业绩符合预期，销售投资稳健

事件 2023年7月6日保利发展披露2023年半年度业绩快报，2023年 上半年实现营业收入1383.8亿元，同比+24.9%；归母净利润120.0亿元，同比+10.8%。 点评 营收利润符合预期，资产规模略有收缩：公司2023年上半年竣工 交付稳步推进，维持营收规模增长；归母净利率增速低于营收增速，主因结算仍多为2021年之前拿地项目，利润率水平逐步筑底 企稳，拐点预计在2024年出现。维持稳健财务结构，截至2023 年6月，公司总资产14307亿元，较2022年末下滑2.7%；归母净 资产1993亿元，较2022年末增长1.5%。 销售规模稳居第一，上海广州贡献高：公司2023上半年实现签约金额2368亿元，同比+12.6%（克而瑞TOP10房企增速为4.9%）， 销售排名稳居行业第一。分季度看，一季度“小阳春”公司销售1141亿元，同比+25.8%；二季度市场承压，销售1227亿元，同比 +2.7%。分城市看，据中指数据，公司上半年销售金额前五城市为 人民币(元)成交金额(百万元) 上海、广州、南京、佛山和成都。 积极获取优质项目，聚集核心城市：据中指数据，公司2023年上 半年公开市场新增权益拿地金额400亿元，居行业第二，重点在北京、上海、佛山、南京、苏州等核心城市拓展。上半年在一线 除深圳外另外三场均有斩获，北京3宗，上海2宗，广州1宗。股权融资增发获批，改善项目生产运营：2023年6月底，公司定 公司基本情况（人民币） 增获证监会同意批复，向特定对象发行募集资金（125亿元）拟投入广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城等14个房地产开发项目和补充流动资金。若后续定增成功发行，一方面能为“保交楼、保民生”提供坚实助力，另一方面也能优化公司资本结构。 投资建议 公司半年业绩符合预期，销售投资表现稳健，预计全年业绩能实现同比增长。维持盈利预测不变，2023-25年归母净利润分别为 227.1亿元、279.3亿元和320.9亿元，同比增速分别为23.8%、 23.0%和14.9%。公司股票现价对应PE估值为6.7/5.5/4.8倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧 19.00 18.0017.0016.0015.0014.0013.0012.00 220706 成交金额保利发展沪深300 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 项目 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 285,024 281,108 315,190 343,986 381,854 营业收入增长率 17.19% -1.37% 12.12% 9.14% 11.01% 归母净利润(百万元) 27,388 18,347 22,712 27,931 32,087 归母净利润增长率 -5.39% -33.01% 23.79% 22.98% 14.88% 摊薄每股收益(元) 2.288 1.533 1.897 2.333 2.681 每股经营性现金流净额 0.88 0.62 0.18 0.54 0.33 ROE(归属母公司)(摊薄) 14.00% 9.35% 10.70% 12.05% 12.62% P/E 6.83 9.87 6.77 5.50 4.79 P/B 0.96 0.92 0.72 0.66 0.60 来源：公司年报、国金证券研究所 附录：三张报表预测摘要损益表（人民币百万元） 资产负债表（人民币百万元） 2020 2021 2022 2023E 2024E 2025E 2020 2021 2022 2023E 2024E2025E 主营业务收入 243,208 285,024 281,108 315,190 343,986 381,854 货币资金 146,008 171,384 176,537 181,492 187,371195,417 增长率 17.2% -1.4% 12.1% 9.1% 11.0% 应收款项 155,697 161,042 161,480 172,549 188,300209,043 主营业务成本 -163,951 -208,631 -219,228 -243,316 -258,902 -285,921 存货 741,475 809,656 877,893 932,521 980,8381,070,930 %销售收入 67.4% 73.2% 78.0% 77.2% 75.3% 74.9% 其他流动资产 94,838 105,957 85,675 101,614 107,133114,482 毛利 79,257 76,393 61,880 71,874 85,084 95,932 流动资产 1,138,0171,248,0401,301,5861,388,1771,463,6411,589,871 %销售收入 32.6% 26.8% 22.0% 22.8% 24.7% 25.1% %总资产 90.9% 89.1% 88.5% 88.6% 88.6%89.6% 营业税金及附加 -18,495 -15,685 -13,121 -15,760 -17,199 -19,093 长期投资 96,443 125,562 139,135 147,526 156,490166,072 %销售收入 7.6% 5.5% 4.7% 5.0% 5.0% 5.0% 固定资产 8,205 11,846 10,718 11,230 11,79012,403 销售费用 -6,877 -7,384 -7,530 -8,283 -9,407 -10,347 %总资产 0.7% 0.8% 0.7% 0.7% 0.7%0.7% %销售收入 2.8% 2.6% 2.7% 2.6% 2.7% 2.7% 无形资产 1,056 969 807 938 1,0631,183 管理费用 -4,315 -5,434 -4,744 -5,218 -6,087 -6,695 非流动资产 113,357 151,893 168,879 177,901 187,567184,145 %销售收入 1.8% 1.9% 1.7% 1.7% 1.8% 1.8% %总资产 9.1% 10.9% 11.5% 11.4% 11.4%10.4% 研发费用 -1,260 -1,436 -1,238 -1,261 -1,376 -1,527 资产总计 1,251,3751,399,9331,470,4641,566,0781,651,2081,774,016 %销售收入 0.5% 0.5% 0.4% 0.4% 0.4% 0.4% 短期借款 64,576 64,668 81,145 87,942 92,339102,004 息税前利润（EBIT） 48,309 46,455 35,246 41,352 51,015 58,270 应付款项 292,004 287,011 297,939 319,702 326,851351,996 %销售收入 19.9% 16.3% 12.5% 13.1% 14.8% 15.3% 其他流动负债 395,178 467,138 463,197 491,274 518,729554,786 财务费用 -3,160 -3,386 -3,686 -4,208 -4,400 -4,641 流动负债 751,758 818,817 842,280 898,918 937,9191,008,786 %销售收入 1.3% 1.2% 1.3% 1.3% 1.3% 1.2% 长期贷款 207,160 231,904 242,482 254,607 267,337280,704 资产减值损失 779 -58 -1,277 -747 -825 -682 其他长期负债 25,819 46,298 63,510 64,779 66,71669,147 公允价值变动收益 53 246 -142 0 0 0 负债 984,7371,097,0191,148,2731,218,3031,271,9721,358,637 投资收益 6,141 6,211 4,201 4,922 5,191 5,710 普通股股东权益 180,231 195,561 196,264 212,163 231,714254,176 %税前利润 11.7% 12.4% 11.9% 11.6% 10.0% 9.5% 其中：股本 11,968 11,970 11,970 11,970 11,97011,970 营业利润营业利润率营业外收支 52,26521.5%273 49,67017.4%365 34,69312.3%607 41,67113.2%668 51,33314.9%735 59,00815.5%808 未分配利润少数股东权益负债股东权益合计 124,468141,052151,544167,442186,994209,455 86,407107,354125,927135,612147,522161,204 1,251,3751,399,9331,470,4641,566,0781,651,2081,774,016 税前利润利润率 52,538 21.6% 50,035 17.6% 35,301 12.6% 42,339 13.4% 52,068 15.1% 59,816 15.7% 比率分析 所得税 -12,490 -12,845 -8,290 -9,942 -12,227 -14,046 2020 2021 2022 2023E 2024E2025E 所得税率 23.8% 25.7% 23.5% 23.5% 23.5% 23.5% 每股指标 净利润 40,048 37,189 27,011 32,396 39,841 45,770 每股收益 2.419 2.288 1.533 1.897 2.3332.681 少数股东损益 11,100 9,802 8,664 9,685 11,910 13,682 每股净资产 15.060 16.337 16.396 17.724 19.35721.234 归属于母公司的净利润 28,948 27,388 18,347 22,712 27,931 32,087 每股经营现金净流 1.266 0.881 0.620 0.181 0.5370.327 净利率 11.9% 9.6% 6.5% 7.2% 8.1% 8.4% 每股股利 0.730 0.580 0.450 0.569 0.7000.804 现金流量表（人民币百万元） 回报率净资产收益率 16.06% 14.00% 9.35% 10.70% 12.05%12.62% 2020 2021 2022 2023E 2024E 2025E 总资产收益率 2.31% 1.96% 1.25% 1.45% 1.69%1.81% 净利润 40,048 37,189 27,011 32,396 39,841 45,770 投入资本收益率 6.53% 5.38% 3.83% 4.21% 4.86%5.15% 少数股东损益 11,100 9,802 8,664 9,685 11,910 13,682 增长率 非现金支出 516 2,163 3,576 1,590 1,715 1,623 主营业务收入增长率 3.06% 17.19% -1.37% 12.12% 9.14%11.01% 非经营收益 -3,347 -2,866 -1,413 752 678 14,189 EBIT增长率 -2.84% -3.84% -24.13% 17.32% 23.37%14.22% 营运资金变动 -22,067 -25,935 -21,751 -32,568 -35,807 -57,664 净利润增长率 3.54% -5.39% -33.01% 23.79% 22.98