2023年一季报点评：收入利润稳增长，管控效率持续提升

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（维持） 市场价格：14.95元 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli02@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 11,931 流通股本(百万股) 9,717 市价(元) 14.95 市值(百万元) 178,364 流通市值(百万元) 145,264 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 《20230331 经营质量稳增长，精细化管理再提升——万科A2022年年报点评》 《20221030 负债结构优化，多元化业务持续发力——万科2022年三季报点评》 《20220902利润增速回正，多元化业务多点开花——万科A2022年半年报点评》 《20220430利润企稳回升，多元稳步扩张——万科A2022年一季报点评》 [Table_Finance] 公司盈利预测及估值 指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 452,798 503,838 558,473 621,581 652,660 增长率yoy% 8% 11% 11% 11% 5% 净利润（百万元） 22,524 22,618 26,595 29,409 30,060 增长率yoy% -46% 0% 18% 11% 2% 每股收益（元） 1.89 1.90 2.23 2.46 2.52 净资产收益率 10% 9% 10% 10% 9% P/E 7.9 7.9 6.7 6.1 5.9 P/B 0.8 0.7 0.7 0.6 0.5 备注：股价采用2023年5月4日收盘价 投资要点  收入小幅增长，利润维持平稳 2023Q1万科实现营业收入684.7亿（YoY+9.3%），净利润28.3亿（YoY+1.4%），归属母公司净利润14.5亿（YoY+1.2%）。实现基本每股收益0.12（YoY+1.8%）。 管控提效及金融资产公允价值增值，对冲部分结算毛利率下行影响，一季度公司业绩实现平稳释放。具体而言，一季度公司结算口径毛利率15.5%（YoY-3.4pct），管理费用15.5亿（YoY-40.5%），公允价值变动3.2亿（YoY+3496.8%）。  毛利率触底，费用率改善显著 2023Q1，万科结算毛利率为15.5%（YoY-3.4pct），净利润率4.1%（YoY-0.3pct），归属母公司净利润口径下净利润率为2.1%（YoY-0.2pct）。 受前期低毛利项目交付结算以及低毛利非开发业务影响，结算毛利率水平触底。一季度房地产开发业务结算毛利率为17.2%。管理效率持续提升，对冲整体行业利润率下行影响。一季度公司期间费用率6.8%（YoY-2.7pct）；其中，管理费用占收入比例为2.5%（YoY-1.9pct），降至近八年来新低。  销售底部企稳，多元拿地提升 销售层面，一季度万科实现商品房销售金额1013.8亿（YoY-4.8%），销售面积625.7万㎡（YoY-1.1%），拿地建筑面积87.6万㎡，面积口径下拿地强度14%。 在疫情复苏叠加房地产市场政策持续驱动销售复苏背景下，公司销售规模底部企稳。招拍挂市场保持聚焦拿地的同事，公司积极参与一批旧改项目，当前规划条件下的总计容建筑面积383.8万㎡。多元化拿地扩展土储规模。  负债保持稳健，持续维持绿档 一季度末，万科保持三道红线绿档要求，负债结构持续优化，净负债率45.5%，现金短债比2.4，负债中长期负债占比提升至81.5%。总资产负债率77.2%（YoY-2.6pct）。 多元业务持续发展，万物云持续推进蝶城战略，一季度新增阿里巴巴北京总部、中移动广西公司等11个商企项目；长租板块实现收入7.8亿（YoY+10.8%），新开业3900间，累计已开业17.05万间，出租率95%。物流仓储板块一季度实现收入9.6亿（YoY+20），其中高标仓收入5.7亿（YoY+11.5%），冷链收入3.9亿（YoY+35%）。商业方面，一季度实现收入23.3亿（YoY+10.4%），其中印力板块收入占比58.8%。  投资建议：2023年来，全国房地产市场持续复苏，全国商品房销售面积增速接近正增长。在当前市场环境下，保持拿地能力，具备正常融资、拿地、销售能力的头部房企万科，将凭借多年稳健经营带来的管理优势，从房地产开发到多元化经营实现经营质量的持续改善。 我们预计，2023年-2025年，公司实现营业收入5585亿、6216亿及6527亿，同比增长10.8%、11.3%、5%，实现归属母公司净利润266亿、294亿及301亿，同比增长17.6%、10.6%、2.2%，当前股价对应2023年PE为6.7倍，维持“买入”评级。  风险提示：新房价格超预期下行、房地产调控政策收紧超预期、融资环境恶化超预期、引用数据滞后或不及时。 收入利润稳增长，管控效率持续提升 ——万科A 2023年一季报点评 万科A(000002.SZ)/房地产 证券研究报告/公司点评 2023年5月4日 [Table_Industry] -35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%2022-052022-052022-062022-072022-072022-082022-092022-092022-102022-112022-122022-122023-012023-022023-022023-032023-042023-04万科A沪深300 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司点评 图表1：公司盈利预测表 来源：Wind、中泰证券研究所 资产负债表利润表会计年度20222023E2024E2025E会计年度20222023E2024E2025E货币资金137,208198,814198,526206,177营业收入503,838558,473621,581652,660应收票据7182218营业成本405,319446,778503,481535,181应收账款7,5056,0527,5028,224税金及附加24,39429,76830,71032,878预付账款60,48481,77087,63590,322销售费用12,41214,57716,37316,769存货907,0571,289,5081,370,3381,399,869管理费用9,58412,32213,19913,558合同资产10,92811,04613,34613,693研发费用686776864901其他流动资产303,097363,180398,161411,702财务费用2,6153528072,382流动资产合计1,415,3561,939,3422,062,1832,116,311信用减值损失0000其他长期投资98,57288,22490,96792,618资产减值损失-450000长期股权投资129,486138,610137,515135,204公允价值变动收益5545固定资产16,42012,80410,1348,179投资收益4,0948,0736,2606,142在建工程1,8501,9501,9501,850其他收益0000无形资产11,54813,69716,35717,821营业利润52,00761,99462,42757,154其他非流动资产83,89281,68182,92083,018营业外收入1,3021,1511,2001,217非流动资产合计341,768336,967339,843338,689营业外支出9231,2211,2001,114资产合计1,757,1242,276,3092,402,0272,455,001利润总额52,38661,92462,42757,257短期借款4,13377,13074,56157,737所得税14,83518,57718,72817,177应付票据25367208231净利润37,55143,34743,69940,080应付账款289,216393,774424,323434,870少数股东损益14,93316,75214,29010,020预收款项1,2601,4321,6741,688归属母公司净利润22,61826,59529,40930,060合同负债465,581714,013747,777740,900NOPLAT39,42543,59344,26441,747其他应付款173,316192,025185,221183,521EPS（按最新股本摊薄）1.902.232.462.52一年内到期的非流动负债63,92257,43956,43159,264其他流动负债80,348104,402107,319108,834主要财务比率流动负债合计1,077,8021,540,5811,597,5141,587,044会计年度20222023E2024E2025E长期借款180,773202,924226,554250,631成长能力应付债券68,81655,13758,99160,981营业收入增长率11.3%10.8%11.3%5.0%其他非流动负债24,74326,01525,94525,567EBIT增长率-2.8%13.2%1.5%-5.7%非流动负债合计274,331284,077311,489337,180归母公司净利润增长率0.4%17.6%10.6%2.2%负债合计1,352,1331,824,6581,909,0031,924,224获利能力归属母公司所有者权益242,691272,599299,682327,415毛利率19.6%20.0%19.0%18.0%少数股东权益162,300179,052193,342203,362净利率7.5%7.8%7.0%6.1%所有者权益合计404,992451,651493,023530,777ROE9.3%9.8%9.8%9.2%负债和股东权益1,757,1242,276,3092,402,0272,455,001ROIC12.3%10.9%10.0%8.7%偿债能力现金流量表资产负债率77.0%80.2%79.5%78.4%会计年度20222023E2024E2025E债务权益比84.5%92.7%89.7%85.6%经营活动现金流2,750-15,088-19,561-463流动比率1.31.31.31.3现金收益47,11050,65550,92548,537速动比率0.50.40.40.5存货影响168,560-382,451-80,831-29,531营运能力经营性应收影响4,457-19,846-7,319-3,404总资产周转率0.30.20.30.3经营性应付影响-58,405123,78123,8288,883应收账款周转天数4.44.43.94.3其他影响-158,973212,773-6,165-24,948应付账款周转天数275275292289投资活动现金流-13,0302,566-1,4001,287存货周转天数880885951932资本支出-10,098-5,590-6,409-5,485每股指标（元）股权投资14,963-9,1241,0952,311每股收益1.902.232.462.52其他长期资产变化-17,89517,2803,9144,461每股经营现金流0.23-1.26-1.64-0.04融资活动现金流3,43974,12920,6726,828每股净资产20.3422