www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 行业点评报告 ● 房地产行业 2023年2月3日 [table_main] 公司深度报告模板 百强房企开年销售表现疲弱，格局分化仍在继续 ——百强房企2023年1月销售数据点评 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点： ⚫ 事件：克尔瑞发布2023年1月百强房企销售数据。 ⚫ 1月百强房企销售表现仍较疲弱。根据克而瑞公布的2023年1月百强房企销售榜单，1月TOP100房企销售全口径金额金额为3994.40亿元，环比下降47.39%，同比下降31.71%，较上月同比-0.69pct。1月销售走弱主要系2023年春节提前到1月下旬，整体交易天数少于上年同期，且伴随疫情防控政策优化调整，全国各地销售节奏受到一定影响。目前购房者信心恢复还未见拐点，目前销售处于“U”型底部向抬升的过度阶段，复苏的过程大概率曲折且反复，11月以来，随着供给侧政策不断发力，保主体进程加速，目前市场的关注点逐渐转移到需求端政策。 ⚫ 各梯队销售门槛同比降幅较上月收窄，TOP11-20房企降幅相对较小。2023年1月单月销售规模超过100亿的企业有13家，较上年同期和22年度平均数量小幅下降。各梯队房企销售门槛同比降幅较上月实现持续收窄，TOP3、10、20、50、100房企的累计销售门槛分别为200、90、60、26、7亿元，同比分别为-9.7%、-18.4%、-38.4%、-47.1%、-41.4%。就单月销售金额而言，2023年1月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企单月销售额为843、902.6、782.3、897.5、569亿元，同比分别为-24.22%、-19.45%、-18.60%、-46.71%、-41.39%，较上月同比分别-27.9pct、-13.5pct、-9.4pct、+14.4pct、+4.8pct。 ⚫ 区域分化加剧，头部国企及区域龙头优势彰显。单月销售金额排名前三的房企是保利发展、万科地产、碧桂园，1月全口径销售额分别为295、278、270亿元，同比分别为4.24%、-17.01%、-45.40%，环比变动-48.42%、-36.02%、-3.61%，本年1月TOP3房企同环比均呈现下降趋势。1月全口径销售额Top3房企较之前数月未发生变动，且其销售额占比达20%，可见行业龙头销售优势显著。我们重点跟踪的50家主流重点房企中，10家实现全口径销售额环比正增长，16家实现全口径销售额同比正增长，其中增速达到10%以上的有华发股份、滨江集团、建发房产、越秀地产、保利置业、中华企业、大家房产、电建地产、中天美好集团、首创城发，单月全口径销售额同比增速前三的房企为中华企业、保利置业和越秀地产，增速分别113.3%、84.0%、60.2%，为且中华企业单月全口径销售额同环比均实现正增长。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深300表现图 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业点评_房地产行业_销售修复趋势逐步巩固，区域分化布局优势显现-9月百强房企销售点评 【银河地产】行业点评_房地产行业_百强房企销售延续弱复苏态势，优质龙头企业迎来稳步修复-8月百强房企销售点评 【银河地产】行业点评_房地产行业_百强房企销售复苏态势较弱，分化升级-7月百强房企销售点评 【银河地产】行业点评_房地产行业_百强房企销售环比改善，头部及区域型优质房企销售逆势增长-6月百强房企销售点评 -30.00%-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%沪深300房地产 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 投资建议：随着供给侧政策不断发力，保主体进程加速，目前市场的关注点逐渐转移到需求端政策。短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情，中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升。2023年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244 ）、建发股份（600153）、华发股份（600325）；2）母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余（001914）、万物云（2602）。 风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。 图1：TOP100房企月度销售金额及同、环比增速 图2：TOP100房企累计销售金额及同比增速 资料来源：wind，中国银河证券研究院 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图2：TOP3、10、20、50、100房企1月销售门槛金额及同比 图3：各销售梯队房企月度销售金额及同比增速 资料来源：wind，中国银河证券研究院 资料来源：wind，中国银河证券研究院 -100%-50%0%50%100%150%200%02000400060008000100001200014000160001800020000Top100月度销售金额（亿元）环比同比-1-0.500.511.5020000400006000080000100000120000140000160000180000200000商品房销售额:累计值（亿元）Top100累计销售金额（亿元）270 108 51 20 5 283 116 84 36 10 -4.6%-7.2%-39.3%-43.4%-49.0%-60.0%-50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%050100150200250300Top3Top10Top20Top50Top1002023年1月2022年1月同比单位：亿元-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%02000400060008000100001200014000160001800020000Top1-3Top4-10Top11-20Top21-50Top51-100Top1-3同比Top4-10同比Top11-20同比Top21-50同比Top51-100同比单位：亿元 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 表1：TOP50房企1月销售情况 单月全口径销售（亿元） 排名 企业简称 2023年1月 2022年12月 2022年1月 单月同比 单月环比 1 保利发展 295.0 571.9 283.0 4.24% -48.42% 2 万科地产 278.0 434.5 335.0 -11.94% -32.11% 3 碧桂园 270.0 280.1 494.5 -45.40% -3.61% 4 华润置地 160.2 496.0 150.0 6.80% -67.70% 5 招商蛇口 158.5 430.5 151.5 4.62% -63.18% 6 中海地产 125.0 368.0 155.2 -19.46% -66.03% 7 华发股份 121.9 178.4 102.2 19.28% -31.67% 8 滨江集团 120.7 204.2 103.6 16.51% -40.89% 9 龙湖集团 108.5 200.5 107.5 0.93% -45.89% 10 建发房产 107.8 254.6 83.8 28.64% -57.66% 11 绿城中国 104.7 272.0 116.2 -9.90% -61.51% 12 绿地控股 103.0 221.4 120.1 -14.24% -53.48% 13 中国金茂 100.0 175.0 100.0 0.00% -42.86% 14 金地集团 92.0 204.1 149.6 -38.50% -54.92% 15 越秀地产 88.1 228.9 55.0 60.18% -61.51% 16 融创中国 71.0 81.1 278.0 -74.46% -12.45% 17 美的置业 65.0 60.0 75.0 -13.33% 8.33% 18 新城控股 56.6 65.5 89.6 -36.83% -13.59% 19 卓越集团 51.0 107.1 47.0 8.51% -52.38% 20 金隅集团 50.9 9.4 - - 441.49% 21 旭辉集团 50.1 61.4 84.8 -40.92% -18.40% 22 保利置业 46.0 51.0 25.0 84.00% -9.80% 23 世茂集团 45.1 70.3 75.1 -39.95% -35.85% 24 象屿集团 44.3 46.1 - - -3.90% 25 中交房地产 43.4 71.5 44.6 -2.69% -39.30% 26 路劲集团 40.3 60.1 50.1 -19.56% -32.95% 27 大悦城控股 37.7 - - - - 28 金科集团 36.1 35.1 84.0 -57.02% 2.85% 29 中华企业 35.2 3.9 16.5 113.33% 802.56% 30 远洋集团 33.0 108.8 45.0 -26.67% -69.67% 31 中南置地 32.3 76.8 45.3 -28.70% -57.94% 32 中国铁建 31.1 223.5 80.5 -61.37% -86.09% 33 中骏集团 30.5 62.0 50.2 -39.24% -50.81% 34 大家房产 28.3 49.5 21.9 29.22% -42.83% 35 首开股份 28.1 89.2 43.1 -34.80% -68.50% 36 电建地产 26.8 112.4 19.0 41.05% -76.16% 37 城建集团 25.6 22.9 - - 11.79% 38 中天美好集团 25.2 20.0 22.6 11.50% 26.00% 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 39 合景泰富 25.0 28.5 41.6 -39.90% -12.28% 40 万达集团 24.3 72.6 - - -66.53% 41 首创城发 23.7 17.2 17.5 35.43% 37.79% 42 雅居乐 21.3 21.9 73.8 -71.14% -2.74% 43 上海地产 21.2 - - - - 44 中国恒大 20.8 28.4 29.8 -30.20% -26.76% 45 联发集团 20.6 45.1 32.6 -36.81% -54.32% 46 宝龙地产 20.5 30.2 47.1 -56.48% -32.12% 47 金融街 20.4 15.3 19.8 3.03% 33.33% 48 阳光城 20.3 14.4 67.1 -69.75% 40.97% 49 海伦堡 20.2 9.6 43.6 -53.67% 110.42% 50 中梁控股 20