地产行业周报：新房二手房持续修复，百强销售明显改善

2023年3月5日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报新房二手房持续修复，百强销售明显改善 2核心摘要周度观点：本周克而瑞等研究机构公布百强房企销售榜单，2月单月百强房企销售额环比增长29.8%，同比增长11.8%，同环比已实现转正。本周新房、二手房成交环比分别增长8.4%、8.3%，延续改善。当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段，节后多城来访上升反映购房预期已逐步扭转、重点城市新房与二手房成交亦持续好转，二季度市场修复有望延续，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。政策环境监测：1）百强单月销售额增速转正，三月小阳春可期；2）广东：融资渠道全面拓宽，支持租赁住房金融服务发展。市场运行监测：1）成交延续改善，关注三月小阳春。本周（2.25-3.3）新房成交3.9万套，环比增加8.4%，二手房成交2.6万套，环比增加8.3%。3月(截至3日）新房日均成交同比增长19%，较2月下降15.8个百分点。2）库存环比微跌，短期趋于稳定。16城取证库存10111万平，环比降0.5%。考虑成交逐步改善、传统供应旺季来临，短期库存规模或趋于稳定。3）土地成交、溢价率回落，三线占比提高。上周百城土地供应建面3282.3万平、成交建面2404.6万平，环比升32.3%、降7.4%；成交溢价率2%，环比降3.7pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2.4%、35%、62.6%，环比分别降2.6pct、降0.6pct、升3.3pct。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行66.3亿元，环比减少9.7亿元；境外地产债发行1.1亿美元，环比减少1.9亿美元；发行利率为3.3%-5.36%，可比发行利率较前次升降不一。2）地产股：本周房地产板块涨0.74%，跑输沪深300（1.71%）；当前地产板块PE（TTM）13.29倍，估值处于近五年93%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为华侨城A、格力地产、新城控股；南向资金净流入前三为华润置地、越秀地产、雅生活服务。风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 偏紧政策环境监测-政策梳理3资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性偏松南海诸岛2023年3月1日合肥多子女家庭最高可贷75万元2023年2月28日驻马店推行住房公积金贷款“带押过户”，执行“认贷不认房”安置面积可换“房票”，公积金首套首付比例降至20%2023年2月28日义乌2023年2月27日四川调整优化成都落户政策，其他城市和县城全面取消落户限制2023年2月27日南京符合条件职工可将公积金账户余额作为前期购房资金2023年3月2日陕西对出售自有住房并在1年内重新购房纳税人予个税退税优惠2023年3月2日广东支持信托公司、金融资管公司参与房地产项目并购重组2023年3月2日南京增加见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式 政策环境监测-重点政策点评4资料来源：克而瑞，平安证券研究所2020年1月10日百强单月销售额增速转正，三月小阳春可期事件描述：克而瑞公布2023年1-2月百强房企销售数据。点评：1）单月销售额同比转正，关注三月小阳春。随着疫情管控逐步放开、经济及收入预期逐步修复，节后各地来访明显上升，带动百强销售逐步改善。2月单月百强房企销售额5184亿元，环比增长29.8%，同比增长11.8%，同环比已实现转正；销售面积3180万平米，环比增长32.4%，同比下降1.9%，降幅较1月收窄34.4个百分点。剔除春节错期影响，1-2月百强房企累计销售额同比下降12.5%、销售面积同比下降20.5%，较1月收窄19.3个、15.9个百分点。往后看，我们认为政策呵护、经济回温均将对购房信心形成支撑，叠加二手房热度向新房传导，以及房企传统供应旺季到来，三月小阳春值得期待。2）百强房企格局分化，强信用企业优势延续。分梯队来看，百强房企中TOP1-10、TOP11-202月单月销售额同比增长27.4%、43.3%，明显优于TOP21-30（+1.1%）、TOP31-50（-10.8%）、TOP51-100（-18.8%）。从具体房企来看，保利发展1-2月全口径销售额635亿元，领跑房企。重点监测的28家房企中，2月单月销售额增速靠前为越秀地产、华发股份、中国海外发展、华润置地、招商蛇口、中国金茂，同比分别增长378.6%、293.5%、152.0%、146.7%、123.7%、101.9%；1-2月销售额增速靠前为越秀地产、华发股份、华润置地、中国海外发展、招商蛇口，同比分别增长184.8%、85.4%、60.4%、58.1%、51.8%；整体看央国企及强信用房企优势仍旧延续。 政策环境监测-重点政策点评52020年1月10日广东：融资渠道全面拓宽，支持租赁住房金融服务发展事件描述：3月2日，广东省人民政府办公厅印发《2023年广东金融支持经济高质量发展行动方案》（简称“方案”）。方案提出，支持租购并举的房地产发展新模式。鼓励银行机构为保障性租赁住房、公共租赁住房和长租房市场发展提供多样化信贷融资服务，满足租赁企业和经纪机构合理信贷需求。推动不动产私募投资基金试点，发展租赁住房不动产投资信托基金(REITs)业务。鼓励商业银行在依法合规、风险可控的前提下，加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。点评：1）2月24日人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，此次广东省政府办公厅公布方案涉及的租赁住房相关内容与之一脉相承，是为其中心思想的进一步落实。2）方案明确提出鼓励银行机构提供住房租赁信贷产品、发展租赁住房不动产投资信托基金(REITs)等。预计未来租赁住房信贷产品或将成为各类租赁住房主体融资渠道中的重要一环。3）后续银行、住房租赁企业、其他金融机构、社会资本将会共同发力住房信贷产品新模式、新服务，各方资金将有效串联，围绕住房租赁市场发力。资料来源：政府网站，平安证券研究所 市场运行监测6资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日点评：本周（2.25-3.3）新房成交3.9万套，环比增加8.4%，二手房成交2.6万套，环比增加8.3%。3月(截至3日）新房日均成交同比增长19%，较2月下降15.8个百分点。成交:延续改善，关注三月小阳春主流50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化库存：环比微跌，短期趋于稳定点评：16城取证库存10111万平，环比降0.5%。考虑成交逐步改善、传统供应旺季来临，短期库存规模或趋于稳定。16城商品房取证库存及去化月数02468101214161820700080009000100001100021.2.1921.5.2821.9.321.12.1022.3.1822.6.2422.9.3023.1.616城库存去化月数（右）万平月00.511.522.530246822.1.2222.4.2222.7.2222.10.2223.1.2250城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%2022.32022.52022.72022.92022.112023.12023.3新房月日均成交同比一线同比二线三线 72020年1月10日点评：上周百城土地供应建面3282.3万平、成交建面2404.6万平，环比升32.3%、降7.4%；成交溢价率2%，环比降3.7pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2.4%、35%、62.6%，环比分别降2.6pct、降0.6pct、升3.3pct。土地：成交、溢价率回落，三线占比提高资料来源：Wind，平安证券研究所市场运行监测百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城02000400060008000100002022.22022.52022.82022.112023.2W2.13百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周0%1%2%3%4%5%6%0500100015002000250030002022.12022.42022.72022.102023.1W2.13平均楼面价平均溢价率(右轴）元/平近1年近4周01000200030004000500060007000800022.1.2422.3.2422.5.2422.7.2422.9.2422.11.2423.1.24一线成交建面二线三线万平148 139 119 119 105 050100150200江门西安贵阳温州潍坊万平百城土地成交前五城（2.20-2.26） 资本市场监测——流动性环境2020年1月10日资金价格边际下行。本周流动性压力边际缓释，R001下行18.44BP至1.36%，R007下行53.33BP至2.03%。下周公开市场操作到期10,150亿元。为维护银行体系流动性合理充裕，本周央行累计开展了10,150亿元7天期逆回购，共有14,900亿元逆回购到期，全周央行公开市场净回笼4,750亿元。下周公开市场到期10,150亿元。流动性环境：资金价格多数边际下行淡橘色面积图表示公开市场操作规模（亿元）；蓝色线对应流动性情绪指数，50为基准，高于50代表偏紧；黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高；红色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零，可作为央行对合意流动性的参考基准；绿色点表示央行投放对冲了税期或地方债供给期。R007较上周下行（%）资金价格多数下行（%）2023/2/242023/3/3涨跌幅（BP）R1D1.541.36-18.447D2.562.03-53.3314D2.552.21-34.171M2.472.491.71DR1D1.441.26-17.947D2.261.92-33.3914D2.521.96-56.691M2.282.345.75SHIBORON1.431.29-14.21W2.241.93-31.21M2.292.3013M2.422.47511.522.533.544.555.5T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+2122020202120222023-6,000-4,000-2,00002,0004,0006,0008,0002030405060708090净投放（亿元，右轴）流动性指标平均基准央行投放对冲央行对流动性表述为较高对冲缴税发债投放资料来源：Wind，平安证券研究所8 资本市场监测——境内债2020年1月10日本周境内地产债发行量环比下降、同比下降，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为66.32亿元，总偿还量为147.72亿元，净融资额为-81.40亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体小于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共3355.95亿，同比22年约下降42.82%；节奏上，23年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约585亿。境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量010020030040050060070080022-0122-0322-0522-0722-0922-1123-0123-0323-0523-0723-0923-1124-0124-0324-0524-0724-0924-11亿元总偿还量到期+提前兑付-50050100150200250W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W4