中国物业管理行业2023上半年总结与展望修改版

2023年上半年，物业服务企业持续贯彻高质量发展的主旋律，在平衡管理规模与服务质量的同时，积极探索更加适合自身特点的发展路径，聚焦优势领域，愈发独立前行。本文将从政策、规模、增值服务、资本、品质、展望六个层面全面分析行业2023年上半年的特点和发展趋势，为推动企业高质发展提供参考和指引。 一、政策篇 1、助力经济高质发展，城市更新、城乡改造物企大有可为 高质量发展已经成为时代“主旋律”和“最强音”，从中央到地方纷纷出台政策规定，这些政策旨在提升经济发展的质量和效益，推动产业结构优化升级，提高城市功能和品质，实现城乡一体化发展，以及提升人民群众的生活质量和幸福感。在城市更新方面，政府将加大对老旧小区改造的力度，提升住房和社区的品质，改善居民的居住环境。在城乡基础设施 升级改造方面，政府将加大对交通、水利、新能源、环境保护等基础设施的投资，改善人民群众的生产生活条件。物业服务企业积极参与老旧小区改造，城乡环境综合服务，新能源基础设备设施维护等业务中，在满足市场需求的同时，不断拓展业务范围，丰富业务链条，进一步提升竞争力与服务力。 2、社区养老政策延续，潜力有待释放 2022年，国家及地方出台多项政策鼓励发展社区养老、托育、物业、家政、餐饮、零售等多元生活服务，尤其是社区养老业务，多次提及，是政策大力支持的业务方向。2023上半年，养老仍旧是政策重点发力方向，“物业+养老服务”的试点推行，将逐步缓解社会老龄化的压力，满足老人的个性需求。社区养老作为社区增值服务中的重要组成部分，对于物业服务企业来讲，既是机遇又是挑战。如何发挥物业贴近居民、响应快速的优势，根据不同居民结构、老年人服务需求，有针对性地提供多元化、个性化的社区居家养老服务，是物业服务企业必须面对的挑战，但潜力可期。 3、创建“平安”物业，强化安全生产，助力社会基层治理 宁夏银川“6.21”燃气爆炸事故发生后，全国上下开展安全生产大检查。物业服务企业已经成为社会基层治理的重要组成部分，在围绕小区消防、防汛、综合治理等安全防范工作上，需要主动对接消防等相关部门，及时通过物业管理平台等方式，将相关工作部署要求传达各物业服务项目，做好服务区域隐患排查工作，完善应急管理措施。如遇暴雨等恶劣天气，立即加强小区排水设施巡查检查，确保物业服务区域的安全，减少损失，创建“平安”物业，强化安全生产。 二、规模篇 1、行业规模增速显著放缓，市场集中度进一步提升 行业管理规模增速放缓，高速增长回归理性发展。2022年，百强企业管理面积均值稳步增长，达到6400.62万平方米，同比增速为12.43%；合约面积均值增至8574.16万平方米，同比增长11.59%。管理面积增速与合约面积增速均下降超4个百分点。 2022年，管理面积前10的企业占比为14.91%，管理面积前100的企业占比为46.13%，管理面积前200的占比为50.24%，市场份额均保持增长，未来仍有提升空间。 2、市场竞标成为主流拓展方式 2022年，百强企业来自非关联方（第三方）在管面积均值占比提升至54.72%，连续多年持续提升。总量分布看，市场竞标、并购（含合资）占比各半，但2022新增面积则主要来自市场竞标。 从市场竞标看，一方面，2022年发布的招标信息中，非住宅业态占比87.6%，提供了良好的市场拓展机会，非住宅面积贡献逐年提升，管理面积占比达35.28%，较上年增长1.39个百分点；另一方面，借助中指数据库获取土地市场、项目招标市场、合约到期项目等信息，进行精准高效的项目拓展。 3、并购更加理性：数量减少、PE倍数略降、国企成并购主力军 并购市场呈现三大新特征。（1）数量减少：2022年，并购交易43宗，相比2021年的145宗大幅下降，标的更加优质。（2）PE倍数略降：2022年，并购标的PE均值11.5倍，较2021年略降。（3）国企成主力军：2022年国企业并购涉及总交易金额超40亿元，占比过半；按照并购金额排序，前6均为国企。 表：2022年部分收并购案例（中指数据库·物业版监测） 4、聚焦核心城市群，深耕重点城市，提升密度成为重点策略 2022年，百强企业约62.66%的管理面积位于五大城市群，较2021年上升1.32个百分点，分布较为集中。其中，长三角、珠三角、京津冀管理面积占比分别为21.21%、12.64%和10.19%，合计超过4成。 5、关联公司面积供给是补充，不再是依靠 从新增面积情况看，百强企业承接关联方项目的占比普遍减少，对其依赖度逐步降低。华润万象生活、建业新生活、京城佳业、新城悦服务、远洋服务等多家百强企业新增管理面积中关联方供给占比出现持续下滑，且下降趋势明显。 2022年，全国商品房销售面积13.58亿平方米，比上年下降24.3%；2022年，全国300城成交各类用地规划建筑面积18.88亿平方米，同比下降9.27%；住宅用地成交面积同比下降30.7%。 三、增值服务篇 1、择优开展适配的增值服务，打造企业“第二增长极” 基础服务是物业企业的“基本盘”，增值服务是物业企业的“进攻盘”，通过增值服务做深服务，打造企业的“第二增长极”。物业企业开展的社区增值服务经历了“从无到有，从有到全，从全到优”的探索，企业更倾向于选择与自身资源和能力适配的服务。百强企业开展的社区增值服务主要聚焦于空间运营、社区零售、房屋经纪、美居服务、家政服务等几个板块，2022年社区增值服务收入占比分别约为31.8%、19.1%、13.1%、12.1%和4.3%。 2、做精深度服务，择“一米宽”掘“百米深”，释放服务价值潜力 在城市住房“刚需”时代，物业服务一直被认为是低门槛、易复制、难量化的业务，但在我国城镇化率突破65%，智慧科技发展方兴未艾背景下，国内物业服务正在朝着深度服务方向发展，从聚焦社区消费场景的社区增值服务，到挖掘非住宅业态客户的综合设施管理服务（IFM），越来越多的标杆企业选择聚焦优势业务，开展深度服务的策略，充分释放服务价值潜力。 （1）深度服务成就IFM国际巨头，将团餐服务做到极致 从团餐服务内容看，IFM国际巨头企业能够提供高度专业化、定制化的餐饮体验，能够满足不同行业、不同领域客户的多元化后勤餐饮服务需求。 从团餐客户类型看，国际标杆企业的团餐业务客户趋于多元化，例如索迪斯除了向企业、政府机关、学校、医院、住宅小区、养老院等单位提供优质一体化团餐服务外，也向大型工地、特色餐饮中心、文化设施等提供餐饮管理与服务，客户甚至包括军队、海上石油钻井平台等。 凭借极致的深度服务，IFM巨头获得了丰厚的收益，例如，索迪斯2022财年营业收入约1462亿元，其中团餐收入约608亿元，收入占比约为41.6%；爱玛客2022财年营业收入约1159亿元，其中以团餐业务为主的食物和支援服务（国际）收入约259亿元，收入占比合计约为22.4%；欧艾斯2022财年营业收入约为756亿元，其中餐饮服务收入约为98亿元，收入占比约为13.1%。 （2）深度服务成就IFM国际巨头，将以清洁和安保为基础的综合服务做到极致 IFM国际巨头企业开展的综合服务内容丰富，基本能够涵盖IFM领域的所有服务内容，包括：设施维修及维护、环境与能源管理、安保服务、保洁服务、企业和资产管理、餐饮服务和其它服务（空间规划、员工福利管理、饮水服务、会务服务、制服服务、礼宾服务等）。但各企业聚焦的优势业务不同，因此各业务对企业的收入贡献比重差异明显，整体来看，设施维修及维护、清洁服务和员工福利管理在企业的收入中占比相对较高。 以清洁服务、安保服务和设施维修为代表的传统物业服务内容仍是构成IFM国际巨头企业综合服务的业务基础，但区别于传统物业服务企业，IFM标杆企业能够将各项基础物业服务的细分内容做到极致，包括服务的专业程度和服务内容的丰富程度。以清洁服务为例，欧艾斯单凭该项业务成为年均营收超700亿元的IFM巨头，作为全球最大的清洁公司，欧艾斯将清洗服务做到了极致，其清洁服务内容包括：办公室的日常清洁、先进生产空间清洁技术、运输和基础设施的清洁、酒店和活动场所的清洁、空间洁净产品、工业与生产清洁、食品卫生清洁等。 3、做实广度服务，从“围墙内”到“围墙外”，拓展城市服务空间 在城市精细化管理背景及“放管服”改革持续推进下，城市治理公共服务市场不断开放，城市服务市场空间不断释放，市场规模不断增长，根据中指研究院测算，2022年物业服务企业拓展城市服务的市场空间约为3777亿元，2019-2022年复合年均增长率达29.4%，预计2025年将增加至的人民币9708亿元，2022-2025年的复合年增长率约为36.9%。 （1）四种布局路径，全域化服务空间，多元化服务内容 布局路径：合资合作、战略合作、公开竞标、投资收购； 服务方式：由管理到运营、由项目到平台、由人工到智能； 服务内容：高度整合城市公共空间及资源，实现一体化运营管理，具体内容包括但不限于市政环卫、园林绿化、智慧停车和城市照明等。 （2）已进入城市共性不突出，适配企业才是关键 物企进入城市暂不具备明显共性特征，从一二线高能级城市到乡镇街道的下沉市场都存在潜在机会，其中新区和特色乡镇表现突出；在选择进入城市时，各企业主要根据自身优势资源开展业务，例如万物云城市服务进入的主要是一二线城市的新区（开发区），这与其母公司在一二线城市的布局相符，新区则主要考虑历史负担轻、便于新模式开展；碧桂园服务进入城市以三四线为主，与母公司布局相仿，空间上较为分散，呈现机会型拓展特征；保利物业则凭借自身强大的公共服务能力主攻乡镇及城市景区。 （3）新进入城市选择是重点，需考量内外部因素 物企开展的城市服务处于快速发展期，城市服务项目虽然正在加速落地，但并非每个区域都值得物企进入。一些区域城市管理难度较大，财政预算又比较紧张，企业强行进入或者无法取得良好盈利，或者损害企业自身的品牌美誉度，因此物企在选择进入城市时，既要考量企业自身资源与业务属地的适配程度，例如：政商关系、区域战略、业务协同等企业内在基础条件，也要兼顾并重点关注拟进入城市的多维度指标，例如：财政状况、营商环境、人口总量、城建情况等外部因素。 四、资本篇 1、市场估值整体处于低位区间，未来仍有较大修复空间 截至2023年6月30日，物业管理行业共有64家上市公司，其中香港主板59家，A股5家。最近一年，港股物业服务企业总市值区间波动，去年10月底触底后受地产政策利好，一路反弹至阶段新高达4300多亿。后随着年度业绩披露，“增收不增利”“迫使”阶段涨幅尽数回吐。 板块走势来看，恒生物业服务及管理指数、恒生指数、恒生地产建筑业目前来看仍旧高度趋同，物业与地产同涨同跌，物业并未走出独立行情；但是，随着房地产后服务时代的到来，物业服务实际上将成为房地产转型的支点，未来估值修复弹性大。 从市盈率来看，2021年1月至6月，港股物业服务板块整体估值水平较高，年初在40倍上下，但下滑趋势已形成，下半年加速回落，年底维持在16倍左右；2022年，PE均值整体仍旧处于下降通道，最低仅个位数，但下降幅度已明显放缓，年底趋于平稳；2023年，受地产政策回暖，板块整体估值得到大幅提升，PE均值走高，目前小幅回落，维持在17倍左右，与2021年下半年相当。若剔除极值及负值，截至2023年6月30日，PE均值为9.97倍。 图:港股物业服务板块市盈率（PE，TTM)（2021年-2023.6.30） 2、回购+股权激励，彰显物业企业发展信心 以中骏商管为代表，物企纷纷开启股份回购，中骏商管到目前共计回购6000万股，耗资1.15亿港元，占已发行数量的2.98%；今年以来5家物企涉及股份激励达1.4亿股，总估值约7.91亿港元，其中以金科服务为代表，共发放5973.17万股，估值约6.5亿港元。除此之外，以万物云为代表，朱保全已4次对万物云进行增持，共27.23万股，耗资746万港元，目前累计持股比例已达0.21%。这些举措一方面说明物业行业目前仍处于历史