房地产行业2016年1月数据点评：去库存号角已吹响，更多政策还在路上

房地产数据点评 交通银行金融研究中心(BFRC) 1 去库存号角已吹响 更多政策还在路上 2016年1月房地产数据点评 2016年2月26日 点评机构：交通银行金融研究中心 联系方式：021-32169999-1066 点评人员：夏丹（高级研究员） xiadan@bankcomm.com 观点摘要 1月70个大中城市住宅均价环同比继续改善，一线城市继续领跑。春节前后三道政策相继出台，这是一揽子盛宴的开端，接下来将进入政策蜜月期，更多促进措施将沿着“高频率、微刺激”的路径陆续推出。在需求端，可供选择的政策储备主要有五个：降成本、加杠杆、调公积、轻税负和增人口；在供给端，最主要的是土地资源和存量住房的配置和管理。 正文 一、大中城市房价环同比继续改善 1月全国70个大中城市新建商品住宅价格环比和同比算术平均涨幅分别为0.28%和1.08%，较上月继续提高。其中一线城市环比上涨2.15%，均价较去年同期则大涨了23.85%；二线城市环同比温和提升0.40%和1.39%；仅三线城市房价继续下跌，但跌幅收窄，环同比分别为-0.04%和-1.79%。在非限购城市普遍拉开去库存帷幕、鼓励大户型和多套房的同时，上海却出台了增加中小户型供应的政策，一线城市仍为供不应求所困的状况可见一斑。然而在近两年内，一线城市 房地产数据点评 交通银行金融研究中心(BFRC) 2 在经济、资源、就业机会方面的相对吸引力不会褪色，房价在这个阶段依然维持升势；但受净流入人口数量递减和政策透支需求的影响，今年房价涨势可能较去年趋缓。 图表1：70个大中城市新建商品住宅价格算数平均增速 （a）70城新房同环比 （b）各线城市新房同比 数据来源：国家统计局，交行金研中心 二、房地产政策进入“蜜月期” 春节前后是楼市销售的淡季，政策面却很热闹。2月2日央行、银监会发布房贷新政，降低非限购城市首套房和二套房商贷最低首付比例；2月17日央行、住建部、财政部印发通知，将职工住房公积金账户存款利率上调至统一按一年期定期存款基准利率执行；2月19日财政部、税务总局、住建部联合发文，调整房屋交易契税和营业税征收标准。除此以外，各地也紧锣密鼓地出台了落实标准或更大尺度的措施。 这只是一揽子盛宴的开端，接下来将进入政策蜜月期，在去库存任务下，更多促进措施将沿着“高频率、微刺激”的路径陆续推出。 -7.00-6.00-5.00-4.00-3.00-2.00-1.000.001.002.002014-122015-012015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-01%环比涨跌幅同比涨跌幅-10.00-5.000.005.0010.0015.0020.0025.0030.002014-122015-012015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-01%70个大中城市一线城市二线城市三线城市 房地产数据点评 交通银行金融研究中心(BFRC) 3 在需求端，可供选择的政策储备主要有五个：降成本、加杠杆、调公积、轻税负和增人口。可以将其分为三类。第一类是降成本和加杠杆，这两者的可操作空间不大。降成本即降利率，无论是从货币政策层面还是银行优惠层面，几乎很难再向下挤压，而二套及以上房贷利率还有下行空间。加杠杆已经在一年内连续三次使用，首套上再加已无必要。这是因为，虽然我国居民住房按揭率相比国际水平仍属较低，但在当前继续加杠杆也受到居民家庭月供支付能力的限制；而另一类按揭依赖度低的人群，对首付下调也不敏感。因此加杠杆的余地多半在鼓励多套改善上，未来二套、三套将向首套标准靠拢。 第二类是调公积和轻税负，属于在需求端政策组合中效果或许更为明显的措施。按目前“去库存城市”的住房供求关系，需求几近饱和，若要启动超出自住需求的购买力，最直接的方式是以增量资金创造需求。即通过享受公积金资金提取，来吸引三四线城市居民购买超出需求面积或套数的房屋。此次公积金存款利率上调是将按年结转的公积金收益正常化，是大修中的《住房公积金管理条例》及相关规定的序曲，更多直接拉动需求、盘活存量资金的措施如提高贷款额度、拓宽投资方向、资产证券化等方案还将相继出台。而减轻交易税费则有利于调动二手房市场活跃度，不仅已涉及的契税、营业税还有税率下调的可能，个税中的“唯一”、“满五”的征收标准也可能放宽，购房退税有望在多城市实行。 第三类是增人口，无论是推动全面二孩还是鼓励农民工买房，相对前两类实施时间较长，效果并不立竿见影。特别是拉动农村人口迁 房地产数据点评 交通银行金融研究中心(BFRC) 4 移和转化过程中的住房需求，需要解决购买力差距、配套福利与公共资源均等化、贷款难度及征信体系完善等问题。目前户籍改革有“到2020年实现1亿农业转移人口在城镇落户”的目标推进相对较快，而在落户背后、影响购房决策更核心的因素是教育、医疗、养老、就业等资源保障能否到位，需要多个部门在较长一段时间内逐步解决。短期政策主要将体现在直接财政补贴、税收减免及贷款优惠上。 然而，单个刺激需求的政策效力越来越有限，尤其是去年非限购城市的需求已经过了一轮比较集中的放量。要达到去库存的目的，单靠促需求还不够，供给端也需要相应调整，最主要的是土地资源和存量住房的配置和管理。一方面是针对作为源头的土地供应，优化住房用地结构，加强土地管理，控制三四线城市地方政府卖地冲动，放缓土地出让节奏。另一方面是针对现有的住房去化。地方政府“以购代建”（增加商品房的收购、取代直接建设保障房、辅以货币化安置）是一个办法，却不能完全依靠地方财力满足去库存要求。政策也将从鼓励开发商改变建筑用途、释放土地占用、加快调整转型的方面寻求办法。 图表2：调整后各项房地产相关政策标准 （a）调整后的个人住房贷款最低首付比例 划分标准 非限购城市 商贷首付比例 限购城市 商贷首付比例 公积金贷款 首付比例 首套 20% 30% 20% 二套+一套已还清 二套+一套未还清 30% 40% 30% 房地产数据点评 交通银行金融研究中心(BFRC) 5 （b）调整后的房屋交易契税和营业税征收标准 税种 非一线城市 一线城市 划分标准 计征费用 划分标准 计征费用 契税 唯一 ≤90㎡ 全额的1% 唯一 ≤90㎡ 全额的1% ＞90㎡ 全额的1.5% ＞90㎡ 全额的1.5% 二套 ≤90㎡ 全额的1% 不唯一 全额的3% ＞90㎡ 全额的2% 营业税 满2年 免征 满2年 普通 免征 非普通 差额的5.65% 不满2年 全额的5.65% 不满2年 全额的5.65% 资料来源：各部委网站，交行金研中心 三、去库存展开“攻坚战” 一系列政策纷至沓来，其目的都旨在打好去库存这一攻坚战。 为什么要去库存？事实上，库存问题并非近两年才有，而在现阶段把化解房地产库存列为“四个歼灭战”任务之一，意在缓解当前房地产投资低迷对经济增长的拖累。要启动房地产投资，提升拿地和开工热情，一个重要的先决条件就是要清理历史遗留的巨量库存。 真实库存有多少？由于统计资源的匮乏，国家统计局每月公布的商品房“待售面积”通常被用来作为库存变化的观测指标。而这一指标仅反映了“竣工”的库存，未包含未来将形成库存的“待建”和“在建”部分。若仅加上“已在建未预售”的部分，商品房总体库存约为58.7亿平方米；若再加上“已拿地未开工”的部分，这一数值则达上百亿平方米。但其中有些库存可能为永久性无效库存，无法去化，三四线城市中的部分库存即是如此。 房地产数据点评 交通银行金融研究中心(BFRC) 6 消化库存要多久？预计“十二五”期间年均销售量为12亿平方米，假设“十三五”期间年均销售速度下降至10亿平方米，则完成“竣工”和“在建”两部分库存的去化需要5-6年，而考虑所有可能的隐性库存，即便完成50%的去化率也需要5年以上的时间。加之库存总量还将惯性地增加，实际去化周期或比预计更长。 图表3：截至2015年末商品房真实库存压力测算 项目 测算 结果 （1）待建库存 “已拿地未开工” ＝土地成交面积-新开工面积 2000年以来土地招拍挂成交面积：234.5亿㎡ 2000年以来累计新开工面积：174.0亿㎡ 60.5亿㎡ （2）在建库存 “已在建未预售” ＝施工面积×（1-预售率） 施工面积：73.6亿㎡ 预售率：2014年上市房企平均三成预售 51.5亿㎡ （3）竣工库存 “已竣工未销售” ＝待售面积 待售面积：7.2亿㎡ 7.2亿㎡ 隐性库存压力 ＝（1）+（2）+（3） ＞100亿㎡ 资料来源：国土资源部，国家统计局，交行金研中心 免责声明 本报告由交通银行金融研究中心撰写发布。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但交通银行对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。 本报告仅为报告出具日的观点和预测。该观点及预测无需通知即可随时更改。在不同时期，交通银行金融研究中心可能会发布与本报告观点和预测不一致的研究报告。