物流地产行业透视与主体梳理
行业现状与特点
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供给与需求:物流地产市场面临供给不足的问题,尤其是高标仓库,由于仓储用地供应紧张、地方政府对物流地产税收贡献与就业拉动作用的认识不足,以及物流园区与地方政府任期不匹配等因素,导致供给端积极性不高。需求方面,涵盖零售、第三方物流、制造业等多个领域,尽管部分行业面临压力,整体需求依然旺盛且多元化。
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增速与区域差异:自2016年起,仓储业固定资产投资额同比增速持续放缓,甚至出现负增长,但仍远低于发达国家平均水平。人均现代物流地产面积与发达国家存在显著差距。行业内部存在结构性失衡,高标仓库面积仅占通用仓库的33%。区域发展呈现出明显分化,长三角和珠三角地区的租金和出租率表现较好,而天津、成都、重庆等城市则面临供应过剩的风险。
商业模式分析
市场竞争格局
- 国内物流地产市场呈现“一超多强”的局面,普洛斯以超过30%的市场份额位居首位,其他如万纬、宇培、宝湾、易商等企业则处于第二梯队,市场份额在5%-10%之间。
主体梳理
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发债情况:物流地产发债主体数量相对较少,但信用资质呈现分化,投资级与投机或投机级信用等级各占一半。
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股东背景:多数主体为民营企业,股东背景相对较弱。
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经营与财务状况:采用重资产模式的企业较多,而普洛斯和易商则是典型的轻资产模式代表。在管面积方面,轻资产模式通过地产基金加杠杆,使得在管面积显著扩大,其中普洛斯可达3,529万平方米(可租用),易商红木则达到4,260万平方米(包含运营及开发中)。在区域分布上,普洛斯、易商、宝湾物流和宇培等主体占据较高市场份额,尤其在长三角地区布局较多。浦东新区国企外高桥集团和金桥集团的项目位于上海核心区域,而南翔贸易旗下的项目主要集中在安徽的三四线城市,地理位置较为偏远。
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地产基金:普洛斯和易商在基金运作方面具有相似之处,包括开发与运营结合、基金规模庞大(均在千亿美元以上)以及广泛的投资机构参与。
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财务指标:整体盈利能力较强,毛利率水平较高,但净利润规模和资产规模存在较大差异。普洛斯、易商、华南城等主体资产规模在千亿级别,而其他如宝湾物流、中国物流资产等则在300亿以下。在杠杆与债务压力方面,除金桥集团等租售并举主体外,其他主体的资产负债率相对较低。易商、浦东金桥、金桥集团、宝湾物流等主体的现金短债比超过1,显示其债务压力较轻,而华南城和南翔贸易则面临境外债展期的风险,债务压力凸显。
总结,物流地产行业虽然面临挑战,但在供需关系、商业模式、市场竞争格局等方面展现出一定的复杂性和多样性。行业主体在发债、股东背景、经营与财务表现上各有特点,整体呈现出较为明显的区域发展不平衡和商业模式差异化趋势。