【中金不动产与空间服务】保利物业：各项业务齐头并进，全年业绩料稳健兑现<

【中金不动产与空间服务】保利物业：各项业务齐头并进，全年业绩料稳健兑现我们预计公司2022年收入同比增长26%，归母净利润同比增长26%，符合市场预期。竞标外拓稳步推进，板块收入利润料稳健增长。公司2022年竞标外拓进展顺利，我们预计新中标年化合同额相比2021年稳中有进（2021年新中标年化合同金额26亿元，公司目标第三方中标年化合约金额不低于2021年）；业态方面，我们预计公共服务占比在六成左右，剩余则为商办、住宅业态。2022年全年来看，在母公司项目交付稳步推进、外拓项目有序转化的推动下，我们预计基础物管收入将延续稳健增长；利润率端，我们预计受疫情额外支出等因素影响，基础物管毛利率或小幅下降。增值服务各业务线条预计延续平稳发展势头。非业主增值服务方面，我们预计案场协销等业务仍有增长，主要考虑母公司保利发展业务经营相对稳健、新盘推售稳步进行；写字楼分租等业务有序推进，我们预计2022年全年收入规模在4亿元左右。社区增值服务方面，我们预计在社区零售、车位代销等条线的快速推进基础下，板块收入增长或快于其他板块；社区零售层面，线上商城、社区前置仓等模式均实现快速推广及覆盖，社区团购则保持稳定的业务经营模式；车位代销业务前三季度实现收入1.9亿元，我们预计2022年同比亦有新增贡献（2021年全年收入0.6亿元），考虑到车位代销为抽佣模式，我们预计社区增值服务板块毛利率或将有一定支撑。现金流表现较中期或有所改善。我们预计公司2022年全年收缴率或同比略降2个百分点左右，主要考虑到疫情因素及宏观经济状况影响；上半年公司经营性现金流流出较多，主要系车位代销业务向母公司支付保证金所致，我们预计相关车位保证金有望在年末回收，另一方面公司持续推进催缴动作，我们预计全年经营性现金流、应收账款周转表现较上半年或有一定程度改善。我们维持2022和2023年盈利预测基本不变，预计2022年和2023年公司归母净利润分别为10.6和13.3亿元，同比增长26%和26%，同时引入2024年盈利预测，预计归母净利润16.4亿元，同比增长23%。维持跑赢行业评级和目标价68.1港元，对应25倍2023年和20倍2024年市盈率，较当前股价具备24%上行空间。公司当前交易于20倍2023年和16倍2024年市盈率。