房地产行业周报：房企新增货值下滑，纾困房企获突破

敬请参阅最后一页特别声明 1 4 本周A股地产略有上涨，港股地产及物业板块有所下跌。本周（7.1-7.7）申万A股房地产板块涨跌幅为+0.3%，在各板块中位列第11；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.1%，在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.5%，沪深300指数涨跌幅为-0.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.1%和-3%。 本周无集中土拍，土地成交规模及溢价率回落。本周（7.1-7.7）全国300城宅地成交建面660万㎡，单周环比-50%，单周同比-10%，平均溢价率5%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面17886万㎡，累计同比-24%；年初至今，华润置地、保利发展、中海地产、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比下降，成都、上海市场热度较高。本周（7.1-7.7）35个城市商品房成交合计317万平米，周环比-50%，周同比-27%。其中：一线城市周环比-50%，周同比-16%；二线城市周环比-50%，周同比-25%；三四线城市周环比-58%，周同比-64%。 本周二手房成交同环比下降，二手房热度持续走低，但韧性较一手房更强。本周（7.1-7.7）15个城市二手房成交合计148万平米，周环比-27%，周同比-4%。其中：一线城市周环比-38%，周同比-2%；二线城市周环比-24%，周同比-2%；三四线城市周环比-20%，周同比-43%。 上半年各梯队房企新增货值全线下滑。根据克而瑞，2023年1-6月百强房企新增货值总额14120亿元，同比下降13%；百强新增货值门槛值仅为41.4亿元，同比下降6%。截止6月末，新增货值超过百亿的房企共有32家，对比2022年同期减少了8家。华润置地、滨江集团和万科地产位列行业新增货值前三，且华润置地是今年年内首个新增货值突破千亿的房企。具体来看，今年上半年各梯队房企的新增货值门槛值同比全线下滑，且TOP10房企下滑幅度最大，整体投资表现均不及2022年同期 AM C纾困房企获突破，金科或成为首家与AMC在集团层面合作的出险房企。6月30日，金科股份公告：其与长城资产旗下的长城国富地产开发平台签订战略框架协议，长城国富提供必要资金盘活金科的优质项目且有意向独立或与其他合作方组成投资联合体作为重整投资人参与金科的预重整。市场上AMC与房企的战略合作可追溯至2022年4月长城资产联合招商蛇口与佳兆业战略合作。但从目前纾困情况来看，AMC通常采取“救项目不救主体”原则，不仅要求对债务进行新老划断，并且对救助项目的质量要求较高，因此总体进展较为缓慢。我们认为房地产纾困的核心在于帮助房企恢复其销售造血能力，实现行业的风险出清和正向循环，而在目前市场弱复苏的环境下仅从项目端进行发力，或难以从根本上缓解出险房企的资金问题。 上半年百强房企各梯队新增货值均同比下滑，在当前市场环境下，土储质量较高的房企未来销售更有保障，在提升市场份额方面将更具竞争力。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 上半年各梯队房企新增货值全线下滑................................................................ 4 AMC纾困房企获突破 .............................................................................. 4 行情回顾........................................................................................ 5 地产行情回顾................................................................................ 5 物业行情回顾................................................................................ 6 数据跟踪........................................................................................ 6 宅地成交.................................................................................... 6 新房成交.................................................................................... 8 二手房成交.................................................................................. 9 重点城市库存与去化周期..................................................................... 11 地产行业政策和新闻............................................................................. 11 地产公司动态................................................................................... 12 物管行业政策和新闻............................................................................. 15 物管公司动态................................................................................... 15 行业估值....................................................................................... 16 风险提示....................................................................................... 17 图表目录 图表1： 2023年1-6月新增土地货值TOP30房企..................................................... 4 图表2： 2023年1-6月各梯队房企新增土地货值门槛值均同比下降..................................... 4 图表3： 2023年1-6月AMC介入地产纾困汇总....................................................... 5 图表4： 申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 ....................................................... 5 图表5： WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序....................................................... 5 图表6： 本周地产个股涨跌幅前5名 ............................................................... 5 图表7： 本周地产个股涨跌幅末5名 ............................................................... 5 图表8： 本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 ..................................... 6 图表9： 本周物业个股涨跌幅前5名 ............................................................... 6 图表10： 本周物业个股涨跌幅末5名 .............................................................. 6 图表11： 全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 ............................................ 7 图表12： 全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 .............................................. 7 图表13： 2023年初至今权益拿地金额前20房企..................................................... 7 行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 3 图表14： 40城新房成交面积及同比增速............................................................ 8 图表15： 各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 ................................................ 8 图表16： 各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 ................................................ 8 图表17： 35城新房成交明细（万平方米）.......................................................... 9 图表18： 15城二手房成交面积及同比增速（周）................................................... 10 图表19： 一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 ........................................... 10 图表20： 一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 ........................................... 10 图表21： 15城二手房成交明细（万平方米）....................................................... 10 图表22： 12城商品房的库存和去化周期........................................................... 11 图表23： 12城各城市能级的库存去化周期......................................................... 11 图表24： 12个重点城市商品房库存及去化周期..................................................... 11 图表25： 地产行业政策新闻汇总 ................................................................. 11 图表26： 地产公司动态 .....................................