2023年1月8日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报首套房贷款利率动态调整，深圳推广带押过户 2核心摘要周度观点：本周央行、银保监发文建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，利于压力较大城市楼市稳定，同时住建部表态对于购买首套房要大力支持，购买第二套房合理支持；此外步入新年，深圳、重庆等热点城市高频松绑楼市，当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈及股权融资主题机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；持续关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。政策环境监测：1）央行、银保监会：决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；2）遵义最大城投近156亿债务展期20年，前10年仅付利息；3）深圳：推广二手房“带押过户”模式市场运行监测：1）新房成交环比下降，市场压力犹存。本周（12.31-1.6）新房成交3.2万套，环比减少22.7%，二手房成交1.3万套，环比增加5.2%。1月(截至6日）新房日均成交同比下降17.1%，降幅较12月收窄9.1pct。2）改善型需求占比环比下降。2022年11月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降0.5pct至80.1%。3）库存环比微降，短期维持稳定。16城取证库存10421万平，环比降0.8%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。4）土地成交回升、溢价率回落，二线占比提高。上周百城土地供应建面2806.3万平、成交建面8902万平，环比升9%、升9%；成交溢价率0.8%，环比降1.1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.9%、30.4%、67.6%，环比分别降0.6pct、升1.4pct、降0.8pct。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行91.82亿元，环比增加25.32亿元；境外地产债无发行；发行利率为3.62%-4.2%，可比发行利率较前次上行。2）地产股：本周房地产板块涨3.88%，跑赢沪深300（2.82%）；当前地产板块PE（TTM）13.56倍，估值处于近五年93.1%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为新城控股、滨江集团、万科A；南向资金净流入前三房企为中国海外发展、旭辉控股集团、中海物业。风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 偏紧政策环境监测-政策梳理3资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性偏松南海诸岛2023年1月2日长春“三孩家庭”公积金贷款额度可提高20万元2022年12月29日漳州支持“卖旧买新”改善住房，子女购新房补贴1万元2023年1月3日南昌安义购买新建商品房最高可获补贴款1万元2023年1月3日河南取消和调整房地产过热时期妨碍消费释放的限制性政策2023年1月2日绍兴继续推进房屋拆改；房票使用范围扩大至二手房2023年1月5日中央建立首套住房贷款利率政策动态调整机制2023年1月4日上海延长“对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法”有效期2023年1月5日重庆发布提高住房公积金贷款额度等27条房地产新政稳经济2023年1月5日惠州绿色二级建筑与装配式建筑项目公积金可贷款额度上浮20%2023年1月2日蚌埠满二个及以上子女家庭购买首套房公积金最高可贷70万元2023年1月5日住建部对于购买第一套住房的要大力支持2023年1月5日深圳推广二手房“带押过户”模式，推行“顺位抵押”等模式2023年1月4日六安土拍保证金最低比例下调至起始价的20%2023年1月5日乌鲁木齐、住房公积金贷款购买二手住房首付款比例降至20% 资料来源：政府官网，平安证券研究所政策环境监测-重点政策点评42020年1月10日央行、银保监会：决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制事件描述：1）1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。2）住房和城乡建设部部长倪虹：对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，不给投机炒房者重新入市留有空间。点评：1）延续2022年9月央行、银保监阶段性调整差别化住房信贷政策。2022年9月央行、银保监曾联合发布通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可阶段性自主决定阶段性维持，下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，因而此次政策为2022年9月政策的时限延续。根据统计局数据，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比自2022年4月以来持续为负，9-11月降幅分别为-2.3%、-2.4%、-2.3%；环比自2022年2月以来持续为负，9-11月降幅分别为-0.3%、-0.4%、-0.2%，环同比分别连续8个月、10个月下降，其中70城中9-11月同环比为负值的城市共计38个，二线城市13个，三线及以下城市25个。根据贝壳研究院的统计，2022年12月，103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，已低于首套房利率下限（4.1%）0.01个百分点，截至2022年12月18日已有19城首套房贷主流利率降至4.0%以下，其中二线城市有6个，三四线城市13个，倘若LPR不再调整，多数城市房贷下行空间已经不大。2)符合“因城施策”导向，利于压力较大城市楼市稳定。2022年12月刘鹤副总理讲话重提“房地产是国民经济支柱产业”，表示正在考虑新的举措，引导市场预期和信心回暖。本次央行、银保监决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，且后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套房商贷利率下限，将住房贷款利率政策与新房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地房价变化情况，体现因城施策的政策导向，降低居民购房成本，缓解部分城市楼市压力。尽管11月以来三支箭齐发，需求端政策持续宽松，但防疫政策调整短期对外出看房有所冲击，12月单月百强房企销售额、销售面积同比分别下降31.5%、34.9%，降幅较11月扩大3.9个、1.1个百分点。2022年末中央经济工作会议明确以支持住房改善作为扩内需重要抓手，重申支持刚性和改善性住房需求，定调行业平稳发展，预计2023年疫情平稳转段有望与更多宽松政策形成合力，助力各方信心修复，化解行业风险。 政策环境监测-重点政策点评5资料来源：政府官网，中指院，平安证券研究所2020年1月10日遵义最大城投近156亿债务展期20年，前10年仅付利息事件描述：近日，遵义最大的城投公司遵义道桥建设公告称，将对155.94亿银行贷款进行债务重组，重组后贷款期限调整为20年，利率调整为3%/年至4.5%/年，前10年仅付息不还本，后10年分期还本。点评：1）这并非孤例，8月底兰州城投定向融资工具未按时完成兑付，曾引发市场热议。2）甘肃、陕西、江苏、浙江的城投企业债务负担较重，宁夏和山西城投企业对直接融资依赖较大。贵州和吉林城投企业的获现能力下滑幅度较大，面临较大的短期偿债压力；自2021下半年以来，各地城投公司“托底”拿地，但部分城投公司的开发能力较弱，叠加住房销售持续走弱，造成土地闲置、隐性负债累积。据统计，2021-2022年集中供地城市中，城投公司拿地开工率仅16%。3）展望2023年，在当局对隐性债务“控增化存”管控下，预计城投公司融资整体将延续偏紧态势。弱资质的城投企业将面临更大的债务偿付压力。2020年1月10日深圳：推广二手房“带押过户”模式事件描述：1月5日，深圳市住房和建设局等六部门联合印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》的通知，在二手房交易中，可采取用买方的购房资金偿还卖方的银行贷款的“带押过户”模式，以提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。点评：1）深圳此次正式发布二手房“带押过户”工作方案旨在稳定二手房交易市场。根据深圳市住建局数据显示，2022年深圳二手住宅共成交21701套，较2021年减少46.68%，月均成交约1808套；二手住宅成交面积为207.04万平方米，较2021年下滑42.89%。2）二手房“带押过户”的交易模式早有先例。2022年7月深圳市坪山公证处已完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务，目前全国已有多城陆续推出“带押过户”模式，不乏广州、苏州等热点城市，有助于降低二手房交易成本，缩短交易流程，促进连环单交易与换房需求良性循环。 市场运行监测6资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日点评：本周（12.31-1.6）新房成交3.2万套，环比减少22.7%，二手房成交1.3万套，环比增加5.2%。1月(截至6日）新房日均成交同比下降17.1%，降幅较12月收窄9.1pct。成交：新房环比下降，市场压力犹存2020年1月10日点评：2022年11月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比环比升0.5pct至19.9%，90-140平套数占比环比降0.8pct至65%，140平以上套数占比环比升0.3pct至15.1%，改善型需求（90平以上）占比环比下降。结构：改善型需求占比环比下降32城商品住宅成交结构主流50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化0%20%40%60%80%100%2021.62021.82021.102021.122022.22022.42022.62022.82022.10140平以上套数占比120-140平90-120平90平以下00.511.522.50246821.11.1322.2.1322.5.1322.8.1322.11.1350城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%2022.42022.62022.82022.102022.12新房月日均成交同比一线同比二线三线 市场运行监测7资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比微降，短期维持稳定点评：16城取证库存10341万平，环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。点评：16城取证库存10421万平，环比降0.8%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。16城商品房取证库存及去化月数02468101214161820700080009000100001100021.1.1521.3.521.4.2321.6.1121.7.3021.9.1721.11.0521.12.2422.2.1122.4.122.5.2022.7.822.8.2622.10.1422.12.216城库存去化月数（右）万平月 82020年1月10日点评：上周百城土地供应建面2806.3万平、成交建面8902万平，环比升9%、升9%；成交溢价率0.8%，环比降1.1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.9%、30.4%、67.6%，环比分别降0.6pct、升1.4pct、降0.8pct。土地：成交回升、溢价率回落，二线占比提高资料来源：Wind，平安证券研究所市场运行监测百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城454 451 427 365 322 0100200300400500南通郑州佛山成都保定万平百