宏观经济周报：地产政策如何渐进式放松？

地产政策如何渐进式放松？ 证券研究报告2023年07月23日 宏观经济周报 核心结论 分析师 周度观点： 边泉水S080052207000213911826169bianquanshui@research.xbmail.com.cn宋进朝S080052109000115701005636songjinchao@research.xbmail.com.cn刘鎏S080052208000113811378808liuliu@research.xbmail.com.cn杨一凡S080052302000113472533756yangyifan@research.xbmail.com.cn 7月14日，央行货币政策司司长邹澜表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。近期市场关于房地产政策优化方向和力度的讨论较多，对出台强刺激政策的预期有所降温，我们认为央行的表态进一步印证了我们此前关于地产政策渐进式优化的基本判断。 上半年地产政策重点围绕三个方向发力：鼓励居民加杠杆，盘活存量资产，缩减交易周期，但未能遏制地产下行态势。1）建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，多座城市突破贷款利率下限，百城主流首套房贷利率已降至4%，6月份5年期LPR再度调降10bp；2）启动不动产私募投资基金试点工作等政策旨在盘活存量房产，增加市场供给和流动性；3）“带押过户”试点的推广有助于缩短有抵押房产交易周期，加速二手房流转交易，实际落地情况不及预期。 赵红蕾18810683550zhaohonglei@research.xbmail.com.cn 房地产市场“先扬后抑”特征愈发明显。随着积压需求释放完毕，二季度地产修复整体乏力，5月商品住宅单月销售面积同比增速即由4月的8.1%降至-10.1%，从高频数据看，6月全国商品住宅销售同比降幅或将进一步扩大，7月销售数据有进一步下行趋势。 相关研究 财政视角下的经济主体动能仍待修复—兼评6月财政数据2023-07-19美股十年大牛市的“因”与“果”———疫情 前 后 美 股 上 涨 的 逻 辑 发 生 哪 些 变 化 ？2023-07-18经济数据符合修复式增长的四大特征—2季度GDP和6月经济数据点评2023-07-17复苏还是修复？—当前经济修复式增长下的政策选择与市场判断2023-07-16外需走弱下的政策选择—6月进出口数据点评2023-07-13 6.16国常会后新一轮地产支持政策酝酿出台。6月16日召开的国常会围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面，研究提出一批政策措施。其中，着力扩大有效需求和防范化解重点领域风险，或涉及房地产领域。随着房企偿债高峰临近，为缓解房企融资端压力，央行和金融监管总局7月10日宣布延长“金融十六条”部分政策的适用期限，在融资端托举房地产市场。 下半年地产政策方向研判：预计将以稳定需求端政策为主，兼顾防风险，渐进式放松概率较大。一方面，全国层面仍有可能降息，引导5年期LPR继续下行，但自主协商前提下我们认为存量贷款大规模置换或者调降利率的概率不高，主要障碍是合同变更成本、银行息差压力以及技术层面操作难度。另一方面，预计“因城施策”将更加灵活，一线城市有望逐步试点“一区一策”，对于市场压力较大的区域有望面向多子女家庭或职住平衡家庭出台购房支持政策，二线城市非核心区域预计将逐步放开各类限制性政策。防风险方面，保交楼目前已取得一定进展，难点在于无足够剩余货值项目如何处置，目前尚无法通过市场化方式有效化解。 上周国内经济数据： 国内：1）2季度GDP环比增速回落。2季度GDP同比增长6.3%，低于市场预期的6.8%。GDP环比增速从1季度2.2%降至2季度0.8%。2季 度名义GDP同比增长4.8%，较1季度同比增速5%放缓。2季度GDP平减指数同比下跌1.4%，创金融危机以来最大跌幅。2）6月经济受外需和房地产拖累。6月工业增加值同比增长4.4%，环比增长0.68%，均较5月加快。零售随着基数恢复正常6月同比增速回落至3.1%。固定资产投资6月同比增长3.1%，较5月增速回升；其中，基建投资同比增速加快至11.7%，但房地产开发投资同比仍下跌10.3%。3）财政延续偏紧态势。6月一般公共预算和政府性基金赤字同比减少7232亿元，12个月滚动赤字率继续回落。4）长端利率下行。上周10年期国债收益率下降4bp至2.61%，30年国债收益率跌破3%，下降至2.98%。5）人民币汇率小幅贬值。上周人民币汇率贬值0.4%至7.19元/美元。 高频数据：1）生产：多数指标回升，整体呈上行态势。本周，多数生产指标呈上行态势，石油沥青装置、纯碱、PVC、PTA和汽车半钢胎开工率较上周分别上涨0.9、0.6、1.5、2.0、0.9和0.4个百分点，高炉开工率和焦炉生产率较上周分别下降0.9和1.1个百分点。整体看，7月中旬生产端保持上行态势。2）需求：二手房销售同比有所好转，汽车销售同比回升，电影票房高增态势延续。7月17日至21日，新房和二手房成交面积日均值同比分别为-31.4%和-5.3%，二手房增速有所回升。7月16日当周，乘用车零售量日均值录得5.1万辆，同比增速7%，前值-7%。上周电影票房同比实现231.4%的高增速，截止7月22日，2023年暑期档总票房(含预售)突破100亿。3）价格：猪肉水果价格下跌，钢价、蔬菜和布油美油现货价格均上升。本周，猪肉平均批发价下降至18.78元/公斤，水果价格亦降至7.48元/公斤，而蔬菜价格回升至4.88元/公斤。Myspic综合钢价指数环比上行0.4%。此外，布油和美油现货价周五分别收于80.5元/桶和77.1元/桶，环比分别上涨0.7%和2.2%。4）出行：航班执行率和地铁客运量环比小幅下行。7月17日至21日，航班执行率日均值较上周下跌3.7个百分点，10大城市地铁客运量日均值较上周回落2.4个百分点。 海外：1）美国6月零售销售略低于预期。美国6月零售销售同比1.5%，略低于前值的2.0%；环比为0.2%，低于预期和前值的0.5%。核心零售销售环比为0.2%，低于预期和前值的0.3%。2）美国工业产出放缓。6月美国工业产出环比为-0.5%，持平于前值，但是低于预期的0.0%；产能利用率为78.9%，低于预期的79.5%和前值的79.4%。制造业产出环比为-0.3%，较前值的-0.2%进一步回落；制造业产能利用率为78%，低于前值的78.4%。3）美国新屋开工和营建许可趋势走弱。6月新屋开工环比为-8%，略好于预期的-10.2%，但年化总数为143.4万套，低于预期的148万套。营建许可环比为-3.7%，低于预期的-0.9%。4）欧元区6月通胀下行符合预期，核心粘性较大。欧元区6月调和CPI同比终值5.5%，持平于前值和预期。欧元区6月核心调和CPI同比终值5.5%，高于预期的5.4%和前值的5.3%。 上周大类资产表现： 股市：本周国内股指和恒生指数下挫，发达国股指大部分上扬。债市：本周国内长端国债利率下行，美国长债收益率维持震荡。汇市：美元指数回升。商品：本周大宗商品价格表现分化，生猪价格环比涨1.4%。 本周将发布的主要经济数据： 中国：6月工业企业利润（7月27日周四）。 美国：美国二季度GDP、6月耐用品订单、美联储公布利率决议（均7月27日周四）、美国6月PCE（7月28日周五） 欧元区：欧元区7月制造业PMI（7月24日周一）、德国7月IFO商业景气指数（7月25日周二）。 风险提示：外需放缓，房地产需求回落，政策力度不及预期。 内容目录 一、下半年地产优化政策预计将渐进出台，重心或聚焦需求侧..............................................6二、国内宏观..........................................................................................................................9（一）2季度GDP环比增速回落......................................................................................9（二）6月外需和房地产需求下滑.....................................................................................9（三）2季度财政政策偏紧..............................................................................................10（四）长端利率明显下行................................................................................................10（五）人民币汇率...........................................................................................................11三、高频数据........................................................................................................................12（一）生产：多数指标回升，整体呈上行态势................................................................12（二）需求：二手房销售同比有所好转，汽车销售同比回升，电影票房高增态势延续..13（三）价格：猪肉水果价格下跌，钢价、蔬菜和布油美油现货价格均上升....................14（四）出行：航班执行率和地铁客运量环比小幅下行.....................................................14四、海外事件........................................................................................................................15五、大类资产价格表现.........................................................................................................16 图表目录 图1：重点城市首套和二套房贷利率变化情况（%）..............................................................6图2：2023年1季度银行净息差下降（%）...........................................................................7图3：5月全国保交楼交付比例较3月明显提升（%）............................................................8图4：2季度GDP同比增速回升，环比增速放缓....................................................................9图5：GDP平减指数大幅下滑.................................