万科企业(2202) 更新报告：目标价20.85港元，+72.6%。2022年公司实现营业收入5038亿元，同比增长11.3%。其中，房地产销售及资产运营业务收入增长9.4%至4704亿元，物业服务收入增长30%至257.7亿元。公司整体毛利率19.6%，同比下滑2.2个ppt，其中开发业务结算毛利率20.4%，同比增长2.6个ppt。归母利润226.2亿元，同比增长0.4%。公司有息负债同比增长18.1%至3141亿元，其中一年内到期占比20.5%，下降1.5个ppt，境外负债占比22%，同比提高2.3个ppt，融资结构改善。剔除预收账款后的资产负债率为67.6%，现金短债比（已剔除受限资金及预收资金监管）为1.4倍，净负债率为43.7%，“三条红线”保持绿档。公司综合融资成本进一步降至4.06%，其中新增融资的综合成本仅为3.88%。末期派息每股0.68元，全年派息比例35.65%。销售金额行业领先，严选投资项目：期内公司实现销售金额4169.7亿元，同比下降33.6%，在44个城市的销售金额排名位列前三。销售均价15854元/平，同比下降3.8%。期内公司严格投资标准，保证投资质量，新增面积690.2万方（权益比58.5%），占期内销售面积26.2%，新增权益地价约496.4亿元（权益比56%）。截至期末，公司在建及规划中项目面积约1.18亿方（其中在建土储8260万方，权益比63.4%），另有旧改土储约403万方，土储资源足以支撑公司未来2-3年发展。此外，期内公司已售未结金额约5300亿元，未来业绩增长确定性较强。经营性业务均获得增长，回报有望提升：期内公司经营性业务均取得增长，其中万物云全口径收入达303.
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