深圳土拍零距离（8/22）：三拍热度一般，城投参与度上升

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 9月29日，深圳完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■深圳本轮土拍规则基本不变，仍较为严格。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源、同一企业最多竞得3宗地等规则，保证金比例维持在50%不变。拿地中，地块溢价率限制仍为15%，本轮土拍地块均延续“三限两竞”规则，即限地价、限房价、限自持保障性租赁住房建面，地价触顶后竞企业自持保障性租赁住房建面，达到上限后通过摇号确定竞得人。拿地后，土地金支付要求仍较严，所有地块均需在签订《成交确认书》次日起5个工作日内一次性付清成交地价款；配建要求仍较高，4宗地块需配建9%的保障性租赁住房或公共租赁住房；安居型商品房占比较高，龙华区0824地块为纯安居型商品住房，坪山区2宗地需分别建设35.1%、47.9%的安居型商品房。此外，对于此前流拍的坪山区0046地块通过降低起拍金额的方式重新出让，起拍金额下调1.7%至11.0亿。 ■本轮土拍广义流拍率有所上升，平均溢价率进一步下降，土拍热度一般。深圳2022年三轮土拍合计推地7宗，供地数量较今年第二轮的16宗大幅减少；1宗地流拍，无地块撤销，广义流拍率14.3%，较今年第二轮的12.5%有所上升；成交6宗，成交金额106.4亿，平均溢价率5.0%，较今年第一、二轮的14.9%、10.4%明显下降，近七成地块底价成交，土拍热度一般。横向对比，在已完成三轮土拍的8城中，深圳广义流拍率高于8城平均水平8.1%，平均溢价率高于8城平均水平2.8%。从区位来看，深圳本轮土拍地块区位一般，深圳都市核心区均未推地，坪山区和龙华区分别推地3宗、2宗，光明区和宝安区各推地1宗。热门地块竞争激烈，共2宗地块地价触顶，进入竞自持环节，其中龙华区福城0824地块达竞自持比例上限后触发摇号环节，为纯安居型商品住房；共4宗地块底价成交，主要集中在相对较偏的坪山区，部分地块起拍金额较高；另有1宗地块流拍，该宗地块地理位臵相对较偏，且周边新房去化压力较大。 ■城投拿地占比大幅提升，国企参与度减弱。深圳本轮土拍国企全口径拿地金额46.0亿，拿地金额占比43.2%，较今年第一、二轮的90.7%、100.0%大幅下降，主流国企华润臵地、招商蛇口分别以27.5亿、15.0亿各拍得1宗地，深圳本地国企坂腾发展3.5亿拍得1宗地；未见主流民企拿地。国企、民企拿地意愿较低下，城投拿地占比大幅提升，全口径拿地金额60.4亿，拿地金额占比56.8%，较今年第二轮的15.8%大幅提升，均为深圳本土国企深铁集团拍得。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2022年10月12日 深圳土拍零距离（8/22）：三拍热度一般，城投参与度上升 Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 金融资源盘点与省内城投支持（2）：四川篇 2022-08-12 解码可转债的发行、上市与交易 2022-08-12 六个问题拆解城投定融：如何识别和评估风险？ 2022-08-11 通胀不及预期，债市或延续震荡——7月通胀数据解读 2022-08-10 7月城投整合跟踪：节奏加快，苏赣领先——城投整合系列四 2022-08-09 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 土拍规则基本不变、仍较严格 ............................................................................................ 3 2. 土拍热度一般，板块分化延续 ............................................................................................ 3 3. 城投拿地占比明显提升，国企参与度减弱........................................................................... 4 图表目录 图1：深圳2022年三轮土拍基本情况（宗，亿） ................................................................... 3 图2：广义流拍率有所提升，平均溢价率明显下降（%） ........................................................ 3 图3：深圳广义流拍率高于8城平均水平 ................................................................................ 4 图4：深圳平均溢价率高于8城平均水平 ................................................................................ 4 图5：城投拿地占比大幅提升，国、民企拿地意愿较低（%） ................................................. 5 表1：深圳本轮土拍规则基本不变、仍较严格 ......................................................................... 3 表2：深圳2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米） .................................................... 4 3 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 9月29日，深圳完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1. 土拍规则基本不变、仍较严格 深圳本轮土拍规则基本不变，仍较为严格。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源、同一企业最多竞得3宗地等规则，保证金比例维持在50%不变。拿地中，地块溢价率限制仍为15%，本轮土拍地块均延续“三限两竞”规则，即限地价、限房价、限自持保障性租赁住房建面，地价触顶后竞企业自持保障性租赁住房建面，达到上限后通过摇号确定竞得人。拿地后，土地金支付要求仍较严，所有地块均需在签订《成交确认书》次日起5个工作日内一次性付清成交地价款；配建要求仍较高，4宗地块需配建9%的保障性租赁住房或公共租赁住房；安居型商品房占比较高，龙华区0824地块为纯安居型商品住房，坪山区2宗地需分别建设35.1%、47.9%的安居型商品房。此外，对于此前流拍的坪山区0046地块通过降低起拍金额的方式重新出让，起拍金额下调1.7%至11.0亿。 表1：深圳本轮土拍规则基本不变、仍较严格 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 限马甲、严控购地资金来源、同一企业最多可竞得3宗地 50% 15% 竞自持+摇号；摇号 销售指导价 土地金5日内结清 22年二轮 竞自持+摇号 22年三轮 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 2. 土拍热度一般，板块分化延续 本轮土拍广义流拍率有所上升，平均溢价率明显下降，土拍热度一般。深圳2022年三轮土拍合计推地7宗，供地数量较今年第二轮的16宗大幅减少；1宗地流拍，无地块撤销，广义流拍率14.3%，较今年第二轮的12.5%有所上升；成交6宗，成交金额106.4亿，平均溢价率5.0%，较今年第一、二轮的14.9%、10.4%明显下降，近七成地块底价成交，土拍热度一般。横向对比，在已完成三轮土拍的8城中，深圳广义流拍率高于8城平均水平8.1%，平均溢价率高于8城平均水平2.8%。 图1：深圳2022年三轮土拍基本情况（宗，亿） 图2：广义流拍率有所提升，平均溢价率明显下降（%） 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 05010015020025030035040045050005101520252021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 2022年二轮 2022年三轮 成交数 流拍数 终止/延期 成交金额（右） 0%5%10%15%20%25%广义流拍率 平均溢价率 2021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 2022年二轮 2022年三轮 4 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图3：深圳广义流拍率高于8城平均水平 图4：深圳平均溢价率高于8城平均水平 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 板块延续冷热分化。整体来看，深圳本轮土拍地块区位一般，深圳都市核心区1均未推地，坪山区和龙华区分别推地3宗、2宗，光明区和宝安区各推地1宗。热门地块竞争激烈，共2宗地块地价触顶，进入竞自持环节，其中龙华区福城0824地块达竞自持比例上限后触发摇号环节，为纯安居型商品住房；共4宗地块底价成交，主要集中在相对较偏的坪山区，部分地块起拍金额较高；另有1宗地块流拍，该宗地块地理位臵相对较偏，且周边新房去化压力较大。 表2：深圳2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 备注 龙华区 A922-0824 竞自持+摇号 5540.3 6365.8 14.9% 34700 深圳市坂腾发展 竞自持租赁住房15600平方米；纯安居型商品房 宝安区 A208-0991 竞自持 18453.7 21215.5 15.0% 275000 华润臵地 竞自持租赁住房1600平方米；公共租赁住房8.8% 龙华区 A922-0823 底价成交 15796.1 15796.1 0.0% 150300 招商蛇口 公共租赁住房9.2% 坪山区 G13305-0046 底价成交 9609.5 9609.5 0.0% 110000 深铁集团 保障性租赁住房8.8% 坪山区 G14306-8012 底价成交 5689.5 5689.5 0.0% 164600 深铁集团 安居型商品房35.1% 坪山区 G14306-8011 底价成交 7694.6 7694.6 0.0% 329200 深铁集团 安居型商品房47.9% 光明区 A629-1340 流拍 14184.0 公共租赁住房9.2% 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 3. 城投拿地占比明显提升，国企参与度减弱 深圳本轮土拍国企拿地占比明显下降，国企全口径拿地金额46.0亿，拿地金额占比43.2%，较今年第一、二轮的90.7%、100.0%2大幅下降。主流国企华润臵地、招商蛇口分别以27.5亿、15.0亿各拍得1宗地，深圳本地国企坂腾发展3.5亿拍得1宗地。未见主流民企拿地。 国企、民企拿地意愿较低下，城投拿地占比大幅提升。城投全口径拿地金额60.4亿，拿地金额占比56.8%，较今年第二轮的15.8%大幅提升，均为深圳本土国企深铁集团拍得，为本轮土拍拿地金额最高的企业。 1 根据深圳十四五规划，都市核心区包括：福田、罗湖、盐田、南山、宝安区新安&西乡街道，龙华区民治&