4月社融及居民信贷点评：地产销售转弱信号显现

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023年05月13日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 刘清海 分析师 SAC执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:如何看待地产行情的持续性？》 2023-04-09 2 《房地产-行业研究周报:消费REITs发展空间如何？——REITs周报》 2023-04-08 3 《房地产-行业研究周报:房企业绩风险出清了吗？》 2023-04-02 行业走势图 地产销售转弱信号显现——4月社融及居民信贷点评 事件描述：中国人民银行发布2023年4月金融数据，社融实现同比多增，居民中长期贷款单月负增长，同比少增842亿元。2023年4月，社融存量360.0万亿，同比增长10.26%，新增社融12,200亿元，同比多增2,873亿元，新增人民币贷款4,431亿元，同比多增815亿元，新增居民中长期贷款-1,156亿元，同比少增842亿元。 事件点评： 社融整体同比多增，支撑点在信贷、未承兑银行汇票 4月社融存量同比增速维持稳定，社融增量相比3月明显收窄。4月新增社融12,200亿元，同比多增2,873亿元，（3月：53,800亿元、7,235亿元）。4月社融同比多增正向贡献因素主要包括：1）未承兑银行汇票新增-1347亿元，同比多增1210亿元；2）人民币贷款新增4431亿元，同比多增815亿元；3）政府债券融资新增4548亿元，同比多增636亿元。本月信贷同比多增，幅度不及上月；企业债券融资、非金融境内股票虽有增长，但均不及去年同期。应注意的是，3月楼市格外活跃，企业融资比较积极，导致整体社融高额多增，因此4月环比3月数据看似消极，但从同比角度来看，四月社融整体增长水平仍然处于历史平均水平以上。 居民信贷同比少增，短贷、中长贷同步下调 居民贷款整体走弱，短期贷款与中长期贷款减少幅度相近。4月居民贷款新增-2411亿元，同比少增241亿元，3月为同比多增4908亿元。从内部结构来看，居民短期贷款与居民中长期贷款贷款均对总体居民贷款走弱有所拖累。4月居民短期贷款新增-1255亿元，同比多增601亿元（3月为同比多增2246亿元）；居民中长期贷款新增-1156亿元，同比少增842亿元（3月为同比多增2613亿元）。未能延续3月的超预期增长，4月居民户信贷明显冷静，增长曲线向下回归。与之同时，企业、政府债券融资4月新增7,391亿元，居民储蓄流向企业、政府部门。我们认为，在1季度的透支与资金自居民户向企业、政府部门流动的共同作用下，4月居民户信贷同比少增是种正常现象。随着宏观经济缓慢改善和后续政策持续发力，居民有望实现收入增长、消费增加，居民户信贷或将逐步修复。 居民中长期贷款是观测商品房销售额的重要指标 长期来看，居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关，可作为观测商品房销售的重要指标。从定性角度来看，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的走势呈现明显的相关性。从定量的角度来看，居民中长期贷款与商品房、商品住宅销售额的同比数据，具有较高的相关系数。具体来看：1）最近12个月，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为0.7526，居民中长期贷款与商品住宅销售额同比数据的相关系数为0.7264；2）最近24个月，上述相关系数分别为0.6064、0.5979；3）最近36个月，上述相关系数分别为0.7567、0.7566；4）最近48个月，上述相关系数分别为0.7231、0.7298；5）最近60个月，上述相关系数分别为0.7137、0.7207。 居民中长贷与地产高频数据同向降低，相互印证 4月居民中长期贷款弱化，印证4月地产销售承压，各能级城市新房市场均不同程度冷却。高频数据显示2-3月地产销售反弹，但4月销售再次走弱。4月，一、二线城市新房成交面积同比分别增加107.9%、9.8%（3月：+72.9%、+39.0%），应注意的是，2022年楼市受疫情影响，销售是处在历史的相对低位，不能直接从销售面积同比增加去推论楼市销售情况热烈；从环比角度来看，4月一、二线城市新房成交面积环比3月分别减少22.9%、29.4%，未能延续3月的销售热潮。4月三四线城市新房成交面积同比下降25.7%（3月：-24.2%），环比降低25.8%。高频数据的承压与居民中长期贷款弱化形成了印证，可能意味着4月份地产销售增长乏力，楼市“金三”已至，“银四”放缓调整。 投资建议： 我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。我们看好认知差和剪刀差推动下地产板块跑出相对收益，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团，选股思路围绕以下4个维度：①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化，具体包括：1) 二手房中介标的，建议关注我爱我家、贝壳-W；2) 行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3) 优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4）区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份。 风险提示：1）证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2）信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险；3）宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。 -28%-23%-18%-13%-8%-3%2%7%2022-042022-082022-12房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 1. 观点：地产销售转弱信号显现 中国人民银行发布2023年4月金融数据，社融实现同比多增，居民中长期贷款单月负增长，同比少增842亿元。2023年4月，社融存量360.0万亿，同比增长10.26%，新增社融12,200亿元，同比多增2,873亿元，新增人民币贷款4,431亿元，同比多增815亿元，新增居民中长期贷款-1,156亿元，同比少增842亿元。 表1：中国人民银行公布社融数据 2023年4月 2023年3月 4月环比3月 数值 同比变化 数值 同比变化 社融存量 万亿 359.95 10.26% 359.02 10.25% 0.01% 社融增量 亿 12,200 2,873 53,800 7,235 -60.29% 新增人民币贷款 亿 4,431 815 39,502 7,211 -88.70% 未贴现银行汇票 亿 -1,347 1,210 1,790 1,503 -19.49% 企业债券融资 亿 2,843 -809 3,288 -462 75.11% 非金融境内股票 亿 993 -173 614 -344 -49.71% 政府债券融资 亿 4,548 6,022 6,022 -1,052 -672.43% 新增居民户中长期 亿 -1,156 -842 6,348 2,613 -132.23% 新增人民币存款 亿 -4,609 -5,518 57,100 12,200 -145.23% 资料来源：Wind，天风证券研究所整理 1.1. 社融整体同比多增，支撑点在信贷、未承兑银行汇票 4月社融存量同比增速维持稳定，社融增量相比3月明显收窄。4月新增社融12,200亿元，同比多增2,873亿元，（3月：53,800亿元、7,235亿元）。4月社融同比多增正向贡献因素主要包括：1）未承兑银行汇票新增-1347亿元，同比多增1210亿元；2）人民币贷款新增4431亿元，同比多增815亿元；3）政府债券融资新增4548亿元，同比多增636亿元。本月信贷同比多增，幅度不及上月；企业债券融资、非金融境内股票虽有增长，但均不及去年同期。应注意的是，3月楼市格外活跃，企业融资比较积极，导致整体社融高额多增，因此4月环比3月数据看似消极，但从同比角度来看，四月社融整体增长水平仍然处于历史平均水平以上。 图1：2023年4月社融存量同比增长10.3% 图2：2023年4月社融增量同比多增2,873亿元 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 02468101214160501001502002503003504002020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-04（%）（万亿）社融存量同比变化-30,000-20,000-10,000010,00020,00030,000010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,0002020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-04（亿）（亿）社融增量同比变化 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 图3：4月新增人民币贷款同比多增815亿元 图4：4月新增人民币贷款-居民户同比少增241亿元 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 1.2. 居民信贷同比少增，短贷、中长贷同步下调 居民贷款整体走弱，短期贷款与中长期贷款减少幅度相近。4月居民贷款新增-2411亿元，同比少增241亿元，3月为同比多增4908亿元。从内部结构来看，居民短期贷款与居民中长期贷款贷款均对总体居民贷款走弱有所拖累。4月居民短期贷款新增-1255亿元，同比多增601亿元（3月为同比多增2246亿元）；居民中长期贷款新增-1156亿元，同比少增842亿元（3月为同比多增2613亿元）。未能延续3月的超预期增长，4月居民户信贷明显冷静，增长曲线向下回归。与之同时，企业、政府债券融资4月新增7,391亿元，居民储蓄流向企业、政府部门。我们认为，在1季度的透支与资金自居民户向企业、政府部门流动的共同作用下，4月居民户信贷同比少增是种正常现象。随着宏观经济缓慢改善和后续政策持续发力，居民有望实现收入增长、消费增加，居民户信贷或将逐步修复。 图5：4月新增人民币贷款-居民户-短期同比多增601亿 图6：4月新增人民币贷款-居民户-中长期同比少增842亿 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 1.3. 居民中长期贷款是观测商品房销售额的重要指标 长期来看，居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关，可作为观测商品房销售的重要指标。从定性角度来看，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的走势呈现明显的相关性。从定量的角度来看，居民中长期贷款与商品房、商品住宅销售额的同比数据，具有较高的相关系数。具体来看：1）最近12个月，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为0.7526，居民中长期贷款与商品住宅销售额同比数据的相关系数为0.7264；2）最近24个月，上述相关系数分别为0.6064、0.5979；3）最近36个月，上述相关系数分别为0.7567、0.7566；4）最近48个月，上述相关系数分别为0.7231、0.7298；5）最近60个月，上述相关系数分别为0.7137、0.7207。 -15000-10000-5000050001000015000010,00020,00030,00040,00050,00060,0002020-082020-