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格力地产首次覆盖报告
一、交易概述与股权结构变化
格力地产计划收购珠海免税100%股权，涉及交易对价89.78亿元，其中股份对价76.31亿元，现金对价13.47亿元。此交易完成后，格力地产的总股本将从18.85亿股增加至33.03亿股。同时，格力地产计划向不超过35名特定投资者募集配套资金，总额不超过70亿元。
二、业务布局与战略转型
格力地产目前业务涵盖大消费、精品地产、以及生物医药领域。通过收购珠海免税，公司将转型为拥有免税业务主导的大消费产业、坚持精品化路线的房地产业、以科华生物为平台的生物医药大健康产业三大业务板块。
三、珠海免税集团分析
1. 发展历程与业务范围
珠海免税集团深耕口岸免税行业40余年，旗下有14家控股公司，9家专注于免税业务，覆盖免税品采购、销售全环节。集团业务包括口岸免税、横琴布局、海南市场及市内免税等。
2. 渠道布局
- 口岸免税：珠海免税在珠海各口岸布局完整，其中拱北口岸店为亚太地区单体面积最大的陆路口岸免税店，经营稳健。
- 横琴布局：珠海免税已提前布局横琴深合区，计划在横琴进行轻资产+重资产并重的业务布局。
- 海南市场：珠免进行东、西双线布局，关注后续牌照申请进展。
3. 品类与物业
- 品类端：珠免供应链完善，烟酒为传统强项，近年来香化品类持续提质扩容。
- 物业端：珠免物业多为自有或国资委持有，为利润率提供更大空间。
4. 运营能力
珠免积极布局数字零售，与格力地产合作打造免税+保税+有税综合性电商平台珠海免税Mall，线上线下并轨。
四、盈利预测与投资建议
- 盈利预测：考虑珠海免税注入后的业务整合，预计格力地产2023-2025年营业收入分别为59.78亿元、64.18亿元、66.04亿元，归母净利润分别为3.60亿元、4.92亿元、5.94亿元，每股收益分别为0.19元、0.26元、0.31元。
- 投资建议：不考虑免税业务的影响，格力地产的估值与可比公司平均水平相近，鉴于免税业务的潜在增长动力，首次覆盖，给予“增持”评级。
五、风险提示
- 交易进展不及预期风险。
- 现金流风险。
- 经营相关风险。
- 政策风险。
此报告基于提供的文字内容进行分析，旨在为投资者提供关于格力地产及珠海免税集团的深入理解与投资决策依据。
