对当前地产销售的讨论：价在量先

量在价先是基于商品供需逻辑的结果，但历史上地产就不是简单的商品逻辑，金融的特征使其并非典型的商品供需。在商品逻辑下的市场底部时，库存达到最大值，随着政策的刺激，需求逐步释放，体现为量见底回升，在库存消耗到一定的程度时，价格开始反弹。再把这一逻辑应用至房地产领域，则成为了楼市的商品逻辑。然而，历史上，这并没有成立过，例如，2015年在库存达到顶峰之前，也依然楼市的上行周期，无论量价，同时，土地供给越多、房价上涨越快，这也违背了常规的供需认知。 楼市的底部，在过去，是货币政策的底部，在宽松的信用工具环境下，就变成了信用的底部，而至于库存多少，并不是重要变量。货币政策并非直接作用于信用政策，尤其是在信用工具缺失背景下。在2018年资管新规之前，信用工具层出不穷，因此货币政策向信用政策的传导路径通畅，因此可以简单的将货币政策等同于信用政策，而且直接作用于地产周期。由于地产的库存可以通过债务展期或者新发来存续，且不形成有效库存，因此，库存的多少并不构成过往分析房地产的变量。 本轮周期，由于房企的资产负债表系统性的受到冲击，将导致市场的特点是价在量先，只有当价格上涨带来资产端修复后，才能实现推盘、开工和拿地的加速。当净资产在零附近或者为负时，推盘相当于清算，拿地和开工更不太可能，因此，资产端修复的重要性已经远远强于负债端，单纯的债务展期和去化好转都无法带来房企的改善，只有当房价上涨后，才能带来好转。考虑到2021年以前房企净利润率已经下降至5~8%，当前需要房价系统性的上涨10%以上，才能带来资产端修复至负债端之上。在此之前，房企的所有行为都将动力不足，而需求就会向二手房和推盘的央国企转移。 上半年是价格信号的重要窗口期，若价格不能反弹到一定程度，则全年量的企稳则有难度。由于上半年会出现有效供给不足的情况，而一旦价格上涨，则大量的库存将入市，参考深度报告《车位，解密库存》，对价格形成压制，因此，下半年的价格信号一定弱于上半年，那么，量的边际变化也将是上半年强于下半年。那么，上半年的修复力度，就决定了全年的修复力度。我们推荐持有核心资产、并谋求新经济发展的企业，重点推荐中新集团、招商蛇口；同时，受益成长性的中交地产、建发股份；并推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 表1:重点公司盈利预测