房地产行业研究：市场逐步复苏且具备持续性

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报告总结：新房市场仍在分化，整体市场弱复苏。新房销售面积较节前一周分别-18.3%、-4.0%，而较2022年春节后两周分别同比-15.7%、-29.9%；而31个重点城市开盘去化率节后第二周升至51%，基本回到节前水平。高能级城市热销项目占比高，如杭州2023年以来有19个去化率超70%的热点项目（重点城市共47个项目）；热销项目主要为改善产品，62%的项目是中高端项目。房企销售也有明显分化，有持续拿地能力、主要布局高能级城市的央国企和改善型房企销售排名持续提升，未来行业格局预计延续此分化路径。二手房量增价稳，恢复强势，是新房持续复苏的前兆。wind15城2023年春节后两周二手房销售面积较节前一周分别+33.3%、+44.8%，也超过了2022年12月周均成交面积；而较2022年春节后两周分别同比+84.2%、+43.4%，已接近2021年水平；其中北京、成都两城表现优异，节后两周二手房销量远超节前水平，增幅在50%以上；在房价端，北京、上海二手房价止跌企稳，广州、深圳尚在下跌中，随着近期成交量快速增加，预计二手房价企稳的时间或不会太久。高能级城市的二手房价止跌，对一二手房市场均有所提振，是楼市整体复苏的前兆。在售库存企稳，住宅供给或缩量，市场复苏具有持续性。截至2023年2月10日,wind12城商品房库存为1.6亿方，环比-0.1%，同比+3.4%，库存增势放缓, 较2022年底的高点（1.63亿方）-1.8%;典型城市中如上海、苏州、杭州等城市在售库存已出现降低，南京在售库存也基本企稳。从后续供给来看，2022年全年300城土地成交量同比-30.8%，而开发意愿较弱的地方平台拿地占比42.6%，假设地方平台拿地20%能形成有效供应，预计2022年成交土地形成的供应仅为2021年的45.6%，即形成的供应缩量约54.4%。在供应下降而需求逐步恢复的背景下，市场供求关系将得到明显改善，叠加二手房价的企稳，将持续支撑市场的复苏。