宁波土拍零距离：四拍热度一般，民企拿地意愿提升

本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 1 2023年01月14日 宁波土拍零距离（18/22）：四拍热度一般，民企拿地意愿提升 固定收益主题报告 1月12日，宁波完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 宁波本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为实际成交价格的20%；宁波本轮土拍无纯安置房及纯保障性租赁住房的供应。拿地中，地块溢价率限制15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，出让地块均实施装配式建筑，住宅可不采用钢结构体系，不享受预制外墙、叠合外墙墙体等不计容积率的政策规定；房价要求方面，部分地块毛坯销售均价略有下调，地块起拍房地比（毛坯限价/起拍楼面价）由第三轮的2.6倍降至2.1倍，盈利空间收窄。 宁波本轮土拍各板块冷热分化明显，故平均溢价率虽较今年前三轮有所上升，但广义流拍率也大幅提升，土拍整体热度一般。宁波2022年四轮土拍合计推地6宗，供地数量较今年前三轮的33宗、21宗、10宗进一步减少；无地块流拍、3宗地块取消出让，广义流拍率50.0%，较今年前三轮大幅提升；成交3宗，成交金额49.6亿，平均溢价率9.9%，较今年前三轮的2.7%、5.2%、4.7%有所提升。横向对比来看，在已完成四轮土拍的18城中，宁波广义流拍率、平均溢价率均为18城最高水平。从区位来看，宁波本轮土拍地块量少质优，地块区位较好，6宗地块均位于主城区，海曙区、鄞州区各供地3宗。热门地块竞争激烈，东部新城核心区地块和王家弄地块地价触顶进入摇号环节，2宗地均位于板块核心区域、周边配套成熟；潘火前殷地块为地铁上盖项目，出让条件较多，邻近高速，最终底价成交；另有海曙区3宗地块终止出让。 宁波本轮土拍民企参与意愿提升，未见主流房企拿地。江山万里（民企）与宁波东投公司（城投）联合体25.4亿摇号拍得1宗地，民企岩垚盛地产9.8亿摇号拍得1宗地，宁波轨交（城投）14.4亿底价拍得1宗地，未见主流房企拿地。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告 2023年通胀展望：V型CPI，U型PPI，上半年压力不大 2023-01-13 拆解山东能源集团资本运作平台 2023-01-12 如何看待12月社融增速跌破10%？ 2023-01-11 2023年可转债策略展望：拨云见日，整装待发 2023-01-08 可转债能否演绎春季躁动？ 2023-01-07 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 2 内容目录 1. 本轮土拍规则基本不变....................................................... 3 2. 土拍热度一般，板块冷热分化................................................. 3 3. 民企参与意愿提升........................................................... 5 图表目录 图1. 宁波2022年四轮土拍基本情况（宗，亿） ................................... 3 图2. 平均溢价率虽有所上升，但广义流拍率也大幅提升（%） ....................... 3 图3. 宁波广义流拍率为18城最高水平（%） ...................................... 4 图4. 宁波平均溢价率为18城最高水平（%） ...................................... 4 图5. 民企拿地意愿有所提升（%） ............................................... 5 表1： 宁波本轮土拍规则基本不变 ............................................... 3 表2： 宁波2022年四轮土拍明细（元/方，万元） ................................. 4 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 3 1月12日，宁波完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 宁波本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为实际成交价格的20%；宁波本轮土拍无纯安置房及纯保障性租赁住房的供应。拿地中，地块溢价率限制15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，出让地块均实施装配式建筑，住宅可不采用钢结构体系，不享受预制外墙、叠合外墙墙体等不计容积率的政策规定；房价要求方面，部分地块毛坯销售均价略有下调，地块起拍房地比（毛坯限价/起拍楼面价）由第三轮的2.6倍降至2.1倍，盈利空间收窄。 表1：宁波本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 限马甲、严控购地资金来源 实际成交价的20%，差额补缴 15% 摇号 限售价 - 22年二轮 全装修住宅预售项目装修标准调整为“不高于毛坯备案均价的15%，且需在1500-6000元/平方米之间” 22年三轮 出让地块均实施装配式建筑，不享受容积率奖励政策 22年四轮 出让地块均实施装配式建筑，住宅可不采用钢结构体系，不享受预制外墙、叠合外墙墙体等不计容积率的政策规定 资料来源：宁波政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度一般，板块冷热分化 宁波本轮土拍各板块冷热分化明显，故平均溢价率虽较今年前三轮有所上升，但广义流拍率也大幅提升，土拍整体热度一般。宁波2022年四轮土拍合计推地6宗，供地数量较今年前三轮的33宗、21宗、10宗进一步减少；无地块流拍、3宗地块取消出让，广义流拍率50.0%，较今年前三轮大幅提升；成交3宗，成交金额49.6亿，平均溢价率9.9%，较今年前三轮的2.7%、5.2%、4.7%有所提升。横向对比来看，在已完成四轮土拍的18城中，宁波广义流拍率、平均溢价率均为18城最高水平。 图1.宁波2022年四轮土拍基本情况（宗，亿） 图2.平均溢价率虽有所上升，但广义流拍率也大幅提升（%） 资料来源：宁波政府官网，安信证券研究中心 资料来源：宁波政府官网，安信证券研究中心 050100150200250300350400051015202530354045502021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮成交数流拍数终止/延期成交金额（右）0%10%20%30%40%50%60%流拍率广义流拍率平均溢价率2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 4 图3.宁波广义流拍率为18城最高水平（%） 图4.宁波平均溢价率为18城最高水平（%） 资料来源：各政府官网，安信证券研究中心 资料来源：各政府官网，安信证券研究中心 板块冷热分化。整体来看，宁波本轮土拍地块量少质优，地块区位较好，6宗地块均位于主城区1，海曙区、鄞州区各供地3宗。热门地块竞争激烈，东部新城核心区地块和王家弄地块地价触顶进入摇号环节，2宗地均位于板块核心区域、周边配套成熟；潘火前殷地块为地铁上盖项目，出让条件较多，邻近高速，最终底价成交；另有海曙区3宗地块终止出让。 表2：宁波2022年四轮土拍明细（元/方，万元） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 鄞州区 甬储出2022-091号 触顶摇号 23300.0 26776.3 14.9% 254180.4 江山万里&宁波东投公司 鄞州区 甬储出2022-090号 触顶摇号 17050.0 19567.9 14.8% 97922.5 岩垚盛地产 鄞州区 甬储出2022-089号 底价成交 13859.0 13859.0 0.0% 143851.8 宁波轨交 海曙区 甬储出2022-086号 取消出让 13947.0 海曙区 甬储出2022-087号 取消出让 14098.0 海曙区 甬储出2022-088号 取消出让 10566.0 资料来源：宁波政府官网，安信证券研究中心 1主城区：海曙区、江北区、鄞州区 0%10%20%30%40%50%60%18城平均宁波合肥广州深圳武汉苏州福州成都无锡青岛北京天津济南南京厦门杭州上海长沙广义流拍率0%2%4%6%8%10%12%18城平均宁波北京深圳杭州厦门上海合肥济南长沙天津成都青岛广州无锡福州苏州南京武汉平均溢价率 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 5 3.民企参与意愿提升 宁波本轮土拍民企参与意愿提升，未见主流房企拿地。江山万里（民企）与宁波东投公司（城投）联合体25.4亿摇号拍得1宗地，民企岩垚盛地产9.8亿摇号拍得1宗地，宁波轨交（城投）14.4亿底价拍得1宗地，未见主流房企拿地。 图5.民企拿地意愿有所提升（%） 资料来源：宁波政府官网，安信证券研究中心 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 6 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。