减值与摊销致业绩下滑，展望核心业务高质量发展

2023年3月29日，碧桂园服务发布2022年全年业绩公告；公司2022年全年实现营收413.67 亿，同比+43.4%，归母净利润19.43亿，同比-51.8%；归母核心净利润50.22亿，同比+9.0%。 营收高增，商誉及金融资产减值影响净利润 公司营业收入由2021年末288.43亿增至2022年末413.67亿，同比+43.4%；截至报告期末，核心业务物业管理服务收入达228.56亿，同比+65.7%,主要因集团储备面积转为在管收费面积及收并购大型物业公司带来的在管收费面积增加。截至报告期末，公司整体毛利率较2021年末30.7%下滑5.9个百分点至24.8%，收并购带来的无形资产摊销、储备人员增加及房地产行业下行拖累非业主增值服务利润率为主要原因；净利率较2021年末15.1%下滑至5.4%主要为此前收购的蓝光嘉宝及财信因项目退出带来的大幅商誉减值损失、金融资产及合同资产减值损失（主要是应收账款）及按公允价值计量且变动计入损益的金融资产亏损扩大所致。公司创新组织管理模式，优化职能人员去一线，报告期末行政开支率由2021年末的11.3%下降1个百分点至10. 3%。 在管面积维持行业前列，市场拓展全方位出击 截止2022年末，排除三供一业业务，公司收费面积为8.69亿平，合同管理面积为16.02亿平。 在手握充足面积之时，公司同样保持较强的市场竞争力，报告期内公司新拓展签约外拓项目16 26个，新增年化饱和收入约49.04亿，公司的外拓深耕三四五线城市，同时深挖一二线城市存量市场，同时推进多业态探索，落地重庆市政府、中国国际展览中心（朝阳馆）西安前海人寿金融中心、天津泰达时尚购物中心等重点项目。 社区增值及商管业务增速理想，非业主增值服务收入占比降低 报告期内，公司社区增值服务业务实现收入40.18亿，同比+20.7%，其中高频消费类的到家服务子版块实现收入4.88亿，同比+32.6%，本地生活服务子版块实现收入14.22亿，同比+28.7%； 公司正加进布局线下生态，2022年与41家优质中央洗衣工厂合作，开设门店超300个，向超过15万业主提供洗衣服务。非业主增值服务业务实现收入26.65亿，在总收入中占比下降至约6. 4%；商业运营服务业务实现收入12.85亿，同比+96.5%，公司商管业务快速布局，增长迅速，截至报告期末已布局全国超过60个城市，运营超过130个项目，合作品牌商家超过2000个。 投资建议：公司2022年业绩下滑主要此前并购项目商誉减值及大幅无形资产摊销所致，核心业务均保持较为稳定的增长，考虑到商业主要风险目前充分计提，我们预计公司2023年这部分因素对净利润带来的影响有望改善，考虑到公司2022年业绩基数较低，下调公司2023年-2024年EPS预测至1.20、1.46元/股（原值2.10、2.70元/股），引入2025年EPS1.61元/股的预测，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、收并购项目整合不及预期、引用数据滞后或不及时。 图表：盈利预测表