房地产行业点评：行业数据强劲反弹，期待市场持续复苏

事件：3月15日，国家统计局公布数据显示，2023年1-2月，商品房销售面积15133万平方米，同比-3.6%，商品房销售额15499亿元，同比-0.1%。全国房地产开发投资13669亿元，同比-5.4% 销售显著回升，市场有望延续复苏态势 2023年1-2月销售面积同比-3.6%，较2022年1-12月的增速上升20.7pct，销售金额同比-0.1%，较2022年1-12月的增速上升26.6pct，特别是住宅项销售金额同比提升了3.5%，同比由负转正，同时销售均价环比也有所提升，整体来看，市场表现好于预期。 我们认为，3-4月为传统“小阳春”，期间市场将持续复苏，5-6月由于去年基数较高增速会有一定下行，7月后将再度转为上行，预计全年销售金额同比增速将在0-5%的区间。 投资降幅收窄，新开工及竣工数据表现较好 2023年1-2月房地产投资同比-5.7%，较2022年全年增速上升4.3pct；1-2月新开工增速同比-9.4%，较2022年全年增速上升30pct；1-2月竣工面积同比+8.0%，较2022年全年增速上升23pct。我们认为，投资数据的复苏主要得益于建安投资的回升，一方面是因为2022年下半年开始各地强调的“保交楼”措施已转化为实际行动落地，多地停工项目被盘活后实现复工和竣工；另一方面，防疫政策优化调整后，施工强度的上升使得多地住房项目复工率显著提升。从全年来看，我们预计建安投资会持续改善，并且随着销售好转，房企拿地积极性也会有一定的边际改善，综上，我们认为地产投资增速仍将持续好转，全年房地产投资增速将在5%左右的水平。 资金来源改善，后期将逐步回稳 2023年1-2月房地产开发企业到位资金同比-15.1%，较2022年全年增速上升10.8pct。 分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-15.0%、-1 8.2%、-11.4%及-15.3%，其中国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款等分项较2022年全年均有大幅反弹，这一方面表明销售市场快速好转带动了房企销售回款的快速回升，另一方面也表明全国房企的融资渠道也在逐步改善。我们认为，未来随着销售市场的持续复苏，以及地产“三支箭”的逐步落地，房企到位资金也将持续加速回暖。 投资建议：1-2月房地产行业各项数据均显示出明显的复苏迹象，在未来销售有望延续回暖趋势的情况下，行业优质个股的估值将得到修复，继续看好板块的投资机会，建议关注业绩更稳健、安全度较高的龙头房企，包括保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团和万科A等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 1.行业宏观数据汇总 2023年1-2月，商品房销售面积15133万平方米，同比下降-3.6%，增速较2022年全年上升20.7pct。其中，住宅销售面积下降0.6%，办公楼销售面积下降30%，商业营业用房销售面积下降23%。商品房销售额15449亿元，同比下降0.1%，增速较2022年全年上升26.6pct。其中，住宅销售额上升3.5%，办公楼销售额下降35%，商业营业用房销售额下降20.9%。2023年1-2月，全国房地产开发投资完成额13669亿元，同比下降5.7%，增速较2022年全年上升4.3pct。其中，住宅投资10273亿元，同比下降4.6%，增速较2022年全年上升4.9pct，住宅投资占房地产开发投资的比重为75.2%。 图表1：行业宏观数据汇总 图表2：各都市圈宏观数据汇总（2022年1-12月，分城市月度数据滞后全国数据） 2.销售显著回升，市场有望延续复苏态势 2023年1-2月销售面积同比-3.6%，较2022年1-12月的增速上升20.7pct，销售金额同比-0.1%，较2022年1-12月的增速上升26.6pct，特别是住宅项销售金额同比提升了3.5%，同比由负转正，同时销售均价环比也有所提升，整体来看，销售表现好于市场预期。分区域销售来看，东部、中部、西部及东北地区销售规模分别同比-2.2%、-5.5%、-4.3%和+2.6%，东北区域表现最强，东部次之，各区域销售增速均有所回升。展望未来，我们认为，3-4月为传统“小阳春”，期间市场将持续复苏，5-6月由于去年基数较高增速会有一定下行，7月后将再度转为上行，预计全年销售金额同比增速将在0-5%的区间。 根据过去几年地产成交同比情况来看，地产小周期一般为2-3年左右（见图3），且在政策调控下波动幅度逐渐减小，但受疫情影响，波动幅度大增。从销售数据当月值来看（图5），1-2月销售均价环比上行，表明当前市场正在回暖。从30大中城市成交面积同比增速高频数据来看（图4），一、二、三线城市正在同步回升。分都市圈来看（图6），1-2月份，各都市圈的累计销售数据仍为负增长。从库存情况来看，在过去一段时间市场销售遇冷的情况下，我国商品房库存面积增速上行，整体待售面积上升。 图表3：房地产销售面积与销售金额累计同比增速 图表4：30大中城市成交面积同比增速 图表5：销售均价当月同比增速 图表6：各都市圈销售面积累计同比增速 图表7：库存总面积及同比增速 图表8：各类商品房库存面积同比增速 图表9：分地区销售面积增速 图表10：PSL新增投放与累计同比增速 3.投资降幅收窄，新开工及竣工数据表现较好 2023年1-2月房地产投资同比-5.7%，较2022年全年增速上升4.3pct；1-2月新开工增速同比-9.4%，较2022年全年增速上升30pct；1-2月竣工面积同比+8.0%，较2022年全年增速上升23pct。 我们认为，投资数据的复苏主要得益于建安投资的回升，一方面是因为2022年下半年开始各地强调的“保交楼”措施已转化为实际行动落地，多地停工项目被盘活后实现复工和竣工；另一方面，防疫政策优化调整后，施工强度的上升使得多地住房项目复工率显著提升。从全年来看，我们预计建安投资会持续改善，并且随着销售好转，房企拿地积极性也会有一定的边际改善，综上，我们认为地产投资增速仍将持续好转，全年房地产投资增速将在5%左右的水平。 图表11：房地产开发投资完成额与新开工情况 图表12：土地购置与成交情况 图表13：100大中城市住宅类用地成交溢价率 图表14：房屋新开工、施工、竣工面积累计同比 4.资金来源改善，后期将逐步回稳 2023年1-2月房地产开发企业到位资金同比-15.1%，较2022年全年增速上升10.8pct。分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-15.0%、-18.2%、-11.4%及-15.3%，其中国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款等分项较2022年全年均有大幅反弹，这一方面表明销售市场快速好转带动了房企销售回款的快速回升，另一方面也表明全国房企的融资渠道也在逐步改善。我们认为，未来随着销售市场的持续复苏，以及地产“三支箭”的逐步落地，房企到位资金也将持续加速回暖。 图表15：房地产开发到位资金累计同比增速 图表16：住房贷款利率走势 5.政策持续放松，房价增速同比下滑 从近期70城市房价指数当月同比走势来看，近期房价增速有所下滑，一定程度上反映了前期较冷的销售表现。由于前期销售较弱叠加保交楼政策推动项目快速竣工使得全国住宅库销比有所上升，同时，在中央贯彻“房住不炒”的方针，以及当前销售均价企稳的情况下，我们预计2023年房价将保持整体平稳的态势。 图表17：70城房价指数当月同比 图表18：全国住宅库销比 图表19：M2同比增速 6.板块龙头公司处于低位，看好长期投资价值 从A股和港股地产板块表现来看，近期房地产板块弱于大盘，绝对估值仍处低位。 我们认为，房地产板块龙头公司销售表现强劲，未来将充分受益于市占率的提升，同时，整体政策端以宽松为主，行业基本面有所改善，板块估值有望修复，值得重点关注。 图表20：A股地产板块市盈率 图表21：H股地产板块市盈率 7.投资建议 1-2月房地产行业各项数据均显示出明显的复苏迹象，在未来销售有望延续回暖趋势的情况下，行业优质个股的估值将得到修复，继续看好板块的投资机会，建议关注业绩更稳健、安全度较高的龙头房企，包括保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团和万科A等。 8.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。