房地产：政策等待的时点或已到来

2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2023年07月17日 行业研究 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 政策等待的时点或已到来 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 核心观点： 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 看政策动向和演进趋势可知，政策的高峰出现在2022年，无论是需求端的政策，还是供给端的政策在寻求突破，7月各地掀起“保交楼”热潮，9月的政策开始关注市场主体，11月，“金融十六条”、“三支箭”接连发力，行业预期开启修复进程。 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升 进入2023年，政策似乎陷入冷寂，“十六条”、“三支箭”政策的持续性更显不足，需求端的政策也未见更大力度推进。究其原因，当市场需求在释放，此时政策要给予空间，不做过多干预，让市场的力量自由发挥，以市场的力量带动行业的发展，同时也给予政策一定释放动能的时间。 但事实证明，市场持续修复的动能是偏弱的，2023年一季度，积累的需求集中释放，到了2季度，市场修复动能明显有减弱之象，需求释放表现出明显的“脉冲式”特征，行业整体预期又陷入到负向循环中，出险企业再度涌现，连最初展期的企业也正式进入违约房企之列。 经过沉寂期，6月政策开始显露出积极信号，招商蛇口、保利发展、中交地产等多家企业的权益融资计划取得最新进展，招商蛇口成为首家获证监会批复企业；需求端政策也有再启倾向，20日，LPR打破沉寂，再度降低10个基，一年期和五年期以上LPR分别降至3.55%、4.2%……政策在向好发展，政策等待的时点或已经到来。 于小雨rain_yxy（微信号)yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 研究员 王玲w18705580201（微信号）wangling@ehconsulting.com.cn 引言 看政策动向和演进趋势可知，政策的高峰出现在2022年，无论是需求端的政策，还是供给端的政策都在寻求突破，7月各地掀起“保交楼”热潮，9月政策开始关注市场主体，11月，“金融十六条”、“三支箭”接连发力，行业预期开启修复进程。 进入2023年，政策似乎陷入冷寂，“十六条”、“三支箭”政策的持续性更显不足，需求端的政策也未见更大力度推进。究其原因，当市场需求在释放，此时政策要给予空间，不做过多干预，让市场的力量自由发挥，以市场的力量带动行业的发展，同时也给予政策一定释放动能的时间。 但事实证明，市场持续修复的动能是偏弱的，2023年一季度，积累的需求集中释放，到了2季度，市场修复动能有减弱之象，需求释放表现出明显的“脉冲式”特征，行业整体预期又陷入到负向循环中，出险企业再度涌现，连最初展期的企业也正式进入违约房企之列。 经过沉寂期，6月政策开始显露出积极信号，招商蛇口、保利发展、中交地产等多家企业的权益融资计划取得最新进展，招商蛇口成为首家获证监会批复企业；需求端政策也有再启倾向，20日，LPR打破沉寂，再度降低10个基点，一年期和五年期以上LPR分别降至3.55%、4.2%……政策在向好发展，政策等待的时点或已经到来。 目录 一、政策有了新进展，积极信号出现.........................................................................................................2二、政策再发力的时点到了............................................................................................................................4 一、政策有了新进展，积极信号出现 进入6月，我们也观察到金融端和需求端政策的利好信号出现：（1）关于“三支箭”，多家企业权益融资计划取得新进展6日，大名城25.5亿元定增申请获上交所审核通过；6日，中交地产申请定增收到深交所审核中心意见告知函；7日，福星股份不超13.4亿定增获深交所通过；8日，陆家嘴定增募集配套资金购买资产事项获上交所通过；9日，保利发展向特定对象发行A股股票的申请经上交所上市审核中心审核通过； 16日，招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金方案获中国证监会同意注册批复，招商蛇口也正式成为“第三支箭”的首家实质受益者…… 27日，保利发展125亿定增申请获证监会同意注册； 27日，大名城25.5亿定增申请获证监会同意注册批复； 可以看到的是，这些企业多是2022年12月发布权益融资计划和公告，历时5月有余，终取得最新进展，虽最终结果如何仍有很大不确定性，但却也释放了利好信号，稳健的企业终是政策倾向关注的群体，政策的加持或推动企业格局的演化。 （2）需求端政策，政策开始有新动作 2日，青岛：降首付、松限售、试点房票制度、全面推行二手房“带押过户”、收购存量房去库存等； 11日，江西：全面推行不动产“带押过户”优化交易流程； 12日，赣州：延续实施二次使用公积金贷款最低30%首付比例等4项政策； 15日，福建省福清市发布《关于贯彻落实巩固拓展经济向好势头的一揽子政策措施的实施意见》，文件明确“两年”限售正式取消（2023年限售放开第一城）； 19日，南京六合区：推出人才购房优惠购买新房每平补贴300元； 19日，西藏日喀则：购买新房按总价4%补贴每套房补贴最高不超过6万元； 19日，天津：拟将首套住房公积金贷款最高限额由80万元提高至100万元，第二套住 房公积金贷款最高限额由40万元提高至50万元； 20日，沈阳：全日制中专以上毕业生购房可享受全额契税补贴； 20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率1年期和5年期利率均下调10个基点，即1年期LPR和5年期以上LPR分别降至3.55%、4.2%…… 其实政策的导向一直都是明确的，民生是根本，保障消费者的利益不受侵害是政策的根本诉求，针对于消费者利益保障的政策从未缺席，只是在频次上有所降低，这也是给予市场时间反应，进而验证政策的有效性。 需求端政策主要还是聚焦在两个方向上： 一是，减轻消费者购房压力，限贷政策松绑、公积金贷款额度上升、房地产贷款利率下调、契税减免、二手房“带押过户”、购房补贴等等，都是从各个层面强化购房者的购买力； 二是，让购房者有资格，限购放开，人才购房、多胎家庭购房、父母子女投亲购房等等，也是从各个方向开了口子，尽可能让更多消费者进入到潜在购房群体中。 二、政策再发力的时点到了 值此时刻，我们认为政策等待的时点已经到了。且不说，房地产业稳定在经济稳定、金融秩序维护中扮演了多么重要的角色，就单单就业一项，也需要稳定房地产业的发展，进而带动经济稳定，缓解当前严峻的就业形势。根据教育部统计，2023届全国普通高校毕业生规模预计达1158万，同比增加82万；国家统计局公布数据也显示，16-24岁人群调查失业率也在持续创新高，至2023年5月，这是数值已经上升至20.8%，就业形势依旧严峻。 我们认为政策再发力的点要聚焦在两个层面上：强化执行、回归刚需。 一是强化执行，重点落地“金融十六条”。从政策出台的情况看，各类常规型政策已经都有出现，特别是一些金融端的政策，比如“金融十六条”、“三支箭”，所涵盖的范围已经比较广，“金融十六条”涉及房企融资&风险化解、保交楼、消费者购房支持、保租房等多项内容，但在落地执行上却略显迟滞，以致行业对政策接近“零期待”，预期迟迟难以扭转。 二是回归刚需，保障居民刚性和改善性合理住房需求释放。虽然说对于购房者支持政策在持续发力，也给予时间等待效果显现，但现实情况是，消费者仍陷于各种担忧中，需求持续释放的支撑力明显转弱，而对比鲜明的是，一些热点城市的红盘却也引来购房者争抢。所以，当下政策的重点一定是要确保政策服务于保障刚需和改善性住房需求，满足大众对于“住”的基本渴望。 无论是企业权益融资的新进展，还是需求端政策的再出发，相较于企业和购房者的实际受益，当前作用更倾向于向外界释放积极信号，引导行业预期向好，若要真正提振市场信心，修复市场动能，当前的政策还远远不够，期待当下只是个开始，更积极政策有空间，也有必要。 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分，如未经亿翰智库授权，传播时私自修改其报告数据及内容，所引起的一切后果或法律责任由传播者承担，亿翰智库对此等行为不承担任何责任，亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判、企业研究为核心的研究机构，隶属亿翰股份，其专注于行业趋势、企业模型以及资本价值等多维度研究及应用；定期向业内、资本市场等发布各类研究成果达数千次，亿翰智库力求打造中国房地产企业与资本的高效对接平台。