区域聚焦，规模与业绩同步增长

请阅读最后一页信息披露和重要声明 海外 研 究 跟踪报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产 ＃investSuggestion＃ 未评级 ＃investSuggestionChange＃ 市场数据 报告日期 2016.04.06 收盘价(港元) 2.06 总股本(亿股) 38.16 总市值（亿港元） 78.61 股东净资产(亿元) 96.2 总资产(亿元) 528.4 每股净资产(元) 3.01 数据来源：Wind ＃relatedReport＃ 相关报告 ＃emailAuthor＃ 海外房地产研究 高级分析师：鲁衡军 注册国际投资分析师CIIA luhj@xy zq.com.hk SFC：AZF126 SAC：S0190515010004 ＃assAuthor＃ 联系人：宋健 songjian@xy zq.com.cn ＃dy Stockcode＃ 01628 .HK ＃dy Comp an＃ 禹州地产 ＃title＃ 区域聚焦，规模与业绩同步增长 ＃createTime1＃ 2016年04月06日 主要财务指标 会计年度：31/12 2012A 2013A 2014A 2015A 营业收入（百万RMB） 3,894 7,471 7,837 10,376 增长率(%) 1.4% 91.9% 4.9% 32.4% 毛利 1,543 2,319 2,845 3,709 毛利率 39.6% 31.0% 36.3% 35.8% 净利润 726 1,471 1,254 1,657 增长率(%) -22.9% 102.6% -14.7% 32.1% 净利率 18.7% 19.7% 16.0% 16.0% 每股收益（元） 0.25 0.43 0.36 0.45 每股股息（港仙） 10 12 16 18 数据来源：公司资料，兴业证券研究所 投资要点 ＃summary＃  核心净利同比增长58%，好于市场预期：2015年禹州地产营业收入103.8亿元人民币（下同），同比增长32.4%，毛利为37.9亿元，同比增长30.39%，毛利率为35.75%，好于行业平均水平。上市公司股东应占净利润为16.6亿元，同比增长32.08%，核心净利润为16.2亿元，同比增长57.99%，好于市场预期。公司末期派息每股18港仙，同比增加12.5%，派息比例达到核心净利润的35.5%。  布局核心城市，合约销售稳中有升：禹州地产2015年合约销售额为140亿元，同比增长17%，合约销售面积和均价分别为140万平米和9997元每平米。公司能够取得稳健的合约销售增长与公司选取开展业务的城市有很大关联，公司的项目主要位于厦门、合肥、南京、上海等地。2016年合约销售目标为160亿元，同比有14%的提升。  我们的观点：禹洲地产在“立足海西，建树中国”的战略下，深耕福建区域，在厦门保持绝对领先，并将业务扩展至长三角范围，尤其在合肥、南京、上海等地。目前公司的土地储备充足，销售正处于快速上升阶段，利润率优于同行，规模与业绩同步增长，外部宽松的环境也有利于公司的发展。从估值来看，目前公司接近4倍PE，息率超过8%，安全边际高，建议关注。  风险提示：地产去库存不及预期，宏观经济增长放缓。 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 2 - 跟踪报告 报告正文  核心净利同比增长58%，好于市场预期：2015年禹州地产营业收入103.8亿元人民币（下同），同比增长32.4%，毛利为37.9亿元，同比增长30.39%，毛利率为35.75%，好于行业平均水平。上市公司股东应占净利润为16.6亿元，同比增长32.08%，核心净利润为16.2亿元，同比增长57.99%，好于市场预期。公司末期派息每股18港仙，同比增加12.5%，派息比例达到核心净利润的35.5%。 图1、公司合约销售金额 数据来源:公司资料，兴业证券研究所  布局核心城市，合约销售稳中有升：禹州地产2015年合约销售额为140亿元，同比增长17%，合约销售面积和均价分别为140万平米和9997元每平米。公司能够取得稳健的合约销售增长与公司选取开展业务的城市有很大关联，公司的项目主要位于厦门、合肥、南京、上海等地。2016年合约销售目标为160亿元，同比有14%的提升。 图2、公司合约销售金额 图3、公司合约销售面积以及销售均价 数据来源:公司资料，兴业证券研究所 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 3 - 跟踪报告  聚焦优势区域，加强土地储备：截至2015年底，公司的土地储备855.5万平米，楼面均价为3053元每平米，其中公司所在的优势区域，厦门、合肥、上海、南京的占比分别为22%、26%、10%和5%。公司在2015年很好的把握了购地时机，在这四个城市补充了8块土地，总计建筑面积为102万平米，平均楼面地价为8417元每平米。 表1、禹州地产土地储备表 区域 城市 可售GFA （千平方米） 占比 土地均价 （元/平方米） 土地均价/ 销售均价 环渤海 天津 351 4.1% 1,061 16% 长三角 上海 861 10.1% 5,771 33% 南京 456 5.3% 9,286 NA 合肥 2,184 25.5% 2,431 34% 蚌埠 668 7.8% 660 16% 海西 厦门 1,859 21.7% 3,902 22% 福州 518 6.1% 3,180 32% 泉州 1,104 12.9% 374 6% 龙岩 296 3.5% 1,921 33% 漳州 255 3.0% 2,400 NA 海外 香港 2 0.0% 135,140 NA 总计 8,554 3,050 数据来源:公司资料，兴业证券研究所  财务状况稳定：截至2015年底，公司持有现金119亿元，同比增长22%，净负债率为79%，比去年略有提升，但仍在可控范围内。公司总计有息负债为201亿元，1-2年到期债务占比仅为8%，财务状况稳定。公司通过在国内发行公司债，提前赎回海外高息债券，进一步降低平均融资成本至7%，比去年同期降低1.49个百分点。  我们的观点：禹洲地产在“立足海西，建树中国”的战略下，深耕福建区域，在厦门保持绝对领先，并将业务扩展至长三角范围，尤其在合肥、南京、上海等地。目前公司的土地储备充足，销售正处于快速上升阶段，利润率优于同行，规模与业绩同步增长，外部宽松的环境也有利于公司的发展。从估值来看，目前公司接近4倍PE，息率超过8%，安全边际高，建议关注。  风险提示：地产去库存不及预期，宏观经济增长放缓。 表2、禹州地产2015年全年业绩主要财务指标变动情况 （单位：千万RMB） 2014 2015 变动 评价 收入 7,836,633 10,375,501 32.4% 2015年交付物业面积110.7万平米，同比增长50.49%，交付均价下降12.12%。 销售成本 -4,991,860 -6,666,178 33.5% 毛利率35.75%，高于行业平均水平。 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 4 - 跟踪报告 毛利 2,844,773 3,709,323 30.4% 投资物业公允值收益净额 487,130 202,942 -58.3% 衍生金融工具公允值收益 6,334 44,583 603.9% 其他收入及收益 75,230 235,379 212.9% 收购一家附属公司产生了收益。 销售及分销成本 -191,541 -288,573 50.7% 行政开支 -228,076 -296,097 29.8% 其他开支 -127,185 -73,068 -42.5% 融资成本 -175,438 -349,040 99.0% 提前赎回优先票据导致1.97亿元的成本。 应占合营公司损益额 356 -41,965 -11887.9% 除税前利润 2,691,583 3,143,484 16.8% 所得税 -1,328,513 -1,475,294 11.0% 年度利润 1,363,070 1,668,190 22.4% 以下各方应占： 母公司拥有人 1,254,384 1,656,853 32.1% 净利润率维持16%。 非控股权益 108,686.00 11,337.00 -89.6% 每股盈利-基本 0.36 0.45 25.0% 派息率达到核心净利润的35.54%。 数据来源:公司资料，兴业证券研究所 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 5 - 跟踪报告 投资评级说明 行业评级 报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅度相对同期恒生指数的涨跌幅为基准,投资建议的评级标准为： 推 荐：相对表现优于市场； 中 性：相对表现与市场持平 回 避：相对表现弱于市场 公司评级 报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅度相对同期恒生指数的涨跌幅为基准,投资建议的评级标准为： 买 入：相对大盘涨幅大于15% ； 增 持：相对大盘涨幅在5%～15%之间 中 性：相对大盘涨幅在-5%～5%； 减 持：相对大盘涨幅小于-5% 机构销售经理联系方式 机构销售负责人 邓亚萍 021-38565916 dengy p @xy zq.com.cn 上海地区销售经理 姓名 办公电话 邮箱 姓名 办公电话 邮箱 罗龙飞 021-38565795 luolf@xy zq.com.cn 盛英君 021-38565938 shengy j@xy zq.com.cn 杨忱 021-38565915 y angchen@xy zq.com.cn 王政 021-38565966 wangz@xy zq.com.cn 冯诚 021-38565411 fengcheng@xy zq.com.cn 王溪 021-20370618 wangxi@xy zq.com.cn 顾超 021-20370627 guchao@xy zq.com.cn 李远帆 021-20370716 liy uanfan@xy zq.com.cn 胡岩 021-38565982 huy anjg@xy zq.com.cn 王立维 021-38565451 wanglw@xy zq.com.cn 地址：上海市浦东新区民生路1199弄证大五道口广场1号楼20层（200135）传真：021-38565955 北京地区销售经理 姓名 办公电话 邮箱 姓名 办公电话 邮箱 朱圣诞 010-66290197 zhusd@xy zq.com.cn 郑小平 010-66290223 zhengxiaop ing@xy zq.com.cn 肖霞 010-66290195 xiaoxia@xy zq.com.cn 陈杨 010-66290197 cheny angjg@xy zq.com.cn 刘晓浏 010-66290220 liuxiaoliu@xy zq.com.cn 吴磊 010-66290190 wulei@xy zq.com.cn 何嘉 010-66290195 hejia@xy zq.com.cn 地址：北京西城区锦什坊街35号北楼601-605（100033） 传真：010-6629