行业研究报告，服务于财经领域，整合发布高质量的财经相关领域精品资讯，提供各行业研究报告和干货。我们以微信公众号为基础，覆盖第三方平台为财经相关领域从业群体提供高质量的免费资讯信息服务。 我们的优势： 高质量的内容生产模式、多平台覆盖的整合营销服务、超百余万的高净值人群粉丝、专业、稳定的管理与团队。 旗下的矩阵号： 行业研究资本、行研资本、行研君、IPO智囊团、IPO最前沿、并购大讲堂、科创板的韭菜花、海外投资政策、海外置业政策、海外留学政策、海外留学、全球海外移民政策、番国志。 扫码关注公众号： 行研君 IPO最前沿 全球海外移民政策 报告索取请加：report08 商务合作请加：report998 目录 回顾 一、政策篇 ............................................................................................................... 3 1、部分城市房价过快上涨，楼市调控分化加剧 ....................................................................................... 3 2、22城施行土地两集中政策，“三稳”效果不及预期 ........................................................................ 4 3、针对学区房政策频出，“城门立木”效应将消退 .............................................................................. 5 二、销售篇 ............................................................................................................... 6 1、住宅销售持续超预期，商办去化依旧艰难 ............................................................................................ 6 2、三大城市群、西北、山东表现最佳，部分二线城市触底回暖 ....................................................... 7 3、总体呈现南热北冷，长三角与珠三角销售最亮眼 ............................................................................ 13 三、资金篇 ............................................................................................................. 14 1、行业融资强监管保持常态，销售大超预期助力回款高增............................................................... 14 2、部分房企负债与毛利恶化，二季度海外发债规模环比大降 .......................................................... 15 3、房企发债成本分化加剧，优质房企境外发债成本仍低 ................................................................... 16 4、房地产信托存量规模持续压降，上半年融资规模同环比均下降 ................................................. 17 四、土地篇 ............................................................................................................. 18 1、量跌价升，分化加剧 ................................................................................................................................... 18 2、拿地热度冲高回落，非核心城市群三四线流拍率仍处高位 .......................................................... 19 3、长三角与湾区最受追捧，高溢价率成交仍是常态 ............................................................................ 20 4、轻量重质提升拿地标准，国有房企大步进击 ..................................................................................... 21 展望 一、宏观篇 ............................................................................................................. 23 1、新冠变异病毒再侵袭，各国受冲击影响显著分化 ............................................................................ 23 2、国内货币政策边际改善，房地产融资仍难放松 ................................................................................. 24 3、拿地标准提高与降杠杆影响投资增速，多因素共振致使竣工迎来高增 ................................... 25 二、库存篇 ............................................................................................................. 26 1、供需两端均将放缓，商办去化仍旧乏力 ............................................................................................... 26 2、整体库存较为健康，北方片区去化压力渐增 ..................................................................................... 27 三、债务篇 ............................................................................................................. 29 1、偿债规模高峰将过，房企资金压力仍大 ............................................................................................... 29 2、“三线四档”融资管控显威，房企债务优化明显 ............................................................................ 30 四、市场趋势篇 ...................................................................................................... 32 1、行业进入整合阶段，部分房企债务风险加剧 ..................................................................................... 32 2、头部房企集中度再上升，国企与低负债民企市占率将提升 .......................................................... 33 3、市场降温，后市隐忧犹在 .......................................................................................................................... 34 总结 数据说明 回顾 一、政策篇 1、部分城市房价过快上涨，楼市调控分化加剧 今年上半年，“房住不炒”政策继续保持定力，自去年“三道红线”、银行房地产贷款管理条例后，上半年全国多数地区在房贷审批方面明显收紧并多次上调房贷利率、严查首付流水来源，对于购买力有一定压制。 此外，从去年下半年开始，长三角、大湾区以及西部多个热点城市在持续高热的情况下，地方政府陆续加码调控，使得此前高热的大湾区、长三角以及西北地区的部分区域已有所降温。 尤其是4月份住建部在约谈5个房价快速上涨的城市时，提及“要求切实提高政治站位”。由此可见，“三稳”的重要性再次拔高。 顶层逻辑在于，一方面，今年人口普查报告显示，我国进入老龄化阶段的同时，新出生人口大幅低于预期，稳房价有助于解决年轻一代低生育率的问题；另一方面，在面对欧美等联合围堵和技术封锁，“三稳”有助于扭转市场预期，引导资金流向实体产业和资本市场，协助技术突破和产业升级。 以往所谓3年的房地产周期本质是基于宏观调控目标下的政策调控周期，房地产调控是其中的一个重要抓手。因此，在顶层逻辑之下，预计楼市的周期波动将明显减小，调控将更具全面化和精准化，短期政策难以放松。 图表1 全国“五限”调控政策出台城市个数（2016.07-2021.06） 数据来源：各地政府公告，世联研究整理 2016M7M8M9M10M11M122017M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M122018M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M122019M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M122020M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M122021M1M2M3M4M5M6限商113131111111211限价2253256181213731611113321432限售26862268721231545111211321114111限贷23826722519832651322214312115211限购11714142201618332621131337521141121342117141422016183326211313375211411213422382672251983265132221431211521126862268721231545111211321114111225325618121373161111332143211313111111121105101520253035404550 图表2 2021年上半年楼市调控升级的城市及分类 调控政策分类 调控升级城市 限价（地价与新房售价） 成都、合肥、南通、嘉兴、绍兴、湖州、东莞、广州、深圳、南昌 限购 成都、合肥、杭州、宁波、绍兴、湖州、