政策研究工作报告10385乌克兰的土地和抵押贷款市场战前表现、战争影响和对恢复的影响局丹尼尔Klaus Deininger Ayalew阿里发展经济学发展研究小组 2023 年 3 月公开披露的授权公开披露的授权 政策研究工作文件系列传播正在进行的工作的结果，以鼓励就发展问题交换意见。该系列的目标是快速获得调查结果，即使演示文稿没有完全完善。这些论文带有作者的姓名，并应相应地引用。本文所表达的发现、解释和结论完全是作者的发现、解释和结论。它们不一定代表国际复兴开发银行/世界银行及其附属组织的观点，也不一定代表世界银行执行董事或其所代表的政府的观点。摘要几乎在乌克兰独立历史中，农业土地出售几乎都是被禁止的。在2020/21年度，允许这些措施并使土地治理更加透明，预计将改善公平、投资、信贷获取和权力下放。本文利用行政数据和卫星图像来描述俄罗斯入侵前后的土地市场表现，评估交易宗地的土地利用变化，并分析其决定因素土地价格。农业用地市场交易量很快超过了住宅用地，并继续保持下降水平，即使在入侵后价格也下降了约15-20%，几乎没有投机性土地收购的迹象。抵押贷款市场活动和信贷准入仍低于预期。本文件讨论了解决这些问题的理由和备选办法，同时也考虑到战后重建的需要。本文是发展研究小组发展经济学的产物。这是世界银行为开放其研究成果并为世界各地的发展政策讨论做出贡献而做出的更大努力的一部分。政策研究工作文件也张贴在 http://www.worldbank.org/prwp 网上。可通过 kdeininger@worldbank.org 或 dali1@worldbank.org 与作者联系。研究产生的支持团队政策研究工作论文10385 乌克兰的土地和抵押贷款市场：战前表现、战争影响和对复苏的影响局丹尼尔Klaus Deininger Ayalew阿里凝胶代码:Q10、O13 H56、R14关键词：乌克兰，土地市场，信贷市场，冲突/战争，农业生产本文所表达的发现、解释和结论完全是作者的发现、解释和结论。它们不一定代表世界银行及其附属组织的观点，也不一定代表世界银行执行董事或其所代表的政府的观点。非常感谢欧盟的资金支持（ENI/2017/387-093和ENI/2020/418-654）。我们感谢Nataliia Kussul和Andrii Shelestov在数据处理方面的支持，感谢Denis Bashlyk，Markiyan Dmytrasevych，Ben Hell，Thea Hilhorst，Roman Hrab，Sergyi Kubakh，Vasyl Kvartiuk，Andrii Martin， Roman Neyter， Oleg Nivievskyi， Taras Vysotskyi和 Sergyi Zoria的有益讨论和有见地的评论， Daria Manzhura以及 Tania Khorzovskaya的出色协调和行政支持。 2乌克兰的土地和抵押贷款市场：战前表现、战争影响和对复苏的影响1. 介绍2020年通过的法律改革允许出售农业用地，并为土地和金融市场的透明运作奠定制度基础，旨在为乌克兰向现代市场经济过渡奠定基础，方法是（i）增加对国家登记处的信任及其适当保存记录而不腐败的能力，（ii）通过降低注册成本和提供广泛的土地价格信息来支持金融市场发展， 以及（iii）通过授权地方政府通过规划增加土地价值，并通过财产税和土地租赁费获得部分收益，从而促进权力下放。尽管关键法律大体上在2020年完成，土地市场自2021年7月开始运作，但很明显，完成相关法规和制度改革将是一个长期的过程。俄罗斯的入侵在短期内中断了改革的实施，并带来了挑战，而这些挑战的解决取决于改革的迅速实施：尽管受冲突影响地区的实体登记册遭到破坏，流离失所者丢失了纸质文件，但要保护财产权，需要轻松可靠地访问这些文件的数字记录和扫描副本。如果基于客观的价格数据和对战前记录的数字访问，对损失的土地或财产的赔偿将不那么武断。如果有关土地市场价值的信息是公开的，或者如果任何试图以与预测价格偏差太大的价格登记交易的企图可以被标记并自动接受审查，那么不良销售的可能性就会降低。如果重建利用私人资金，并以公开的当地土地使用计划为依据，并可以使用地籍和登记信息来执行，那么重建将更快，更有可能最大限度地发挥未来的经济潜力。本文使用行政和遥感数据来评估取消农业用地禁令18个月后土地和抵押贷款市场的表现，并以此为基础评估应对未来挑战的最快捷方法。得出三个主要结论：首先，市场开放后，农用地市场的数量很快超过了住宅市场，此后一直超过住宅市场。商业农业用地的价格比住宅用地价格或个人耕作用地更能抵御入侵，并且符合基本面，大概是因为这些土地生产可交易的商品。无论是登记的交易还是调查证据，都没有引起对登记处中潜在的困境销售浪潮的担忧。 3其次，尽管对土地市场混乱的担忧是没有根据的，但抵押贷款的预期增长未能实现;由于抵押的农业和住宅用地远低于1%，取消剩余的农业用地销售限制不太可能产生太大影响。为了可持续地解决这一制约因素，需要（一） 确保充分执行要求报告价格的现行立法，并转向以市场为基础的大规模估价作为土地税的基础;(ii) 完成登记处和地籍的体制改革，以建立一个完全可互操作的不动产登记册，其中包括农村和城市地区的土地和结构（根据市政记录）;和(iii) 降低在违约情况下登记抵押或取消抵押品赎回权的成本，并确保公开的土地价格信息允许国家银行对抵押品进行适当估值，并在土地作为抵押品抵押时提高贷款价值比率。第三，尽管地方规划和税收已被更紧迫的优先事项所取代，但由于强制从面对面的电子拍卖转向透明的电子拍卖，土地价值翻了一番（Deininger 等人，2022 年）表明土地改革对地方收入的潜在影响。入侵造成的破坏以及迅速和透明地处理大量赔偿或归还要求的相关需要，为在住宅房地产电子登记和分散土地管理方面取得迅速进展创造了机会，办法是：（一） 将历史财产和地籍记录数字化，将其用作无缝数字解决和归还进程的基础;（二） 将历史财产和地籍记录数字化，以作为无缝数字解决和归还进程的基础;（二） 将历史财产和地籍记录数字化，以作为无缝数字解决和归还进程的基础;（二） 将历史财产和地籍记录数字化，以作为无缝数字解决和归还进程的基础;（二） 将历史财产和地籍记录数字化，以作为无缝数字解决和归还进程的基础;（二） 将历史财产和地籍记录数字化，以作为无缝数字解决和归还进程的基础;（二） 将历史财产和地籍记录数字化，以作为无缝数字解决和归还进程的基础;（二） 将历史财产和地籍记录数字化，以作为无缝数字解决和归还进程的基础;（二） 将历史财产和地籍记录数字化，以作为无缝数字解决和归还进程的基础;（二） 将历史财产和地籍记录数字化，以作为无缝数字解决和归还（ii） 与基础地籍记录和最近的高分辨率图像相联系，以建立一个完全集成的房地产物品电子登记册;（iii） 以数字方式发布当地土地使用计划，以简化执法以及更新和审批程序，以促进快速重建，使私人投资与公共服务相匹配，避免对环境和文化资产造成可能造成无法弥补的损害;以及（iv）最终使用市场而不是过时的规范价值作为财产税的基础，并建立互操作性以支持地方更好地征收的努力。我们的研究与三条文学流派有关。首先，大量研究使用土地价格进行享乐分析，以推断特定属性的价值和市场结构的影响。长期以来，住宅价格一直被用来评估道路维护（Gertler 等人，2022 年）、宽带接入（Ahlfeldt 等人，2017 年）、树木（Han 等人，2021 年）、沿海保护（Severen & Plantinga 2018 年）或空气污染污染（Chang & Li 2021 年）、氡暴露（Pinchbeck 等人，2020 年）等危害造成的损失，这些公共产品带来的效益和发生率， 靠近核电站（库仑和齐尔伯伯格，2021 年）、地震风险（辛格 2019 年）、暴露于海平面上升（戈德史密斯-平克汉姆等人，2021 年）或物种灭绝（弗兰克和苏达山，2022 年）、限制密度的分区政策（Hilber & Vermeulen 2016 年）、拥堵定价（Tang 2021）。 4对于农业用地，享乐分析得到研究的补充，这些研究使用土地价格数据来分析几种情况下的市场结构和政策。在德国，机构卖家实现更高的价格（Seifert 等人，2021 年），即使取消抵押品赎回权，拍卖也会导致更高的价格（Hüttel 等人，2014 年）这一事实表明透明度有限，可能需要考虑采取强制价格披露等措施，以减少城市环境中的价格差异（Ben-Shahar & Golan 2019）。取消对外部买家的限制显着提高了加拿大的土地价格（Lawley 2018），而最小宗地面积规定提高了台湾的土地价值（Chang & Lin 2016）。对租房者和业主之间农场支持的发生率的分析表明，租房者的垄断权力（Kirwan 2009）在竞争较弱的市场中获得了更大的份额，特别是如果他们规模较大并且能够签订长期合同（Kirwan&Roberts 2016）。除此之外，我们还表明，未注册土地的存在对交易价格产生了负外部性;将纳税义务建立在行政“规范价值”而不是市场价值的基础上会导致公共收入损失。一旦取消目前对自然人的土地交易限制，还必须利用有关买方类型、地点和规模的数据来评估市场竞争力。其次，虽然研究探讨了隐性土地价格变化对冲突可能性的影响（Berman 等人，2021 年）以及 1920 年代战争引发的商品价格飙升对美国信贷扩张和银行倒闭的影响（Rajan & Ramcharan 2015， 2016;Jaremski & Wheelock 2020），关于国家间战争对农业土地市场和价格影响的证据有限。Besley和Mueller（2012）利用区域内暴力杀戮随时间的变化来评估这种暴力对住宅房价的影响，然后用来推断北爱尔兰内战中“和平红利”的价值。在农村地区的研究表明，行为反应，例如更高水平的（群体内）利他主义或风险寻求以及对储蓄和投资决策的潜在影响（Voors et al. 2012）以及农民通过减少市场敞口来适应冲突（Arias et al. 2019）。他们还强调，精英可以战略性地利用冲突以低成本积累土地，正如种植土地密集型油棕的城市准军事人员被迫流离失所和土地流失率高所证明的那样（Tellez 2022）。虽然这些问题可能发生在政府控制之外的地区，但政府控制地区的土地市场被证明具有弹性;事实上，生产可交易商品的商业农业用地的价格下降幅度不大，低于城市住宅或个人耕地的价格。最后，我们的研究谈到了乌克兰土地治理的制度背景，这个问题对全球粮食供应链（Ihle 等人，2022 年）和安全（Lin等人，2023 年）的重要性随着入侵而得到缓解（Glauben 等人，2022 年）。该国长期以来一直受到市场和创业的压制（Yaremko 2022），乌克兰的农业部门与邻国有很大不同（Deininger et al. 2018）。禁止土地出售允许政治精英（Zadorozhna 2020）和 5国家机构（Kvartiuk 等人，2022 年;Neyter & Nivievskyi 2022）来操纵结果，行使市场力量（Graubner 等人，2021 年），并以此减少投资（Nizalov 等人，2016 年）并削弱生产力和对国家的信心（Nivyievskyi 等人，2021 年）。记录土地治理改革的组成部分及其实施状况，突出了改革实施程度和实际影响的差异，指出并建议改善土地估价、地方规划和与抵押贷款的联系，有助于扩大土地改革的好处，支持权力下放和重建。本文的其余部分结构如下：第二部分通过描述与 2021 年 6 月土地销售市场开放一起引入的旨在改善土地治理的法律改革来提供背景，并简要总结了入侵对该部门的影响方式。第三部分描述了所使用的登记数据，讨论了销售、租赁和抵押交易的数量和价格，并使用遥感交易后土地用途变化来推断潜在的投机性土地征用。第四节提供了土地交易的宗地分析结果，并将