敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023年4月2日 行业研究 小阳春销售回暖明显，市场整体温和复苏 ——房地产行业百强销售月报（2023年3月） 房地产（地产开发） 百强房企3月销售额同比+28.7%，1-3月销售额累计同比+2.2%，单月同比大涨与去年同期低基数有关，从累计成交来看，市场仍处于企稳后温和复苏的状态。 3月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为3,333亿元、4,698亿元、6,389亿元、7,457亿元；1,970万平、2,704万平、3,644万平、4,295万平；当月同比分别为+27.1%、+31.0%、+32.9%、+28.7%；+15.3%、+12.3%、+17.2%、+18.1%；环比分别为+48.8%、+42.7%、+44.7%、+43.8%；+34.3%、+28.7%、+30.7%、+35.1%。 1-3月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为7,319亿元、10,519亿元、14,231亿元、16,635亿元；4,589万平、6,358万平、8,488万平、9,876万平；累计同比分别为+10.7%、+13.4%、+6.4%、+2.2%；-6.6%、-4.6%、-6.9%、-7.3%。 3月，房企销售复苏范围继续扩大；1-2月头部房企销售恢复强劲，市占率提升明显，百强房企市场销售占有率仍处下降趋势。 1-3月，TOP50房企中的49家房企全口径销售额累计同比平均值为+32.1%，中位数+27.4%，其中累计同比正增长公司有32家，较上月增加6家；3月传统销售旺季，房企推盘力度提升，销售复苏的房企范围继续扩大。 1-2月，TOP10/20/50/100房企权益销售额占全国商品房销售额比重分别为19.1%、26.9%、36.2%、42.4%，同比+1.1pct、+1.5pct、-2.6pct、-5.0pct。 1-3月，前期拿地积极房企销售恢复明显，越秀、华发、中海销售累计涨幅居前。 2023年1-3月，20家主流重点房企中有11家公司全口径销售额累计同比为正，其中累计同比表现前三名的公司为：越秀地产（全口径销售额累计同比+219.9%，权益销售额累计同比+96.1%）、华发股份（全口径销售额累计同比+111.9%，权益销售额累计同比+145.9%）、中海地产（全口径销售额累计同比+73.9%，权益销售额累计同比+73.9%）。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，房地产市场供需均现回暖，资本市场关注度提升明显。投资建议关注三条主线：1）看好综合开发能力强、核心土储充裕、信用优势显著、品牌美誉度高的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地、中国海外发展、越秀地产、滨江集团、中国海外宏洋集团；2）看好先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs提高资产回报率的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股、金地集团；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 -40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%2022/1/12022/2/12022/3/12022/4/12022/5/12022/6/12022/7/12022/8/12022/9/12022/10/12022/11/12022/12/12023/1/12023/2/12023/3/1沪深300300地产 -50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%2022/1/12022/2/12022/3/12022/4/12022/5/12022/6/12022/7/12022/8/12022/9/12022/10/12022/11/12022/12/12023/1/12023/2/12023/3/1恒生指数恒生综合行业指数-地产建筑业 资料来源：Wind 相关研报 20230326 百城宅地供需缩量，22城土拍分化延续——土地市场月度跟踪报告（2023年2月） 20230317 楼市成交价格企稳，需求恢复领先一步——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2023年2月） 20230312需求侧按揭增量仍有限，供给侧民企融资略改善——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2023年2月） 20230305防范化解行业金融风险，全面发展住房租赁市场——对2023年政府工作报告的点评 20230301 百强销售边际改善，期待温暖小阳春——房地产行业百强销售月报（2023年2月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 3月销售回暖明显，市场整体温和复苏 1.1、 TOP10/20/50/100房企的整体销售情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： ▶TOP10房企 2023年3月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3,333亿元、2,406亿元、1,970万平，同比分别为+27.1%、+36.7%、+15.3%（较上月分别变动-0.4pct、-2.8pct、+19.8pct），环比分别为+48.8%、+41.8%、+34.3%； 2023年1-3月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为7,319亿元、5,363亿元、4,589万平，同比分别为+10.7%、+18.1%、-6.6%，较上月累计同比分别变动+10.8pct、+11.8pct、+11.7pct。 图1：TOP10房企累计销售规模 图2：TOP10房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图3：TOP10房企累计销售同比 图4：TOP10房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 ▶TOP20房企 2023年3月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为4,698亿元、3,284亿元、2,704万平，同比分别为+31.0%、+36.5%、+12.3%（较上月同比分别变动-1.1pct、-3.3pct、+6.3pct），环比分别为+42.7%、+37.6%、+28.7%； 2023年1-3月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为10,519亿元、7,447亿元、6,358万平，同比分别为+13.4%、+17.6%、-4.6%，较上月累计同比分别变动+11.1pct、+11.6pct、+9.6pct。 图5：TOP20房企累计销售规模 图6：TOP20房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图7：TOP20房企累计销售同比 图8：TOP20房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 ▶TOP50房企 2023年3月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为6,389亿元、4,418亿元、3,644万平，同比分别为+32.9%、+36.1%、+17.2%（较上月同比分别变动+13.2pct、+11.6pct、+16.8pct），环比分别为+44.7%、+37.7%、+30.7%； 2023年1-3月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为14,231亿元、10,015亿元、8,488万平，同比分别为+6.4%、+8.3%、-6.9%，较上月累计同比分别变动+14.9pct、+15.1pct、+12.5pct。 图9：TOP50房企累计销售规模 图10：TOP50房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图11：TOP50房企累计销售同比 图12：TOP50房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 ▶TOP100房企 2023年3月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为7,457亿元、5,196亿元、4,295万平，同比分别为+28.7%、+30.6%、+18.1%（较上月同比分别变动+16.8pct、+14.1pct、+20.1pct），环比分别为+43.8%、+38.4%、+35.1%； 2023年1-3月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为16,635亿元、11,741亿元、9,876万平，同比分别为+2.2%、+3.8%、-7.3%，较上月累计同比分别变动+14.6pct、+14.5pct、+13.2pct。 图13：TOP100房企累计销售规模 图14：TOP100房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图15：TOP100房企累计销售同比 图16：TOP100房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 房地产 1.2、TOP50房企全口径销售额明细情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2023年3月，TOP50房企中的48家房企（其余2家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售额同比平均值为+73.4%，中位数为+48.8%（2月同比平均值为+63.3%，中位数为+29.3%），其中同比在0%以上、-10%~0%、-20%~-10%、-30%~-20%、低于-30%的公司分别有35、2、2、2、7家，在48家房企中占比分别为72.9%、4.2%、4.2%、4.2%、14.6%； 2