销售竣工改善明显，投资开工延续筑底

2023年04月18日房地产行业点评行业报告行业点评证券研究报告销售竣工改善明显，投资开工延续筑底强于大市 ( 维持 )【平安证券】行业点评*房地产*销售竣工明显回暖，投资开工延续疲弱*强于大市20230316杨侃投资咨询资格编号S1060514080002BQV514YANGKAN034@pingan.com.cn郑南宏投资咨询资格编号S1060521120001ZHENGNANHONG873@pingan.com.cn行情走势图相关研究报告证券分析师事项：国家统计局公布2023年1-3月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额2.6万亿元，同比下降5.8%；新开工2.4亿平米，同比降19.2%；竣工1.9亿平米，同比增长14.7%；商品房销售面积3.0亿平米，同比降1.8%；销售额3.1万亿元，同比增长4.1%；房企到位资金3.5万亿元，同比降9.0%。平安观点：投资延续下滑，拐点仍需等待。1-3月地产投资同比下降5.8%，其中3月单月同比降5.9%，降幅较1-2月扩大0.2pct；其中1-3月东部、中部、西部、东北部分别下滑3.4%、6.3%、12.3%、3.4%，中西部地区压力相对较大。往后看，考虑2022年百城住宅类用地成交总价同比降27%，2023Q1仍同比降18%，后续土地购置费或存下行压力；同时部分房企资金偏紧制约建安表现（1-3月施工面积同比降5.2%），全年地产投资或延续负增长。 新开工持续筑底，竣工明显回升。3月单月新开工1.1亿平米，同比降29.0%，降幅较1-2月扩大20.4pct。随着上年基数降低，叠加销售好转，后续新开工降幅有望收窄；全年而言，考虑上年土地成交降幅大、多数房企对市场复苏乐观谨慎、新开工意愿有限，维持年度策略新开工同比降10%的判断。受上年末部分交付项目滞后推动，前3月竣工同比增长14.7%，单月竣工6244万平、同比增32%，后续随着保交付政策持续发力，全年竣工仍相对乐观。 销售同比转正，上调全年销售面积增速至5%。3月商品房销售面积、销售额同比增0.1%、8.7%，增速较1-2月回升3.8%、8.8%，销售额表现好于销售面积反映高能级城市复苏更为明显。分区域看，东部、中部、西部、东北地区3月销售面积增速分别为7.2%、-10.5%、-1.8%、44.9%，东部表现明显更优。低基数背景下，4月前16日50城新房成交套数同比增18%，20城二手住宅成交套数同比增75%，短期成交有望延续修复。全年而言，考虑一季度楼市复苏好于年初预期，上调全年商品房销售面积增速预测至5%。 到位资金同步转正，首套房贷利率继续下降。3月房企到位资金同比增2.8%，其中定金及预收款、按揭贷款、国内贷款分别同比增13.5%、20.0%、6.1%，与销售回暖相印证。3月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.02%，环比微降2bp，二套房房贷利率4.91%，环比持平。3月国家发改委将公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施，进一步拓宽融资渠道，利于房企盘活存量资产，持续优化资产负债表。 房地产行业点评投资建议：楼市热度延续下，3月地产销售、到位资金转正，竣工亦明显增长，全年销售、竣工增长可期。同时，投资开工低迷、销售复苏仍不牢固背景下，近期资源部、银保监发文推广不动产“带押过户”，北京亦提出完善一区一策，后续政策环境有望延续宽松。基本面复苏背景下，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金、三棵树、旗滨玻璃等。 风险提示：1）销售修复不及预期：当前经济与居民信心处于弱复苏态势，随着此前挤压需求释放殆尽，后续销售存在修复不及预期的风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前房企资金环境仍较紧张，若政策发力效果不及预期、资金压力较高企业仍存债务违约展期情形；3）竣工修复不及预期风险：当前保交付政策正持续推进，但部分楼盘项目剩余可售货值不多、难以有效覆盖建安支出，叠加保交房专项贷款申请条件相对严格，部分楼盘仍存在一定交付风险。 房地产行业点评图表1房地产投资3月单月同比降5.9%资料来源：Wind，平安证券研究所图表2分区域地产投资情况资料来源：Wind，平安证券研究所图表3新开工3月单月同比降29%资料来源：Wind，平安证券研究所 房地产行业点评图表4竣工3月单月同比增32%资料来源：Wind，平安证券研究所图表5商品房销售面积3月单月增速转正资料来源：Wind，平安证券研究所图表6分区域销售面积增速资料来源：Wind，平安证券研究所 房地产行业点评图表7房企到位资金一季度同比降9%资料来源：Wind，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级:股票投资评级:强烈推荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推 荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中 性 （预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）回 避 （预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上）行业投资评级:强于大市 （预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中 性 （预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市 （预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上）公司声明及风险提示:负责撰写此报告的分析师(一人或多人)就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。免责条款:此报告旨为发给平安证券股份有限公司(以下简称“平安证券”)的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2023版权所有。保留一切权利。平安证券研究所电话:4008866338深圳上海北京深圳市福田区益田路5023号平安金融中心B座25层邮编:518033上海市陆家嘴环路1333号平安金融大厦26楼邮编:200120北京市西城区金融大街甲9号金融街中心北楼16层邮编:100033