工业（地产）周报：房企融资下行压力仍未缓解，本周商品房成交同比负增

【中信期货工业（地产）】房企融资下行压力仍未缓解，本周商品房成交同比负增——周报20230611投资咨询业务资格：证监许可【2012】669号中信期货研究所 工业组重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任研究员：郑非凡从业资格号：F03088415投资咨询号：Z0016667 1重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任。◼重点数据点评：2023年5月，房企非银融资单月发行总额530亿元，单月同比-24.3%，较上月降幅扩大9个百分点，环比-27%；其中，信用债、海外债、信托ABS占比为46%、4%、7%、43%。此外，6月房企到期偿还债务为721亿，环比减少9%。截至2023年5月31日，一年内到期的债券合计8871亿元，其中信用债余额5817.54亿元，海外债余额3053.31亿元。当前商品房销售进一步下滑，5月30城商品房销售虽同比增长24%，但三线城市已出现今年以来同比负增，反映在销售占比更高的三线城市当前复苏动力已出现下行。在商品房销售未见显著好转的情况下，房企融资情况难以得到实质性支持。从5月份披露的融资房企来看，主要集中在央国企（如招商蛇口、保利发展、越秀等）以及优质民企（如碧桂园、新希望等），资金更为紧缺的房企在当前背景下无法得到进一步融资支持。考虑到6月上旬商品房销售并未出现显著好转，后续政策出台的紧迫性更高，有望针对高能级城市进一步放松限贷限购以及下调首付比以刺激市场信心，进而带动融资回暖。◼重点政策方面：6月6日，中国经济时报发布《一线城市房地产限购应适时优化调整》文章，一些一线、新一线城市采取“一区一策”优化限购等楼市限制性政策促使非核心区去库存。上周青岛出台的关于限售放松、首付比例下调以及试点房票制度等政策在过去的一周并没有对商品房销售起到明显的拉升作用，当周环比下滑超过50%，反映当前商品房销售对政策的敏感性正在持续弱化。若未来针对高能级城市采取“一区一策”放松政策，或对商品房销售刺激效果有限。◼从6月第二周商品房销售出现今年以来第一次同比负增可以看到当前商品房下行压力已经来到高位，当前出台托底政策尤为重要。展望6月份，房企季末大力推盘和促销叠加政策刺激预期，6月房地产销售有望迎来好转。核心观点：房企融资下行压力仍未缓解，本周商品房成交同比负增 2重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任。◼根据中指院数据跟踪，房企非银融资额环比降幅扩大。从单月数据看，2023年5月，房企非银融资单月发行总额530亿元，单月同比-24.3%，较上月降幅扩大9个百分点，环比-27%；其中，信用债、海外债、信托ABS占比为46%、4%、7%、43%，分别较上月变动-11pct、4pct、2pct、4pct。从累计数据看，2023年1-5月，房企非银融资累计发行总额3133亿元，累计同比-19.5%，较上期降幅扩大1个百分点；其中，信用债、海外债、信托、ABS累计同比分别为-4.5%、-34.4%、-67.6%、-22.1%。在当前商品房销售持续性显著下滑的情况下，房企投融资数据不仅没有改善，而且出现大幅下滑，对未来整体融资市场如何提供增量资金提出疑问。5月地产融资同比下滑24%，环比4月下滑27%5月地产融资同比下滑24%，环比4月下滑27%5月地产融资占比中ABS进一步提升、信用债持续下滑资料来源：中指研究院中信期货研究所-80-70-60-50-40-30-20-10010050010001500200025003000亿元ABS信托海外债信用债同比0%10%20%30%40%50%60%70%80%2021/012021/052021/092022/012022/052022/092023/012023/05融资结构占比-当月值信用债海外债信托ABS 3重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任。◼债务情况：6月房企到期偿还债务为721亿，环比减少9%。截至2023年5月31日，一年内到期的债券合计8871亿元，其中信用债余额5817.54亿元，海外债余额3053.31亿元。此外，5月信用债的发行到期比为41%，海外债的发行到期比为18%。自从2022年下半年开始，海外债当月融资额均不能完全覆盖到期债务，这使得海外债务偿还压力来到一个历史高位。当前销售复苏回暖节奏偏慢，民营房企融资困难，未来房企仍面临巨大偿债压力。6月房企到期偿还债务为656亿，环比减少9%6月房企到期偿还债务为656亿，环比减少9%5月房企信用债的发行到期比为41%资料来源：中指研究院中信期货研究所020040060080010001200亿元海外债信用债0501001502002503003504002021/042021/072021/102022/012022/042022/072022/102023/012023/04%信用债当月发行/当月到期海外债当月发行/当月到期 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。目录一、一线城市政策效果跟踪二、二线城市政策效果跟踪三、三四线城市政策效果跟踪四、二手房成交数据跟踪五、本周重点放松施策一览 5重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任。房地产销售数据总览——本周商品房成交同比涨幅年内首次转负41城本周同比涨幅为-15.6%本周41城中一线城市商品房成交面积同比上涨4.7%本周41城中二线城市商品房成交面积同比下跌19.4%本周41城中三线城市商品房成交面积同比下跌21.4%资料来源：Wind，中信期货研究所30大中城市一线城市二线城市三线城市环比同比本周-15.6%上周30.4%本周4.7%上周53.9%本周-19.4%上周29.9%本周-21.4%上周16.6%本周-29.9%上周14.4%本周-14.9%上周7.5%本周-33.5%上周14.7%本周-32.5%上周19.8%-600%-400%-200%0%200%400%0100200300400500600700W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52万平米二线城市商品房成交面积（12个）同比20192020202120222023-600%-500%-400%-300%-200%-100%0%100%200%300%400%050100150200250300350400450500W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52万平米三线城市商品房成交面积（25个）同比20192020202120222023-600%-500%-400%-300%-200%-100%0%100%200%300%400%050100150200250W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52万平米一线城市商品房成交面积同比20192020202120222023 6重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任。一、一线城市政策效果——以下调房贷利率为主，本周仅北京环比上涨上海商品房成交面积——季节性北京商品房成交面积变化情况——季节性上海商品房成交面积变化情况北京商品房成交面积变化情况资料来源：Wind 中信期货研究所010203040506070W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米上海商品房成交面积201920202021202220230%1000%2000%3000%4000%5000%010203040506070前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周万平米上海商品房成交变化情况每周成交同比（右轴）-100%-50%0%50%100%150%051015202530前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周万平米北京商品房成交变化情况每周成交同比（右轴）0510152025303540W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53万平米北京商品房成交面积20192020202120222023 7重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户