地产行业周报：北京拟规范新房销售，西安跟进建立二手房参考价

2021年7月11日证券研究报告行业评级：地产中性（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报北京拟规范新房销售，西安跟进建立二手房参考价 2核心摘要本周观点：本周央行宣布全面降准0.5个百分点，释放长期资金约1万亿元；北京住建委就商品房销售新规征求意见，要求样板间须所见即所得，交付样板间和工艺样板区应保留至项目交付3个月后，切实保障购房人合法权益，同时要求蓄客量超房源3倍楼盘需摇号，优先面向本市无房家庭、属地居民家庭、周边单位职工家庭销售，优先保障刚需群体的购房需求；西安、成都持续跟进二手房参考价，参照深圳二手房指导价执行效果看，预计将有效抑制房价过快上涨，稳定市场预期。板块投资方面，由于拿地毛利率未见企稳，短期开发类房企估值或仍将承压，后续关注二、三批次集中供地降温带来的开发类房企估值修复，建议关注万科A、保利地产、新城控股、龙光集团等；相比开发类房企，我们更看好行业空间广阔、短期中报业绩有望高增的物管板块及商管板块，建议关注具备规模及资金优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头，如碧桂园服务、新城悦服务、融创服务、金科服务等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。政策环境监测：1）北京：商品房销售新规征求意见，样板间须所见即所得；2）西安：建立二手住房成交参考价格发布机制。市场运行监测：1）成交环比下降，短期或将下滑。本周（7.3-7.9）新房成交6.4万套，环比降7.5%；二手房成交1.7万套，环比降13.4%。6月新房日均成交同比降6.1%，较5月降18.3个百分点。随着房企冲击年中销售完成，短期新房成交或将下滑。2）改善型需求占比上升。5月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升0.8pct至81.9%。3）推盘环比下降，短期或延续回落。6.28-7.4重点城市新推房源1.1万套，环比降13.7%；去化率69.9%，环比降7.4pct。随着房企年中冲击销售任务完成，短期推盘规模或将回落。4）库存环比下降，中期面临上行压力。16城取证库存9409万平，环比降0.6%，较2019年末、2020年末分别升5.3%、降12.2%。取证推盘加快下，中期库存面临上行压力。5）土地成交下降、溢价率回升，三线占比提高。上周百城土地供应建面1813.9万平、成交建面2048.3万平，环比降5.5%、降20.1%；成交溢价率23.8%，环比升15.4pct；其中一、二、三线成交建面分别占比1.2%、45.7%、53.2%，环比分别降1.5pct、降6.4pct、升7.9pct。随着各城市首批集中土拍陆续完成，土地成交已出现回调，短期将呈现稳定。资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债143.7亿元，环比增加25.5亿元，海外发债3.9亿美元，环比下降6.6亿美元；本周境内外债券发行利率处于2.76%-10.5%区间，可比发行利率较前次有升有降。2）信托：本周集合信托发行114.4亿元，环比减少68亿元。3）地产股：本周申万地产板块跌0.53%，跑输沪深300（-0.23%）；当前地产板块PE（TTM）7.74倍,处于近五年0.08%分位;本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为招商蛇口、华夏幸福、苏宁环球；南向资金净流入前三房企为华润万象生活、绿城中国、融创服务。风险提示：1）毛利率下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。 偏紧政策环境监测-本周政策梳理3资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性南海诸岛偏松2021年7月6日北京西城区严禁炒作学区房，对于落实不到位企业依法处理2021年7月8日深圳办理其他住房消费提取业务须在深有住房2021年7月7日江西被执行人住房公积金账户余额可被冻结或扣划2021年7月9日央行于2021年7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点2021年7月8日北京蓄客量超房源三倍需摇号，样板间要按预售方案设置2021年7月8日厦门商业类等存量房屋可改为保障房2021年7月9日东莞新房定价参考周边房价，无偿配建设施成本不计入房价成本2021年7月8日广州加大城市更新微改造支持力度2021年7月8日西安建立二手住房成交参考价格发布机制2021年7月8日成都成都市第二批住宅小区二手住房成交参考价格发布 政策环境监测-重点政策点评4资料来源：北京住建委，西安住建局，深圳住建局，平安证券研究所2020年1月10日北京：商品房销售新规征求意见，样板间须所见即所得事件描述：7月8日，北京住建委起草《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》（下称《通知》），并向社会公开征求意见。《通知》从规范设置交付样板间、规范新建商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度，压实开发企业主体责任等4个方面规范新建商品住房销售行为。点评：1）《通知》规定板间要保持与预售清单、合同条款、交付标准一致，不得增加交付条件之外的任何附加内容，有助于抑制个别开发企业在宣传推广时过度装饰样板间、过分美化楼盘展示、利用不实宣传引客等行为，切实保障购房人合法权益。2）《通知》规定“如项目出现登记意向客户超过批准销售房源三倍的热销情况，开发商应采取公证摇号的方式，优先面向符合本市限购政策的本市无房家庭、属地居民家庭、周边单位职工家庭销售”，旨在优先支持无房家庭购房，解决好刚需群体的购房需求。其中优先属地居民家庭购房，或意味着热销项目进入“锁区购买”逻辑。2020年1月10日西安：建立二手住房成交参考价格发布机制事件描述：7月8日，西安市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（下称《通知》），西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格。同时要求不得以“学区房”、“学位房”等名义炒作房价，下架价格虚高的二手住房房源。点评：1）目前西安宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，尚未公布各小区指导价格，具体影响需待价格公布后再进一步观察，同时《通知》强调不得以“学区房”、“学位房”等名义炒作房价，强制下架价格虚高的二手房源，势必对目前西安二手房价格乱象起到抑制作用。2）目前已经出台二手房指导价的城市（成都、深圳），皆已按照指导价进行银行放款，本周成都新增286个指导价住宅小区，进一步扩大调控范围，深圳自今年2月实行指导价以来，二手房月成交量已连续3个月下跌，6月二手房成交量已跌破3000套，同比下降近8成，调控效果明显。整体看，二手房指导价制度于抑制房价过快上涨，稳定市场预期有明显效果，预计待具体价格公布后西安楼市成交或趋于冷静，不排除后续指导价制度在更多热点城市落地。 市场运行监测52020年1月10日点评：本周（7.3-7.9）新房成交6.4万套，环比降7.5%；二手房成交1.7万套，环比降13.4%。6月新房日均成交同比降6.1%，较5月降18.3个百分点。随着房企冲击年中销售完成，短期新房成交或将下滑。2020年1月10日点评：2021年5月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比环比降0.8pct至18.1%，90-140平套数占比环比降0.3pct至68.4%，140平以上套数占比环比升1.1pct至13.5%，改善型需求（90平以上）占比上升。成交：环比下降，短期或将下滑结构：改善型需求占比上升资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同0%20%40%60%80%100%2020.52020.72020.92020.112021.12021.32021.5140平以上套数占比120-140平90-120平90平以下0123024681020.4.2520.7.2520.10.2521.1.2521.4.2550城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-100%0%100%200%300%400%500%2020.72020.92020.112021.12021.32021.52021.7新房月日均成交同比一线同比二线三线 市场运行监测6资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所2020年1月10日点评：16城取证库存9409万平，环比降0.6%，较2019年末、2020年末分别升5.3%、降12.2%。取证推盘加快下，中期库存面临上行压力。库存：环比下降，中期面临上行压力2020年1月10日点评：6.28-7.4重点城市新推房源1.1万套，环比降13.7%；去化率69.9%，环比降7.4pct。随着房企年中冲击销售任务完成，短期推盘规模或将回落。推盘：环比下降，短期或延续回落0.00.51.01.52.02020.52020.62020.72020.82020.92020.102020.112020.122021.12021.22021.32021.42021.52021.6W6.7W6.14W6.21W6.28周均推盘近1年近4周推盘万套203040506070809010019.11.2520.3.2520.7.2520.11.2521.3.25一线二线整体去化率%012345678910111213141516171819700080009000100001100020.1.1820.3.2820.6.620.8.1420.10.2321.1.121.3.1221.5.2116城库存去化月数（右）万平月 市场运行监测72020年1月10日点评：上周百城土地供应建面1813.9万平、成交建面2048.3万平，环比降5.5%、降20.1%；成交溢价率23.8%，环比升15.4pct；其中一、二、三线成交建面分别占比1.2%、45.7%、53.2%，环比分别降1.5pct、降6.4pct、升7.9pct。随着各城市首批集中土拍陆续完成，土地成交已出现回调，短期将呈现稳定。土地：成交下降、溢价率回升，三线占比提高资料来源：Wind，平安证券研究所01000200030004000500060002020.72020.92020.112021.12021.32021.5W6.7W6.21百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周0%5%10%15%20%25%30%010002000300040005000600070002020.72020.92020.112021.12021.32021.5W6.7W6.21平均楼面价平均溢价率(右轴）元/平近1年近4周01000200030004000500019.11.1820.3.1820.7.1820.11.1821.3.18一线成交建面二线三线万平957 463 81 74 49 020040060080010001200武汉中山潍坊徐州大连万平百城土地成交前五城（6.28-7.4） 2020年1月10日本周资金面逐渐收紧，资金利率上行。本周累计投放7天逆回购500亿，7天逆回购到期1100亿，净回笼600亿元。此外，周三还有700亿国库定存1个月到期。本周五央行宣布于2021年7月15日下调金融机构（除已执行5%存款准备金率的金融机构外）存款准备金率0.5个百分点。释放流动性近1万亿元。流动性环境：资金利率明显上行8资本市场监测——流动性环境资料来源：Wind，平安证券研究所DR007季节性(%)注：图为央行的公开市场操作与银行间市场流动性的关系。图中淡橘色面积图表示公开市场操作规模（亿元），蓝色线对应流动性情绪指数（50为基准，高于50代表资金面偏紧），黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高，红色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零（可以作为央行对流动性合意度的参考基准），绿色点表示在税期或政府债发行期间进行了逆回购投放。目前来看，以流动性情绪指标为参考，央行合意的区间在40-47，若低于40，央行净回笼，若高于47央行则会净投放。资金价格变动一览（%）品种2021/6/182021/6/25涨跌幅（BP）R1D1.652.2458.317D2.012.2423.4414D2.302.32