万科2022年年报点评：旧账出清，结算放缓

业绩符合预期，维持增持评级。2022年公司实现营业收入5038亿元，同比增长11.3%；实现归母净利润226亿元，同比增长0.4%。鉴于过去几年投资追高冒进、操盘离散度过大等问题正在逐步得到解决，维持增持评级，下调2023/2024年EPS分别至1.72/1.70元（原2.68、3.16元），新增2025年1.76元。 利润率下滑幅度收窄，操盘离散度问题正逐步解决。公司整体毛利率和归母净利润分别下滑2.3pct、0.5pct，下滑幅度收窄主要有以下几方面原因：①本年计提减值准备款项从2021年的45亿元减少31亿元至4亿元，但坏账准备计提增加2亿元；②财务费用从2021年的44亿元减少40.3%至26亿元。但与此同时，投资收益从2021年的66亿元减少38.1%至41亿元，其中来自联营、合营公司实现的公司权益利润为-8.0亿元。考虑到2022年房价下行，预计低利润率水平在结算上仍将维持，待行业出现转机。 2023年新开工计划略增6.7%，但竣工计划减少11.1%。2022年开发业务新开工计容面积约1,568万方，同比下降52.0%，完成年初计划的81.7%；开发业务竣工计容面积约3,629万方，同比增长1.6%，完成年初计划的93.1%。2023年计划新开工1673万方，同比2022年实际完成增长6.7%，计划竣工3227万方，同比2022年实际完成减少11.1%。 结算进度开始放缓，结算均价转正增长。一方面由于2021年开始公司销售面积转负增长18.4%，2022年继续减少30.9%，因此后续公司的收入预期会转负增长；另一方面公司的结算均价13065元/平米结束2年负增长转为正增长。 风险提示：管理红利体现较慢，同时原开发业务大幅放缓。