房地产行业简评报告：百强销售同比由正转负，高信用房企保持优势

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 看好 李枭洋 房地产行业分析师 SAC执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 [Table_Chart] 市场指数走势（最近1年） 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  房地产行业周报：核心城市土拍热度升温，第三支箭首单落地  基本面数据全面下滑，新房二手房价格走弱  单月融资规模创新低，碧桂园融资年内破冰 核心观点 [Table_Summary] [Table_Summary] ⚫ 百强销售同比由正转负，前20销售集中核心城市。根据克而瑞数据，2023年1-6月百强房企全口径销售金额34563亿元，累计同比-0.4%；单月来看，百强房企6月单月销售额为6015亿元，同比-27.6%，环比9.5%。入榜门槛方面，2023年1-6月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50和TOP100房企全口径销售入榜门槛分别为926亿元、407亿元、314亿元、169亿元和69亿元，同比增速分别为8.9%、-7%、-2.1%、-22%和4.2%。去年5月受到疫情影响，房企在去年6月集中释放积压商品房供应，叠加抑制需求的释放，造成去年6月的高基数效应。今年5月下旬以来房价由预期下跌转向实质下跌，同时居民对于未来经济和收入预期不稳，我们预计后期销售压力难以缓解。 ⚫ 高信用房企优势领先，中信用房企销售依旧承压。2023年1-6月高信用、十强和百强房企销售全口径金额累计同比分别为24.7%、4.9%、-0.4%。2023年1-6月中信用、低信用房企销售全口径金额累计同比分别为-20.5%、-37.1%。高信用房企增速持续保持领先十强房企，目前销售市场中信用优势大于规模优势。高信用房企去年获取优质项目逐步进入销售期，新开盘项目去化率明显高于滚存盘，因而其销售增速持续领先。高去化项目快速回流现金，支撑新增优质土储的获取，形成良性循环，持续巩固高信用房企竞争优势。 中信用房企增速持续弱于百强房企。多数中信用房企持续一年半获取增量土储较少，使得23年可售货值总量以及新开盘优质项目占比进一步下降。可售货值质量下滑导致整体去化率难以回升。我们预计中低信用房企后续销售依旧承压。 ⚫ 投资建议：基本面持续走弱与核心城市限制性政策的宽松，引发市场对于新一轮宽松政策预期。近期核心城市青岛、杭州、南京放松限制性调控政策，后续有望更多城市跟进，地产股迎来估值修复行情。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。 ⚫ 持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 ⚫ 风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 -0.3-0.2-0.100.14-Jul14-Sep25-Nov5-Feb18-Apr29-Jun房地产沪深300 [Table_Title] 百强销售同比由正转负，高信用房企保持优势 [Table_ReportDate] 房地产 | 行业简评报告 | 2023.07.06 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 1 百强销售同比由正转负，前20销售集中核心城市 根据克而瑞数据，2023年1-6月百强房企全口径销售金额34563亿元，累计同比-0.4%；单月来看，百强房企6月单月销售额为6015亿元，同比-27.6%，环比9.5%。去年5月受到疫情影响，房企在6月集中释放积压商品房供应，叠加抑制需求的释放，造成去年6月的高基数效应。今年5月下旬以来房价由预期下跌转向实质下跌，同时居民对于未来经济和收入预期不稳，我们预计后期销售压力难以缓解。 图1百强房企累计销售额及同比增速 -60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%01000020000300004000050000600007000080000百强累计销售额（亿元）百强房企累计同比 资料来源：克而瑞，首创证券 图2百强房企单月销售额与同比和环比增速 -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0100020003000400050006000700080009000百强单月销售额（亿元）百强房企单月同比百强房企单月环比 资料来源：克而瑞，首创证券 百强房企各梯队表现来看，2023年1-6月 TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100房企销售全口径金额累计同比分别为4.9%、 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2 6.9%、-2.5%、-9.8%、-11.4%。2023年1-6月TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100房企销售权益面积累计同比分别为-12.4%、-7.9%、-18.3%、-24.2%、-12.4%。权益比例来看，TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100房企分别为72.5%、68%、66%、69.5%、71.8%。市场分化明显，头部20强房企核心城市销售占比提升，带动销售均价大幅提升。 图3：分梯队全口径销售额及同比 图4：分梯队全口径面积及同比 4.9%6.9%-2.5%-9.8%-11.4%-20%-10%0%10%03,0006,0009,00012, 00015, 00018, 000TOP 10TOP 11-20TOP 21-30TOP 31-50TOP 51-100全金额（亿元）同比 -12.4%-7.9%-18.3%-24.2%-12.4%-30%-20%-10%0%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010, 000TOP 10TOP 11-20TOP 21-30TOP 31-50TOP 51-100全面积（万方）同比 资料来源：克而瑞，首创证券 资料来源：克而瑞，首创证券 图5：分梯队权益销售额及同比 图6：分梯队累计权益比例 9.6%3.9%-7.8%-12.1%-10.7%-20%-10%0%10%20%03,0006,0009,00012, 000TOP 10TOP 11-20TOP 21-30TOP 31-50TOP 51-100权益金额（亿元）同比 72.5%68.0%66.0%69.5%71.8%62%64%66%68%70%72%74%TOP 10TOP 11-20TOP 21-30TOP 31-50TOP 51-100权益比例 资料来源：克而瑞，首创证券 资料来源：克而瑞，首创证券 市场集中度方面，我们选取2023年1-5月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额， TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100的市场占有率分别为18.3%、25.5%、29.4%、34.4%和40.4%，较2022全年分别变动2.4%、2.6%、2.8%、2.8%和2.1%。各梯队的市场集中度均有所回升。 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 3 图7分梯队销售集中度 15.9%19.6%21.3%21.6%21.3%18.4%15.9%18.3%38.3%46.2%53.5%53.4%54.4%48.8%38.3%40.4%10%15%20%25%30%35%40%45%50%55%60%201620172018201920202021202223M 1-5TOP 10TOP 20TOP 30TOP 50TOP 100 资料来源：克而瑞，首创证券 入榜门槛方面，2023年1-6月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50和TOP100房企全口径销售入榜门槛分别为926亿元、407亿元、314亿元、169亿元和69亿元，同比增速分别为8.9%、-7%、-2.1%、-22%和4.2%。 图8分梯队全口径销售门槛 01002003004005006007008009001000TOP 10TOP 20TOP 30TOP 50TOP 10023年1至6月22年同期21年同期 资料来源：克而瑞，首创证券 2 高信用房企优势领先，中信用房企销售依旧承压 2023年1-6月高信用、十强和百强房企销售全口径金额累计同比分别为24.7%、4.9%、-0.4%。2023年1-6月中信用、低信用房企销售全口径金额累计同比分别为-20.5%、-37.1%。 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 4 市场集中度方面，我们选取2023年1-5月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额，高信用、中信用和低信用房企的市场占有率分别为24.3%、6.6%和3.8%，较2022年底分别变动4.3%、-0.9%和-0.7%。 高信用房企增速持续保持领先十强房企，目前销售市场中信用优势大于规模优势。高信用房企去年获取优质项目逐步进入销售期，新开盘项目去化率明显高于滚存盘，因而其销售增速持续领先。高去化项目快速回流现金，支撑新增优质土储的获取，形成良性循环，持续巩固高信用房企竞争优势。 中信用房企增速持续弱于百强房企。多数中信用房企持续一年半获取增量土储较少，使得23年可售货值总量以及新开盘优质项目占比进一步下降。可售货值质量下滑导致整体去化率难以回升。我们预计中低信用房企后续销售依旧承压。 图9：高信用房企销售累计同比与百强、十强对比 图10：百强、中信用及低信用房企销售累计同比 -60%-40%-20%0%20%40%60%百强房企累计同比十强房企累计同比高信用房企累计同比 -80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%百强房企累计同比中信用房企累计同比低信用房企累计同比 资料来源：克而瑞，首创证券 资料来源：克而瑞，首创证券 图11信用划分房企集中度占比 0%5%10%15%20%25%30%20142015201620172018201920202021202223M 1-5高信用房企中信用房企低信用房企 资料来源：克而瑞，首创证券 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 5 高信用房企中，2023年1-6月全口径销售金额累计增速前五名分别为越秀地产、华发股份、建发房产、华润置地和招商蛇口，对应累计同比分别为71.2%、55.8%、53.7%、40.7%和40%。2023年6月单月全口径销售金额增速前五名分别为建发房产、越秀地产、万科地产、华发股份和保利发展，对应单月同比分别为13.2%、