业绩符合预期，综合实力提升

请阅读最后一页信息披露和重要声明 海外 研 究 跟踪报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产 ＃investSuggestion＃ 未评级 ＃investSuggestionChange＃ 市场数据 报告日期 2016.04.04 收盘价(港元) 11.04 总股本(亿股) 58.34 总市值（亿港元） 644.09 股东净资产(亿元) 551.24 总资产(亿元) 1840.88 每股净资产(元) 11.22 数据来源：Wind ＃relatedReport＃ 相关报告 ＃emailAuthor＃ 海外房地产研究 高级分析师：鲁衡军 注册国际投资分析师CIIA luhj@xy zq.com.hk SFC：AZF126 SAC：S0190515010004 ＃assAuthor＃ 联系人：宋健 songjian@xy zq.com.cn ＃dy Stockcode＃ 0960 .HK ＃dy Comp an＃ 龙湖地产 ＃title＃ 业绩符合预期，综合实力提升 ＃createTime1＃ 2016年04月04日 主要财务指标 会计年度：31/12 2012A 2013A 2014A 2015A 营业收入（百万RMB） 27,893 41,510 50,991 47,423 增长率(%) 15.8% 48.8% 22.8% -7.0% 毛利 11,183 11,538 13,516 13,015 毛利率 40.1% 27.8% 26.5% 27.4% 净利润 6,301 8,037 8,354 8,988 增长率(%) -0.4% 27.6% 3.9% 7.6% 净利率 22.6% 19.4% 16.4% 19.0% 每股收益（元） 1.20 1.48 1.53 1.54 每股股息（元） 0.200 0.228 0.284 0.357 数据来源：公司资料，兴业证券研究所 投资要点 ＃summary＃  核心净利同比增长5.1%，符合预期：2015年龙湖地产营业收入474.23亿元人民币（下同），同比降低7%，毛利为130.1亿元，同比降低3.7%，毛利率为27.4%，比上年略有提升。上市公司股东应占净利润为89.88亿元，同比增长7.6%，核心净利润为69.47亿元，同比增长5.1%，符合预期。公司末期派息每股0.357元，同比增加26%，派息比例由25%提升至30%。  投资物业渐成规模：截至2015年底，公司持有天街、星悦荟以及家悦荟三大系列商场，总开业面积达到148.6万平米，整体出租率达到95.9%，租金收入达到15亿元，同比增长61.5%，主要由于公司在2015年新开了杭州和成都的天街商场。而成熟商场比如重庆天街都有10%以上的租金增长率。在建的商业项目总计9个，建筑面积达到115万平米，预计在未来三年投入运营。  我们的观点：龙湖地产是一家全国性的综合房地产开发商，公司在核心一、二线城市拥有优质土地储备，近年来大力发展投资物业以提升抗风险能力，产品质量高，投资物业运营有特色。公司无论是从销售规模、土地储备以及财务状况来看，都处于行业内优秀的水平，在房地产行业进入“下半场”后，公司将会后程发力。从估值来看，目前公司6倍PE，息率为3.8%，安全边际高，建议关注。  风险提示：地产去库存不及预期，宏观经济增长放缓。 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 2 - 跟踪报告 报告正文  核心净利同比增长5.1%，符合预期：2015年龙湖地产营业收入474.23亿元人民币（下同），同比降低7%，毛利为130.1亿元，同比降低3.7%，毛利率为27.4%，比上年略有提升。上市公司股东应占净利润为89.88亿元，同比增长7.6%，核心净利润为69.47亿元，同比增长5.1%，符合预期。公司末期派息每股0.357元，同比增加26%，派息比例由25%提升至30%。  投资物业渐成规模：截至2015年底，公司持有天街、星悦荟以及家悦荟三大系列商场，总开业面积达到148.6万平米，整体出租率达到95.9%，租金收入达到15亿元，同比增长61.5%，主要由于公司在2015年新开了杭州和成都的天街商场。而成熟商场比如重庆天街都有10%以上的租金增长率。在建的商业项目总计9个，建筑面积达到115万平米，预计在未来三年投入运营。  合约销售保持稳定：龙湖地产2015年合约销售金额为545.4亿元，同比增长11.2%，合约销售面积为425.3万平米，销售均价同比上升18.7%至12825元每平米。2016年合约销售目标为620亿元，同比有14%的增长。其中2016年将会有16个全新项目推出，总计有72个项目在售。 图1、公司合约销售金额 图2、公司合约销售面积以及销售均价 数据来源:公司资料，兴业证券研究所  土地储备结构合理：公司在2015年很好的把握了拿地节奏，一共获取25个新项目，均位于一、二线城市，总计建筑面积为580万平米，权益建筑面积为320万平米，楼面均价为7469元每平米。截至2015年底，公司总计土地储备为3486万平米，权益面积为3054万平米，楼面均价为3165元每平米，按区域分，环渤海、成渝区域、长江三角洲、华南及华中的土地储备占比分别为36.35、32.2%、20.5%、8.5%和2.5%  海外评级提升，融资成本下降：公司在2015年获得国际评级机构惠誉给出的投资级评级，这为公司在海外的融资提供了很大便利。同时国内放开地产公 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 3 - 跟踪报告 司发债，公司抓住机会在国内发行80亿元的公司债，利率在4%左右。截至2015年底，公司的平均融资成本为5.74%，处于同等类型公司里面较低水平。净负债率降至54.6%，财务状况很稳健。  我们的观点：龙湖地产是一家全国性的综合房地产开发商，公司在核心一、二线城市拥有优质土地储备，近年来大力发展投资物业以提升抗风险能力，产品质量高，投资物业运营有特色。公司无论是从销售规模、土地储备以及财务状况来看，都处于行业内优秀的水平，在房地产行业进入“下半场”后，公司将会后程发力。从估值来看，目前公司6倍PE，息率为3.8%，安全边际高，建议关注。  风险提示：地产去库存不及预期，宏观经济增长放缓。 表1、龙湖地产2015年全年业绩主要财务指标变动情况 （单位：千元RMB） 2014 2015 变动 评价 收入 50,990,678 47,423,099 -7.0% 物业开发结算金额同比降低8.7%，其中结算单价下降15%，投资物业和物业管理服务分别同比增长61.5%和22.9%。 销售成本 -37,474,835 -34,408,307 -8.2% 毛利 13,515,843 13,014,792 -3.7% 物业开发的毛利率为26.2%，投资物业和物业管理服务的毛利率分别为70.8%和20.4%。 其他收入 319,766 453,445 41.8% 其他亏损 -653,269 -155,988 -76.1% 投资物业公平值变动 2,554,268 2,873,877 12.5% 9个在建商场，总面积达115万平米。 销售及市场推广开支 -1,065,247 -1,017,951 -4.4% 行政开支 -1,297,848 -1,435,026 10.6% 融资成本 -22,537 -43,119 91.3% 应占联营公司业绩 0 -18,707 应占合营企业业绩 275,646 266,864 -3.2% 除税前溢利 13,626,622 13,938,187 2.3% 所得税开支 -4,876,244 -4,574,070 -6.2% 年度溢利 8,750,378 9,364,117 7.0% 应占 本公司拥有人 8,353,632 8,988,037 7.6% 非控制权益 396,746 376,080 -5.2% 每股盈利 1.53 1.54 0.7% 每股股息 0.284 0.357 25.9% 派息比例提升至30%。 数据来源:公司资料，兴业证券研究所 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 4 - 跟踪报告 2015年度业绩会Q&A Q1、公司未来的定位如何？有没有多元化的计划？ 公司未来会坚定做房地产行业，不开展多元化业务。公司认为房地产行业还有很大的机会，对未来保持乐观。这个行业进入的门槛越来越高，拼的是执行力。首先在于公司稳定的团队，目前已经很壮大，对未来的发展有支持；另外，公司过去两年的调整很艰难，但是目前库存水平很低，因此去库存的压力不大，公司可以从容的面对未来的市场。 Q2、公司今年的融资计划？融资成本还能不能再降低一些? 2015年，公司获得惠誉投资评级，这在同等规模房企中是首个获得境外投资级评级的民营企业，为公司未来多渠道、低成本融资奠定基础，这个过程其实也是一个很艰难的过程。公司觉得在未来一年多的时间内，国内流动性还是保持相对宽松，但不同的企业也会出现分化，但龙湖肯定最好的选择之一。 Q3、今年公司土地市场的策略？会不会进行收购？ 公司目前土地的获取基本采用公开市场上拍地。目前并没有看到太好的并购机会。公司内部已经形成了一套土地获取的体系，比如在北京地区，公司研究了150个项目，但是实际只拿到了7个项目，工作量是很大的。公司在2015年节奏把握比较好，在上半年拿地比较多。每个城市都有不同的地方，比如杭州，我们的市场排名可以做到第四，沈阳，也能销售20亿元左右，至于重庆，公司觉得做到100亿元就很好；烟台，过去拿地确实比较多，但是我们没有全部开工，边做边看。 Q4、公司对未来政策的看法？ 公司觉得行业还会保持稳定增长，公司也坚持按计划推货。市场的影响主要在心理。 Q5、成渝地区的项目的毛利率如何？在广深地区的计划如何？ 公司在重庆的毛利率是最高的，可以达到30%以上，成渝两地的土储目前占比较大，未来会逐年降低，达到比较均衡的状况。 公司在广州的项目已经开始销售，状况不错，深圳的土地市场也有参与，但是没有拍到，未来会继续寻找机会，但需要时间。 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 5 - 跟踪报告 投资评级说明 行业评级 报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅度相对同期恒生指数的涨跌幅为基准,投资建议的评级标准为： 推 荐：相对表现优于市场； 中 性：相对表现与市场持平 回 避：相对表现弱于市场 公司评级 报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅度相对同期恒生指数的涨跌幅为基准,投资建议的评级标准为： 买 入：相对大盘涨幅大于15% ； 增 持：相对大盘涨幅在5%～15%之间 中 性：相对大盘涨幅在-5%～5%； 减 持：相对大盘涨幅小于-5% 机构销售经理联系方式 机构销售负责人 邓亚萍 021-38565916 dengy p @xy zq.com.cn 上海地区销售经理 姓名 办公电话 邮箱 姓名 办公电话 邮箱 罗龙飞 021-38565795 luolf@xy zq.com.cn 盛英君 021-38565938 shengy j@xy zq.com.cn 杨忱 021-38565915 y angchen@xy zq.