中国房地产行业展望，2023年3月

www.ccxi.com.cn 行业展望 2023年3月 目录 摘要1 分析思路2 行业基本面2 样本企业表现9 流动性评估及加压测试13 结论15 附表16 联络人 作者 企业评级部 蒋螣0755-82969261 tjiang@ccxi.com.cn 白茹010-66428877 rbai@ccxi.com.cn 王钰莹010-66428877 yywang@ccxi.com.cn 吴艳名010-66428877 ymwu@ccxi.com.cn 彭俊贤0755-82969261 jxpeng@ccxi.com.cn 其他联络人 王雅方010-66428877 yfwang@ccxi.com.cn 龚天璇010-66428877 txgong@ccxi.com.cn 中诚信国际行业展望 中诚信国际 房地产行业 中国房地产行业展望，2023年3月 2022年房地产销售规模明显下滑、土地投资及新开工低迷、行业信用风险充分暴露，竞争格局发生显著变化。未来行业内企业信用水平进一步恶化、信用风险进一步蔓延的可能性较低，随着支持政策的持续发力和显效，行业基本面将持续修复。 中国房地产行业的展望为负面改善，中诚信国际认为，房地产行业未来12~18个月总体信用质量较上一年的“负面”状态有所改善，但尚未达到稳定的水平。 2022年在多重外部不利因素冲击下，行业销售规模显著收缩、行业竞争格局发生改变；虽然人口红利消减、资产和收入预期走弱以及城镇化进程放缓等因素干扰行业修复进程，但在多重房地产政策支持下，目前行业销售已进入底部修复阶段。 在销售及回款下滑等不利因素影响下，2022年行业开发规模与土地投资探底，目前国有背景开发商已成为土地市场主要参与者，叠加行业利润空间收窄，房地产行业投资活动有望回归理性。 2022年以来融资环境持续向好，“三箭齐发”政策助力民营房企陆续恢复再融资，房地产提振政策对重塑市场信心起到积极作用，行业融资环境得到改善。 行业信用风险出清已进入尾声，行业内企业信用质量进一步恶化的可能性较小。样本企业销售业绩同比大幅下降，不同企业性质间分化较为明显，国央企普遍能保持较强的规模优势，但受行业利润空间收窄、销售下滑以及净偿还金额较大等因素影响，样本企业偿债能力有所弱化。 在三种压力测试场景下，不同企业性质的房地产企业流动性状况呈现显著分化态势。其中央企样本流动性状况普遍较好，地方国企样本流动性表现尚可，无论在何种压力场景下，大部分民企样本均面临较大的流动性问题。我们认为，行业信用风险已逐步出清，信用风险蔓延并引发新一轮流动性危机的可能性很小。 1中国房地产行业展望，2023年3月 中诚信国际行业展望 一、分析思路 2016年底以来在“房住不炒”政策基调下，房地产调控政策整体趋严，房地产行业发展速度放缓；随着房地产融资端政策的进一步收紧，2021年下半年以来规模房企流动性危机接连发生，信用风险事件频发，房地产需求疲软，整体行业销售、土地投资、房地产开发及融资等环节均出现规模收缩的趋势，行业竞争格局亦发生改变。本报告主要从房地产销售、土地投资、房地产开发、外部融资渠道以及政策变化几个方面分析行业整体基本面情况，在考虑样本房企的规模、盈利能力及经营效率、杠杆水平等指标表现的同时结合流动性压力测试结果总结当前房地产行业的基本信用状况并尝试判断行业未来12~18个月的信用趋势。 二、行业基本面 2022年在多重外部不利因素冲击下，行业销售规模显著收缩、行业竞争格局发生改变；虽然人口红利消减、资产和收入预期走弱以及城镇化进程放缓等因素干扰行业修复进程，但在多重房地产政策支持下，目前行业销售已进入底部修复阶段。 自2021年7月以来，受房地产企业信用风险发酵、需求疲软、疫情管控、停贷断贷事件等多重因素影响，单月商品房销售额同比增速已持续17个月呈下滑态势，2022年全年全国实现13.3万亿元商品房销售额，同比大幅回落26.7%。值得关注的是，2021年四季度以来，主要监管部门出台了一系列政策支持房地产行业健康发展；随着各地调降首付比、优化房贷利率、取消限购限售等政策的落地，以及央行、银保监会多方位引导改善优质房企流动性，商品房销售金额降幅自2022年8月开始收窄。根据中指研究院发布的数据，2023年1~2月，百强房企销售总额同比降幅已大幅收窄至4.8%。从需求变化来看，国家统计局数据显示，2008～2016年，65岁及以上人口占总体比例每年上升的幅度在0.4%以内，至2022年该指标已上升至14.9%。人口出生率持续走低和人口老龄化进程加快意味着未来刚性需求减弱。截至2022年末我国城镇化率上升至接近65%，距离发达国家70%~80%的城镇化率区间虽仍有一定空间，但边际提升速度将有所放缓，未来国内城镇化进程将明显放缓，纯刚需难以支撑房地产市场继续大规模扩容。从住房消费能力和意愿来看，虽然2022年底国内疫情防控政策发生较大转变，但新冠疫情或将阶段性影响居民劳动力，居民可支配收入恢复性增长仍需时间；此外，在房地产企业持续暴雷情况下，房屋交付及质量不确定，更加大了居民购房意愿恢复的难度。需求端的变化亦促使商品房销售结构发生转变。2022年初，国内期、现房销售面积同比增速呈现明显剪刀差，年内剪刀差持续走阔。中诚信国际认为，在多重外部不利因素冲击下，2022年房地产销售规模显著回落，目前行业销售处于修复阶段。 2 中国房地产行业展望，2023年3月 中诚信国际行业展望 30,000.00 150% 100% 20,000.00 50% 0% 10,000.00 -50% 0.00 -100% 商品房单月销售额 商品房单月销售面积 商品房单月销售额同比（右轴） 资料来源：同花顺、国家统计局，中诚信国际整理 资料来源：同花顺、国家统计局，中诚信国际整理 商品房销售面积:期房:累计同比商品房销售面积:现房:累计同比现房销售面积占比（%） - -100.00 5.00 -50.00 0.00 10.00 50.00 15.00 100.00 20.00 150.00 图2：期房、现房销售面积累计同比（%） 图1：商品房单月销售表现（万平方米、亿元、%） 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2019-02 2019-06 2019-10 2020-02 2020-06 2020-10 2021-02 2021-06 2021-10 2022-02 2022-06 2022-10 2016年底以来在“房住不炒”政策基调下，房地产调控政策整体趋严，房地产销售价格呈增速放缓趋势。根据国家统计局数据显示，2017~2022年70个大中城市新建商品住宅价格指数 （以下简称“房价指数”）增速持续下行，从2017年1月的10.69%下降至2021年12月末的1.98%；虽然房价指数增幅呈收敛态势，但房价上涨的预期仍能维持。然而，2022年以来，除一线城市外，其余地区二手住宅和新建住宅房价指数先后进入下跌区间且跌幅持续扩大，资产保值增值预期被打破。分城市能级来看，一线城市得益于资源稀缺且需求相对充足，价格韧性较强，三年同比均保持增长态势，2022年价格指数同比小幅上升，价格表现明显优于二三线城市。二三线城市房价指数虽然同比均在2022年进入下跌趋势，但三线城市价格由涨转跌早于二线城市，且跌幅更大，价格支撑力度最弱。从库存来看，2022年受销售市场的疲软，商品房去化速度进一步放缓，商品房待售面积攀升至5.6亿平方米，同比增长10.5%，为 2019年以来高位。中诚信国际认为，房地产市场环境变化导致城市能级间分化加剧、库存水 平上升的趋势或将延续；房地产调控政策基调、需求及市场修复将决定房价未来走势。 资料来源：同花顺、国家统计局，中诚信国际整理 资料来源：同花顺、国家统计局，中诚信国际整理 一线城市:新建商品住宅价格指数:同比二线城市:新建商品住宅价格指数:同比三线城市:新建商品住宅价格指数:同比 15.00 10.00 5.00 0.00 -5.00 70个大中城市:新建商品住宅价格指数:当月同比 70个大中城市:二手住宅价格指数:当月同比 70个大中城市:新建商品住宅价格指数:环比（右轴） 70个大中城市:二手住宅价格指数:环比(右轴) -1.00 -5 -0.50 0 0.00 5 0.50 10 1.00 15 图4：不同能级城市新建商品住宅价格指数同比变（%） 图3：70大中城市住宅价格指数环比及同比变化（%） 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 此外，外部环境变化使得行业竞争格局亦发生改变。从百强房企销售集中度来看，在最近一 3中国房地产行业展望，2023年3月 中诚信国际行业展望 个房地产周期内1，行业集中度呈倒“V”态势。2016~2020年，行业竞争加剧导致行业集中度快速上升，百强房企销售占房地产销售的比重从2016年的44%上升到2020年的63%；2021年下半年，在融资环境收紧叠加需求疲软等因素影响下，行业信用风险陆续暴露，头部民营房企陆续发生风险事件标志着行业内马太效应被打破，自此行业集中度开始下行，2022年百强房企销售集中度降至50%。此外，百强房企不同企业性质之间销售情况分化显著。根据克尔瑞数据，2022年百强房企中国央企全口径销售金额同比下降约15%，而民企全口径销售金额同比下降约52%。2022年6月以来，民营企业在现金流吃紧、供货不足等因素影响下，销售降幅持续走阔；而第三季度的停贷断贷事件进一步削弱非国有企业品牌认可度，导致在百强房企中，非国有房企降幅大于百强房企平均水平。相反，国有背景房企销售降幅好于百强房企平均水平，在外部环境不利冲击下更具竞争优势。中诚信国际认为，国有背景企业凭借其股东背景及便利的融资条件更具备竞争优势，以国有背景房企为主要参与者的竞争格局已逐步显现。总体来看，受多重因素叠加影响，2022年房地产销售已降至近年来的谷底；虽然房地产行业修复受人口红利消减、资产和收入预期走弱以及城镇化进程放缓等因素干扰，但在房地产支持政策的支撑下，行业销售已进入修复阶段。 在销售及回款下滑等不利因素影响下，2022年行业开发规模与土地投资探底；目前国有背景开发商已成为土地市场主要参与者，外加行业利润空间收窄，房地产行业投资活动有望回归理性。 2022年以来，房地产销售市场持续低迷叠加信用风险事件频发，房企获现能力持续恶化，大部分房企不再采用过往债务推动型扩张模式，转而采取更为谨慎的开发及投资策略，整体土地投资及项目开发呈收缩态势；此外，房价指数回落导致未来项目盈利及去化存在不确定性，房企土地购置及土地投资意愿和能力均大幅下滑。 1详见《中诚信国际特别评论｜房地产行业周期回顾与市场展望-2023-01-10》 4 中国房地产行业展望，2023年3月 图5：百强房企中国央企及民企全口径销售金额及同比情况（%） 销售额 500045004000 （亿元 35003000 ） 2500200015001000 500 0 -100.00 -50.00 0.00 50.00 100.00 150.00 同比变化（%） 央国企 民企 资料来源：克尔瑞，中诚信国际整理