结算业绩有所增长，负债规模持续压降

新城控股2023年一季度财务业绩报告显示，尽管营收出现了12.99%的下降至162.52亿元，但得益于有效的成本控制与优化策略，其归母净利润实现了29.31%的增长，达到6.58亿元。商业运营总收入为25.26亿元，同比增长4.8%，表明在面临销售压力的同时，公司的商管业务仍保持稳健增长。

公司一季度利润超预期的主要驱动因素包括：商业运营收入的增加、管理费用的有效控制以及投资收益的显著增长。整体毛利率上升至21.5%，较去年同期提高了2.4个百分点，这主要是由于商业运营收入占比的提升。然而，这一增长并未全面抵消营收下滑的影响。

在销售数据方面，尽管公司一季度累计合同销售金额与面积分别同比下滑30.76%和20.04%，但得益于吾悦广场的持续扩张，商业运营总收入依然保持了4.8%的增长，展现了其在市场环境中的韧性。

在财务状况上，新城控股展现了稳健的负债结构和持续的负债规模压降。截至2022年底，公司融资余额为712.70亿元，较前一年度减少了185.97亿元，有息负债水平稳定在低位，整体平均融资成本降至6.52%。一季度内，公司已偿还了11.83亿元的公开市场债券，进一步降低了负债规模。

展望未来，新城控股面临的风险包括政策调控可能带来的影响、三四线城市项目的去化压力以及吾悦广场拓展的不确定性。然而，基于其在商管业务上的持续增长和财务状况的优化，公司预计将在2023年至2025年间实现稳定的盈利增长，分别为46.1亿、55.8亿和62.5亿元，每股收益分别为2.04、2.47和2.77元，对应当前股价的PE估值分别为7.3、6.0和5.4倍。综合考虑，报告维持对新城控股的“买入”评级。

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