球宏观资产价格综合面板（GMAPP）：本周欧美股市涨幅靠前，A股跌幅较深，房地产板块涨幅最大，通讯、计算机跌幅靠前；美债1Y、10Y收益率各小幅下行1BP，美元指数重回100以上，人民币被动小幅贬值；本周金价、原油、煤价小幅上涨，铜价有所下跌。 风险提示：内需恢复不及预期风险。 内容目录 国常会提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造..................................................................................3土地所有权性质不同，城中村与保障性住房结合，需求难以“爆发”.............................................................3范围不同，聚焦超大特大城市，市政府负主体责任贯彻高质量要求............................................................4货币化程度不同，地产泡沫化风险大幅减弱................................................................................................4未明确要求央行配合，预计货币投放节奏可控，并非“大水漫灌”.................................................................5华金宏观-全球宏观资产价格综合面板（GMAPP）......................................................................................6 图表目录 图1：基础货币投放同比及结构贡献（%）........................................................................................................5图2：全球股市：欧美股市涨幅靠前，A股跌幅较深..........................................................................................6图3：沪深300及申万一级行业涨幅对比（%）：受国常会影响，本周房地产板块涨幅最大；通讯、计算机跌幅较深.....................................................................................................................................................................6图4：标普500及行业涨幅对比（%）：本周美股能源、健康护理领涨，通讯服务、可选消费跌幅较深............6图5：美国国债收益率变动幅度：10Y、1Y收益率均小幅上行1BP...................................................................7图6：中国国债收益率变动幅度：1Y国债收益率下行9BP................................................................................7图7：本周1Y国债收益率下行9BP（%）.........................................................................................................7图8：中美10Y利差小幅扩大（%）..................................................................................................................7图9：10Y国开债与国债利差进一步缩小（%）.................................................................................................8图10：1Y信用利差持平，3Y继续缩小.............................................................................................................8图11：美联储本周资产规模继续减少（USDbn）.............................................................................................8图12：主要央行政策利率（%）........................................................................................................................8图13：全球汇率：美元指数回升至100以上.....................................................................................................8图14：人民币本周小幅被动贬值........................................................................................................................8图15：金价本周继续小幅上行............................................................................................................................9图16：本周原油价格波动上涨............................................................................................................................9图17：7月上旬无烟煤价格反弹，山西优混继续上行........................................................................................9图18：本周铜价有所下跌...................................................................................................................................9 国常会提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造 7月21日国常会提出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造，这是过去两年房地产市场进入深度调整阶段以来首次提出这一要求。“城中村改造”与八年前的“货币化棚改”有何异同？其可能对房地产供需两侧产生怎样的影响？据新华社报道，7月21日国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，这是“改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展”的一项重要举措，要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”。要“坚持城市人民政府负主体责任”，“多渠道筹措改造资金”，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，“并把城中村改造与保障性住房建设结合好”。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。《意见》是对4月底政治局会议所指出的“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”的要求的呼应。“城中村改造”不禁令人联想起八年前如火如荼的“货币化棚改”，彼时房地产市场