房地产行业研究：“冷静期”后，大批政策已经在路上？

2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2023年07月17日 行业研究 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 “冷静期”后，大批政策已经在路上？ 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 核心观点： 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 2023年一季度，市场演绎了“复苏”行情，供需修复、预期回温。但是到了四月、五月，市场复苏的势头明显减弱，尚能支撑是是核心城市、头部企业，无论是新房市场，还是土地市场，都呈现出格局显著分化的特征，同时也引得外部疑惑，市场的修复能不能持续，动能是否将戛然而止？ 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升 我们认为市场能不能持续，可能要归结到两大因素上，一是经济形势，经济形势影响收入，影响预期，影响信心，当前来看，无论是内部，还是外部，中国经济发展仍面临挑战，内需修复动能仍然不足；二是行业内的政策调控，其走向将引导市场行情走向。 政策调控的重心很明确，方向也已经很清晰，主要是“保需求、保交付、防风险”三个方面，既聚焦在消费者身上，也同样开始兼顾到企业主体。“保需求和保交付”主要是聚焦消费者，确保消费者的住房权益得到保障，侧重民生层面；“防风险”则是从企业端出发，更侧重金融秩序和就业保障，守牢不发生系统性金融风险的底线。 而现阶段，政策进入到“冷静”期，动作不多，行业对政策的预期值不断降低，而就当前的内外部形势看，政策的空间仍值得期待。 于小雨rain_yxy（微信号)yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 研究员 王玲w18705580201（微信号）wangling@ehconsulting.com.cn 引言 2023年一季度，市场演绎了“复苏”行情，供需修复、预期回温。但是到了四月、五月，市场复苏的势头明显减弱，尚能支撑是是核心城市、头部企业，无论是新房市场，还是土地市场，都呈现出格局显著分化的特征，同时也引得外部疑惑，市场的修复能不能持续，动能是否将戛然而止？ 我们认为市场能不能持续，可能要归结到两大因素上，一是经济形势，经济形势影响收入，影响预期，影响信心，当前来看，无论是内部，还是外部，中国经济发展仍面临挑战，内需修复动能仍然不足；二是行业内的政策调控，其走向将引导市场行情走向。 政策调控的重心很明确，方向也已经很清晰，主要是“保需求、保交付、防风险”三个方面，既聚焦在消费者身上，也同样开始兼顾到企业主体。“保需求和保交付”主要是聚焦消费者，确保消费者的住房权益得到保障，侧重民生层面；“防风险”则是从企业端出发，更侧重金融秩序和就业保障，守牢不发生系统性金融风险的底线。 而现阶段，政策进入到“冷静”期，动作不多，行业对政策的预期值不断降低，而就当前的内外部形势看，政策的空间仍值得期待。 目录 引言..................................................................................................................................................2一、谈政策离不开对宏观经济的观察...........................................................................................2二、房地产业这么大，不会没有机会...........................................................................................4三、地位决定方向，政策还有空间...............................................................................................53.1政策的边界已经很明确.....................................................................................................53.2政策重心落在三个方向上.................................................................................................5 一、谈政策离不开对宏观经济的观察 谈行业，谈政策，都离不开对经济形势的观察。 2023年3月5日，两会政府工作报告中提出“当前发展面临诸多困难挑战。外部环境不确定性加大，全球通胀仍处于高位,世界经济和贸易增长动能减弱,外部打压遏制不断上升。国内经济增长企稳向上基础尚需巩固，需求不足仍是突出矛盾”，并将2023年GDP增长目标设定为5%，比2022年实际3%的增长率提升2个百分点，后续的一切政策变动都需要围绕着“稳经济”这一目标推进，发展仍是第一要务，经济发展的背后涉及各项目标的实现，包括就业的稳定、民生的保障、科技实力提升，教育事业的支持，生育事业的扶持等等，5%不是一个单一的数字，而是实现各个目标的基础支撑，稳经济是必然要实现的目标，这也决定了“稳经济”的政策要切实到位，确保有效。 而当前，经济发展面临的外部环境依旧严峻，并存在很多变数，经济发展仍面临很大挑战和困难。外部形势依旧严峻，全球经济增长放缓，通胀依旧顽固，地缘政治冲突持续演化，全球经济秩序或加速演变，硅谷银行等事件影响下，金融稳定风险上升。 图表：2023年4月份社会消费品零售总额主要数据（亿元） 内部压力不减，失业率维持高位，16-24岁青年人群失业率创新高，就业和收入的预期更偏负向，担忧更甚；疫情“伤疤效应”需要时间消解；消费持续修复的不确定性在增强，除餐饮收入外，4月单月社会消费品零售总额均环比负增长；房地产开发投资总额降幅扩大，2023年1-4月，全国房地产开发投资总额同比下滑6.2%，降幅较1-3月扩大0.4个百分点。 图表：2017.2-2023.4房地产开发投资、新开工面积同比增速 二、房地产业这么大，不会没有机会 当前经济与房地产行业的关系变了，以前都说经济差，就用房地产拉一拉，房地产扮演着经济助推器的作用，属于一种单向反馈。现在房地产与经济之间形成了相互反馈的关系，经济向好，能对房地产形成正向反馈，反之亦然，经济与房地产之间关系发生了微妙变化，相互促进，相互影响。 当调控开启，行业历经阵痛，行业出现一种声音，普遍看空的声音，房地产已经很难再现历史高光，也将从历史舞台中退出。市场上有这样的情绪不难理解，房地产行业的发展也确实该到了一个转折阶段，前期支撑行业发展起来的各个因素都已经发生了变化，高歌猛进的发展已经不太可能，但以房地产业所关联的产业链、对就业的影响、对金融端带动，房地产业不可能从经济稳定的角色中退出，很长时间都不具备这一基础。 2022年，2023年，高层也已多次重申房地产业国民经济支柱产业地位，是压舱石，是顶梁柱，有何意义？ 其一、房地产业仍难有替代项 房地产业在国民经济发展中的重要性没有变，仍然是国民经济的支柱产业，在经济增长承压的阶段里，房地产业更需要承担起稳定经济的重任，除了房地产业，很难再找到一个体量相当，关联众多的行业与之相媲美； 其二、房地产行业这么大，不可能没有机会 从1998年房改开始，行业用23年的实现了18万亿、18亿平米的规模，即使开发到了阶段性的拐点，但是也不可能没有发展空间，开发的业务一定是有的，空间层面不可能再像从前一样，总量会缩到一个更低的量级，也不能人人都有机会，只是会精选参与者，缩量是必然的，我们所看到的企业99.99%都会是缩量的结局，只是各个企业缩量的进程或有差异，结局都将是殊途同归。 其三、房地产虽遇挑战，但路仍长，迎艰险，要迎难而上 无论是行业内，还是行业外，都知道房地产行业当前是遇到了挑战，日子并不好过，不 可回避，不能回避，当务之急是需要有新的举措，有利的举措化解行业风险，改善行业资产负债表，引导预期和信心回暖，引导行业构建新模式，走向发展的新阶段，政策上不能坐等，更需要有切实可行的积极地行动出现。 三、定位决定方向，政策还有空间 定位决定了房地产政策的导向，稳经济离不开稳地产，这不等同于政策要“救”，该由政策解决的问题要政策先行，该由企业负责的部分，企业也要主动作为，不能遇到问题就逃避、躺平，更不能坐等着国家来救，政策来救，政策端也不能允许这样的道德风险存在。 3.1政策的边界已经很明确 政策核心诉求就在于“稳”，稳住行业发展的秩序，稳住房地产业相关的投资和消费、稳住就业、稳住金融体系。 一个基调是“房住不炒”，已经有足够的预期。提到房地产行业的调控，大家应该都知道“房住不炒”,“房子是用来住的，不是用来炒的”，2016年中央经济工作会议首次提出后，各大会议都在不断重申，全行业都已经形成了一致性预期，大家也都不再去关注是不是又提了“房住不炒”，因为提不提都没差，也没那么重要，因为提不提都不会变，这已经是一种约束，已经常态化，核心就是要把房地产从原先的发展模式上退出来，强制性让大家摆脱这种依赖，摆脱这种惰性，不能再完全依靠金融杠杆去撬动成长，要把杠杆降下来，要把风险防控住。房地产业的发展要更好服务于其他外部的目标。 一个底线是“三保”，确定好底部的边界。2018年开始，六稳、六保、三保、三稳这些名词接连被提出。2021年底，“三保”（指“保交楼、保民生、保稳定”）被提出，自此，我们认为“三保”其实已经成为政策调控的底线，是必须要坚守的存在，以“保”求“稳”。各项政策的出台和调整也都始终坚持着这一红线，在这一界限内行动。 3.2政策重心落在三个方向上 在基调和底线都已明确的情况下，政策的重心和发力点也已经清晰可见，主要就是三个点： 一是要将消费者的利益保护放在第一位，支持刚需和改善型住房需求，让有住房需求的人都能实现“有房住”。 二是要保交楼，保稳定； 三是有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张。 所以经过了探索、实践，政策的脉络也已经很明确： 一是“保需求”，政策重心在需求端，目标保障消费者的合理住房需求和权益，即保需求，新房、二手房全覆盖，房贷利率下调、公积金贷款额度提升、限购松绑、限贷优化、限售放宽、二手房“带押过户”等等，但是政策的边际效用却在逐步递减。 二是“保交付”，2021年7月，行业掀起停贷潮，全行业对“保交付”的重视度都在提升，也在努力解决保交付的核心问题—资金从哪里来？预售资金监管守牢底线，未做松动，调整的空间也是在优化纠偏上。资管、信托、政府、AMC等齐齐下场“保交付”。当然主力还是企业，各大企业都在“卷交付”，卷出花，卷上天，这是企业的必须，若连交付都保障不了，基本的社会责任都实现不了，是触及底线的行为，不能再有信任，不卷交付的结果可想而知。 三是“防风险”，其目的是稳定住行业主体的经营，有两层含义，一是要防范未发的风险；二是要化解好已出的风险。也是当风险蔓延到稳健型民营房企时，政策开始兼顾到主体维护，具体的时间可能要追溯到2022年9月，11月政策开始强化，“三支箭”都已射出，但是由于一些主客观的因素中存在，实际推进缓慢，受益群体也有限。 经历了相对冷静的阶段后，到了上半年的收尾，站在6月初的节点上，我们也看到了一些有利的信号传来，多地金融监管调研摸底信贷需求、房地产市场、金融风险变化等情况，福星股份，大名城、中交地产等企业的权益融资计划也已有最新进展……如今的环境下，政策仍有空间，仍需要给予空间，更需要积极的政