本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 1 2023年07月01日 无锡土拍零距离（3/22）：三拍热度不高，合作拿地下本地民企参与度提升 固定收益主题报告 6月29日，无锡完成2023年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 无锡2023年第三轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍维持在20%，所有地块延续实行预申请制度，预申请保证金可以采用现金或银行保函两种方式交纳，且在竞得地块后，预申请人可分期申领建设工程规划许可证，缓解了拿地企业的资金压力。拿地中、拿地后规则基本不变。 无锡2023年第三批土拍平均溢价率小幅上升，近九成地块以底价成交，土拍热度不高。无锡2023年第三轮土拍合计推地8宗，供地数量与2023年第一、二轮的6、5宗基本持平，今年以来，供地数量均较少；无地块流拍、撤销，成交8宗，成交金额77.2亿，平均溢价率1.4%，较去年以来的不足1%的低溢价率小幅提升，但近九成地块仍以底价成交，土拍热度不高。横向对比来看，无锡的平均溢价率远低于杭州的8.0%。从区位来看，各板块以底价成交为主。梁溪区、锡山区分别供地3宗和2宗，经开区、惠山区、滨湖区各供地1宗。仅经开区29号地块溢价成交，该宗地块位于五湖大道与梁东路交叉口东北侧，容积率1.8，近地铁、周边配套成熟、教育资源较丰富；其余7宗地块均底价成交，其中锡山区22号地块和滨湖区23号地块为定销商品房。无锡商品房成交面积累计同比在2023年3月、4月恢复至正增长后，5月又回落至-4.8%，房企参拍仍较为谨慎。 国企拿地占比有所下降，合作拿地下本地民企拿地意愿提升。国企全口径拿地金额41.2亿，拿地金额占比53.3%，与今年第二轮的89.1%有所下降。中信泰富14.8亿拍得本轮土拍唯一溢价地块；无锡和居通过与国、民联合拿地的方式以10.8亿拍得2宗地，锦绣梁溪产发、绿地控股等也均有拿地。本轮土拍民企在合作拿地下，拿地占比有所提升，全口径拿地金额49.9亿元，拿地金额占比64.6%，较今年第二轮的22.0%明显提升。以当地小型民营企业为主，多通过联合拿地的方式积极参与，浙江蓝城青州地产、江苏富赢广置业、春丰实业分别拿地13.6亿、12.3亿、10.2亿，锦安企业管理、江苏九星置业等也均有拿地，其中除春丰实业为单独拿地外，其余均为联合拿地。城投拿地占比有所上升，城投全口径拿地金额36.1亿，拿地金额占比46.7%，较今年第二轮有所上升，与今年首轮基本持平。慧憬城发、古运河投资集团分别拿地13.6亿、12.3亿，城北投发、城南建投等也均有拿地。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 相关报告 PMI小幅回升，但经济动能仍较弱 2023-06-30 2023年以来集中供地有哪些特征？ 2023-06-27 6月超储率料在1.4%左右，7月资金或围绕政策利率波动——7月流动性展望 2023-06-26 1分钟掌握端午节期间海内外全动态 2023-06-25 银行券商增利率减信用，基金保险全面增持——5月托管数据点评 2023-06-20 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 2 内容目录 1. 无锡本轮土拍规则基本不变................................................... 3 2. 土拍热度不高，底价成交为主................................................. 3 3. 国企拿地占比有所下降，合作拿地下本地民企拿地意愿提升....................... 5 图表目录 图1. 无锡2023年三轮土拍基本情况（宗，亿） ................................... 4 图2. 无锡本轮土拍平均溢价率小幅提升（%） ..................................... 4 图3. 无锡商品房累计成交面积小幅上升（%） ..................................... 5 图4. 国企仍为拿地主力，民企拿地占比大幅提升（%） ............................. 5 表1： 无锡本轮土拍规则基本不变 ............................................... 3 表2： 无锡2023年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米） ......................... 4 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 3 6月29日，无锡完成2023年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.无锡本轮土拍规则基本不变 无锡2023年第三轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍维持在20%，所有地块延续实行预申请制度，预申请保证金可以采用现金或银行保函两种方式交纳，且在竞得地块后，预申请人可分期申领建设工程规划许可证，缓解拿地企业的资金压力。拿地中、拿地后规则基本不变。 表1：无锡本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 限马甲、严控购地资金来源 20%，个别30%；实行预申请制度 2%-15% 摇号 - 预申请人可通过“现金+保函”形式补齐保证金，在竞得地块后，预申请人可分期申领建设工程规划许可证 22年二轮 20%，个别31%；12宗地块实行预申请制度 10%-15% 22年三轮 20%，所有地块实行预申请制度 8%-15% 22年四轮 20%，实行预申请制度 22年五轮 20%，个别50%；未实行预申请制度，直接挂牌出让 8%-15%， 1宗地1% - 23年首轮 20%，所有地块实行预申请制度 5%-15% 实行预申请制度，要求与之前一致 23年二轮 20%，所有地块实行预申请制度 12%-15% 23年三轮 20%，所有地块实行预申请制度 13%-15% 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度不高，底价成交为主 无锡2023年第三批土拍平均溢价率小幅上升，近九成地块以底价成交，土拍热度不高。无锡2023年第三轮土拍合计推地8宗，供地数量与2023年第一、二轮的6、5宗基本持平，今年以来，供地数量均较少；无地块流拍、撤销，成交8宗，成交金额77.2亿，平均溢价率1.4%，较去年以来的不足1%的低溢价率小幅提升，但近九成地块仍以底价成交，土拍热度不高。横向对比来看，无锡的平均溢价率远低于杭州的8.0%。 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 4 图1.无锡2023年三轮土拍基本情况（宗，亿） 图2.无锡本轮土拍平均溢价率小幅提升（%） 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 各板块热度不高，以底价成交为主。整体来看，无锡本轮土拍地块质量尚可，梁溪区、锡山区分别供地3宗和2宗，经开区、惠山区、滨湖区各供地1宗。仅经开区29号地块溢价成交，该宗地块位于五湖大道与梁东路交叉口东北侧，容积率1.8，近地铁、周边配套成熟、教育资源较丰富；其余7宗地块均底价成交，其中锡山区22号地块和滨湖区23号地块为定销商品房。无锡商品房成交面积累计同比在2023年3月、4月恢复至正增长后，5月又回落至-4.8%，房企参拍仍较为谨慎。 表2：无锡2023年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 竞得单位 经开区 XDG-2023-29号地块 溢价成交 18500.1 20580.9 11.2% 148363.0 中信泰富 梁溪区 XDG-2023-8号地块 底价成交 11995.5 11995.5 0.0% 102227.0 绿地控股&城北投发&城南建投 梁溪区 XDG-2023-27号地块 底价成交 10212.7 10212.7 0.0% 101787.0 春丰实业 梁溪区 XDG-2023-28号地块 底价成交 9360.0 9360.0 0.0% 122626.0 古运河投资集团&江苏富赢广置业 锡山区 XDG-2023-17号地块 底价成交 12343.1 12343.1 0.0% 85448.0 锦安企业管理&和居投资&锡山城市置业 锡山区 XDG-2023-22号地块 底价成交 6100.2 6100.2 0.0% 22539.0 和居投资&友盟投资 惠山区 XDG-2023-18号地块 底价成交 12407.0 12407.0 0.0% 136012.0 浙江蓝城青州地产&慧憬城发 滨湖区 XDG-2023-23号地块 底价成交 15439.3 15439.3 0.0% 53415.0 江苏九星置业&锦绣梁溪产发 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 05010015020025030005101520252021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮2022年五轮2023年首轮2023年二轮2023年三轮成交数流拍数终止/延期成交金额（右）0%5%10%15%20%流拍率广义流拍率平均溢价率2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮2022年五轮2023年首轮2023年二轮2023年三轮 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 5 图3.无锡商品房累计成交面积小幅上升（%） 资料来源：WIND，安信证券研究中心 3.国企拿地占比有所下降，合作拿地下本地民企拿地意愿提升 无锡本轮土拍国企拿地占比有所下降，全口径拿地金额41.2亿，拿地金额占比53.3%，与今年第二轮的89.1%有所下降。中信泰富14.8亿拍得本轮土拍唯一溢价地块；无锡和居通过与国、民联合拿地的方式以10.8亿拍得2宗地，锦绣梁溪产发、绿地控股等也均有拿地。 本轮土拍民企在合作拿地下，拿地占比有所提升，全口径拿地金额49.9亿元，拿地金额占比64.6%，较今年第二轮的22.0%明显提升。以当地小型民营企业为主，多通过联合拿地的方式积极参与，浙江蓝城青州地产、江苏富赢广置业、春丰实业分别拿地13.6亿、12.3亿、10.2亿，锦安企业管理、江苏九星置业等也均有拿地，其中除春丰实业为单独拿地外，其余均为联合拿地。 城投拿地占比有所上升，城投全口径拿地金额36.1亿，拿地金额占比46.7%，较今年第二轮有所上升，与今年首轮基本持平。慧憬城发、古运河投资集团分别拿地13.6亿、12.3亿，城北投发、城南建投等也均有拿地。 图4.国企仍为拿地主力，民企拿地占比大幅提升（%） 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 -120.0%-60.0%0.0%60.0%120.0%-1