海港企业二○二二年年报

www.harbourcentre.com.hk 目 錄2業務模式及業務策略3公司資料4股東資料5主席報告書7財務撮要8業務及財務評議14企業可持續發展17企業管治報告39董事會報告54獨立核數師報告60綜合收益表61綜合全面收益表62綜合財務狀況表63綜合權益變動表64綜合現金流量表66財務報表附註98主要會計政策120主要附屬公司、聯營公司及合營公司123主要物業撮要表124十年財務摘要 海港企業有限公司 二○二二年年報2業務模式海港企業有限公司是九龍倉置業地產投資有限公司（「九龍倉置業」）的上市附屬公司，以酒店及地產投資為其核心業務。旗艦資產包括馬哥孛羅香港酒店（「香港馬哥孛羅」）、尼依格羅品牌旗下的香港美利酒店及蘇州尼依格羅酒店。香港馬哥孛羅位於尖沙咀海港城，盡享地利，逾五十年來一直都是集團的核心營業資產。香港美利酒店則位於中環黃金地段的奢華酒店，於二○一八年開業，屬「保育中環」項目之一。蘇州尼依格羅酒店於二○二一年在中國蘇州開業，提供二百三十三間時尚雅致的客房，當中包括二十間套房。集團撤出中國內地發展物業市場處於後期階段，目前僅餘未售及銷情緩慢的存貨，收入及盈利貢獻在未來數年將不確定且不那麼顯著。業務策略集團透過下列策略，致力為股東帶來回報：(a) 擁有及經營位於黃金地段的高級酒店及投資物業，透過持續提高產品及服務質素，將收入及價值提升至最高水平；及(b) 時刻實行審慎嚴格的財務管理。 公司資料海港企業有限公司 二○二二年年報3董事會主席吳天海先生非執行董事易志明議員 SBS, JP包靜國先生獨立非執行董事李大壯先生 SBS, OM, JP陸觀豪先生 BBS, JP史習平先生鄧思敬先生丁天立先生公司秘書何麗珠女士 FCG, HKFCG核數師畢馬威會計師事務所（根據《財務匯報局條例》註冊的公眾利益實體核數師）主要往來銀行香港上海滙豐銀行有限公司股份過戶登記處卓佳登捷時有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓註冊辦事處香港九龍廣東道海港城海洋中心16樓電話：(852) 2118 8118傳真：(852) 2118 8018網址：www.harbourcentre.com.hk 股東資料海港企業有限公司 二○二二年年報4上市普通股香港聯合交易所有限公司股份代號：51於二○二二年十二月三十一日已發行的股份數目708,750,000股東週年大會暫停辦理股份過戶登記手續（確定出席二○二三年股東週年大會及於會上投票之權利）二○二三年四月二十八日至二○二三年五月四日（首尾兩天包括在內）二○二三年股東週年大會（假座香港九龍廣東道3號馬哥孛羅香港酒店6樓翡翠廳舉行）二○二三年五月四日 上午十一時十五分查詢股東查詢： sh@harbourcentre.com.hk投資者查詢： ir@harbourcentre.com.hk傳媒查詢： pr@harbourcentre.com.hk 主席報告書海港企業有限公司 二○二二年年報5年度回顧自從疫情導致邊境關閉以來，香港兩大經濟支柱－旅遊業和零售業渡過三年嚴冬。不過，在二○二三年年初，中國內地和香港基本上已解除入境管制，正好為新一年新開始注入活力，為苦苦掙扎的行業帶來希望，並為逐步復甦作準備。二○二二年香港經歷新冠第五波疫情，消費於上半年大部分時間均受嚴重影響。踏入第四季，本地社交距離措施放寬，終於為業界在宴會和活動的傳統旺季拋出救生圈。另一方面，酒店檢疫措施的解除迅速釋放本地人的海外旅遊需求，導致本地「宅度假」需求顯著下降，而對海外訪港旅客而言，香港仍然缺乏競爭力。即使經營環境困難，但憑藉有效的市場推廣及成本管理，集團在香港的酒店業務得以轉虧為盈，獲得溫和的營業毛利。香港美利酒店在每間可出租客房收入的表現優於直接競爭者，但隨着逐步復常而開始失去優勢。香港馬哥孛羅的入住率幾乎翻倍，但房價則有所回軟。由於本地生產總值萎縮及消費意欲低迷，香港的零售銷售按年基本持平。受惠於強韌的出租率和零售銷售逐步回升，集團的投資物業租金收入略有改善。中國內地經歷了全球最嚴厲的新冠疫情封控措施，對消費開支和酒店業造成破壞性影響。新開業的蘇州尼依格羅酒店受其主要客源市場蘇州及上海的封控措施影響，導致收入大跌。發展商債務危機和疫情封控的影響進一步削弱中國內地本已陷入困境的房地產市場。發展物業的貢獻一如預期減少，投資組合中僅剩下蘇州國際金融中心（集團佔80%權益）和上海南站項目（集團佔27%權益）未售及銷情緩慢的存貨。業務表現集團綜合收入減少75%至港幣十一億三千九百萬元（二○二一年：港幣四十四億八千四百萬元），營業盈利減少95%至港幣二千九百萬元（二○二一年：港幣五億八千八百萬元）。是本公司自一九七一年上市以來首次錄得基礎淨虧損港幣一億三千三百萬元（二○二一年：盈利港幣四千萬元）。若計入投資物業重估虧損淨額及其它非經常性項目，股東應佔集團虧損為港幣一億九千七百萬元（二○二一年：港幣二千四百萬元）。鑒於營運業績欠佳，董事會取消派付二○二二年全部股息（二○二一年：無）。酒店收入微跌至港幣五億七千七百萬元（二○二一年：港幣五億八千萬元），營業虧損收窄至港幣二億四千萬元（二○二一年：港幣二億七千四百萬元）。 主席報告書海港企業有限公司 二○二二年年報6投資物業收入增加至港幣二億一千七百萬元（二○二一年：港幣一億九千三百萬元），營業盈利增加至港幣一億八千九百萬元（二○二一年：港幣一億六千一百萬元）。由於蘇州國際金融中心確認入賬的銷售額大幅下降，發展物業收入大幅減少至港幣一億九千三百萬元（二○二一年：港幣三十五億五千三百萬元），並錄得港幣六千一百萬元之營業虧損（二○二一年：盈利港幣五億五千五百萬元）。現金流入淨額達港幣六億八千一百萬元，主要來自集團佔27%權益的上海南站項目。於年結日，集團總資產合共為港幣一百八十八億元，每股資產淨值為港幣21.34元。年杪錄得負債淨額港幣四億六千四百萬元（二○二一年十二月三十一日：港幣三億六千一百萬元），總權益負債比率為3%（二○二一年：2%），維持在低水平。展望中國內地結束「動態清零」防疫政策，標誌着向重振疲弱經濟邁出關鍵一步。預期二○二三年是香港調整向好的一年，尤其對旅遊業和零售業而言。然而，鑒於潛在的全球經濟衰退及地理上和政治上的多重干擾，短期內經濟全面復甦的進程可能反覆不穩。隨著中國內地的染疫浪潮在二○二二年末消退，旅遊需求在農曆新年期間拉開強勁的序幕，國內旅遊恢復力度比國際旅遊強勁。當日常生活恢復正常而消費意欲逐漸增強時，旅遊業和消費支出將加速復甦。與此同時，內地旅客對香港旅遊的需求逐漸釋放。簽證和交通復常需時，而人手短缺是旅遊相關行業的另一個難題。儘管短期內前景不明及挑戰重重，但在強韌的經濟基礎面支撐下，中國內地和香港都將在後疫情時代重啟增長引擎，並推動長遠經濟增長。集團致力積極完善其業務策略以適應市場動態及把握新常態下的機遇。感謝我謹代表全體股東和董事，衷心感謝所有客戶和業務夥伴在此前所未有的時期一如既往給予信任與支持，亦衷心感謝全體職員努力不懈作出貢獻。主席吳天海香港，二○二三年三月二日 財務撮要海港企業有限公司 二○二二年年報7二○二二年二○二一年港幣百萬元港幣百萬元變動業績收入1,1394,484–75%營業盈利29588–95%基礎淨（虧損）╱盈利（附註a）(133)40–433%股東應佔虧損(197)(24)–721%全年股息––每股盈利╱（虧損）基礎淨（虧損）╱盈利（附註a）(港幣0.19元)港幣0.06元–417%報告虧損(港幣0.28元)(港幣0.03元)–833%每股股息第一次中期––第二次中期––全年總數–– 財務狀況資產總額18,84920,526–8%營業資產總額（附註b）17,98919,188–6%負債淨額(464)(361)+29%股東權益15,12815,617–3%總權益15,33415,937–4% 已發行股數（百萬股）709709–每股資產淨值港幣21.34元港幣22.03元–3%負債淨額與總權益比率3.0%2.3%+0.7%pt 股東盈利╱（虧損）股東權益每股盈利╱（虧損） 基礎淨盈利╱（虧損）報告盈利╱（虧損） 總權益 總額 每股基礎淨盈利╱（虧損）報告盈利╱（虧損） 每股股息財務年度 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣元 港幣元 港幣元 港幣元20131,4641,27616,44715,38121.702.071.800.7820148511,08217,24616,20522.861.201.530.6020151,1941,23117,33016,18522.841.681.740.70201676269216,54615,82922.331.080.980.5020171,2901,32018,20317,55424.771.821.860.70201851283117,88917,27624.380.721.170.30201943511717,46717,08424.100.610.170.222020413(1,119)15,92915,48221.840.58(1.58)0.14202140(24)15,93715,61722.030.06(0.03)–2022(133)(197)15,33415,12821.34(0.19)(0.28)–附註：(a) 基礎淨盈利╱（虧損）主要不包括投資物業重估變動，酒店物業之減值及非經常性項目。(b) 營業資產不包括主要由遞延稅項資產、銀行存款及現金組成的未分配的企業資產。(c) 十年財務摘要詳列於第124頁。 業ਕʿৌਕ൙ᙄ海港企業有限公司 二○二二年年報8業務評議香港本地社交距離措施在二○二二年四月開始逐步放寬，但各項入境管控措施仍然維持。因此，香港的酒店業和零售業在年內主要靠本地需求挺過困境。酒店本地對酒店接待的需求於是年上半年大部分時間深受第五波疫情打擊。入境管控措施在第四季放寬後，本地人隨即開始外遊，令「宅度假」需求減弱，惟旅客重臨香港的速度仍然緩慢。宴會和活動在第四季傳統旺季表現強勁。為吸納本地需求，集團旗下酒店推出各式各樣的住宿優惠，例如香港馬哥孛羅的長期住宿套餐，以及香港美利酒店別具吸引力的「宅度假」套餐和其獨一無二的美食體驗。再加上有效控制成本，均有助集團旗下酒店轉虧為盈，錄得營業毛利。香港美利酒店在二○二二年慶祝開業五周年。酒店連續兩年榮獲《福布斯旅遊指南》五星級酒店評級獎，並在《TTG年度旅遊大獎二○二二》頒獎典禮中第二度奪得「香港區最佳城市酒店」稱譽，以及在《世界歷史酒店年度卓越大獎二○二二》頒獎典禮中奪得「亞太區最佳歷史酒店」殊榮。香港馬哥孛羅獲Luxury Lifestyle Awards頒發「最豪華海景酒店」獎項，而其著名的意大利餐廳Cucina亦連續第三年獲評為《福布斯旅遊指南》四星餐廳。投資物業全球經濟不明朗及資產市場波動令本地消費意欲下降，導致香港零售銷售微跌0.9%。集團投資物業的收入增加12%，營業盈利增加17%。中國內地多個省市經歷了不同程度的封控或限制，拖慢經濟和消費。「動態清零」防疫政策在二○二二年末開始放寬，為復甦打開大門，但由於經濟疲弱，復甦速度和持續性於短期內仍存不確定性。酒店位於全蘇州市最高摩天大樓蘇州國際金融中心之巔的蘇州尼依格羅酒店，自二○二一年四月開業後業務迅速攀升。然而，其主要客源市場蘇州及上海於二○二二年上半年實施封控，嚴重打擊年內的酒店業務，令收入和盈利銳減。集團於二○二二年二月達成一項具約束力的協議，以人民幣四億一千一百萬元出售虧蝕的常州馬哥孛羅酒店（「常州馬哥孛羅」）。酒店於二月底關閉，準備交吉。惟買方拖欠後續付款，故該交易已於二○二二年七月終止。已收到的部分款項合共人民幣六千九百萬元已被沒收。酒店仍然關閉，集團會繼續向違約的買方作出合約追索。 業ਕʿৌਕ൙ᙄ海港企業有限公司 二○二二年年報9發展物業收入大幅減少並錄得營業虧損，