房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/4 保利发展（600048.SH） 2023年01月02日 投资评级：买入（维持） 日期 2022/12/30 当前股价(元) 15.13 一年最高最低(元) 19.88/12.88 总市值(亿元) 1,811.13 流通市值(亿元) 1,811.13 总股本(亿股) 119.70 流通股本(亿股) 119.70 近3个月换手率(%) 48.57 股价走势图 数据来源：聚源 《销售降幅持续收敛，投资维持较高强度—公 司 信 息 更 新 报 告 》-2022.12.12 《销售优于市场表现，业绩结算保持稳定—公 司 信 息 更 新 报 告 》-2022.10.29 《销售金额恢复增长，投资布局核心城市—公 司 信 息 更 新 报 告 》-2022.10.10 积极把握融资窗口，增厚公司资金实力 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 在房企融资的“三支箭”政策落地后，公司获得多家银行授信额度支持，融资渠道畅通。我们认为公司作为经营管理能力优秀的龙头央企，已经深耕核心城市群多年，有望持续受益于行业格局优化。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7亿元，EPS分别为2.21、2.35、2.71元，当前股价对应P/E估值分别为6.8、6.4、5.6倍，维持“买入”评级。  披露非公开发行预案，拟定增125亿元投向14个地产项目 保利发展披露非公开发行A股股票预案，拟向不超过35名特定对象发行不超过8.19亿股，募资总额不超过125亿元，定增发行价不低于每股净资产，在扣除发行费用后，募集资金净额将全部用于14个住宅项目及补充流动资金，公司实控人中国保利集团拟参与认购1至10亿元。本次非公开发行成为2022年11月第三支箭放开以来房企募资额最大的再融资，有助于公司进一步提升业务布局，优化公司资本结构，同时头部房企的定增预案示范作用显著，有助于房企融资整体企稳修复。  发布股东回报规划，调整现金分红比例 根据公司2023-2025年股东分红回报规划：（1）在符合利润分配的条件下，原则上每年度进行一次利润分配。公司2023年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例不低于25%；公司2024年至2025年每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于20%。（2）公司股价持续低于每股净资产时，公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价。  风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 243,208 285,024 338,324 350,503 381,488 YOY(%) 3.1 17.2 18.7 3.6 8.8 归母净利润(百万元) 28,948 27,388 26,479 28,141 32,467 YOY(%) 3.5 -5.4 -3.3 6.3 15.4 毛利率(%) 32.6 26.8 23.5 24.0 25.0 净利率(%) 11.9 9.6 7.8 8.0 8.5 ROE(%) 15.0 12.3 10.9 10.6 11.1 EPS(摊薄/元) 2.42 2.29 2.21 2.35 2.71 P/E(倍) 6.3 6.6 6.8 6.4 5.6 P/B(倍) 1.1 1.0 0.9 0.8 0.8 数据来源：聚源、开源证券研究所 -32%-16%0%16%32%2022-012022-052022-09保利发展沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2/4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 利润表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 1136226 1247342 1381963 1481406 1622613 营业收入 243208 285024 338324 350503 381488 现金 146008 171384 215834 243540 257329 营业成本 163951 208631 258818 266382 286116 应收票据及应收账款 2452 3194 3573 3437 4193 营业税金及附加 18495 15685 18618 19288 20993 其他应收款 153245 157849 169162 194724 238430 营业费用 6877 7384 8765 9080 9883 预付账款 42197 42686 50346 52158 56769 管理费用 4315 5434 6450 6682 7273 存货 741475 809656 877348 918560 993458 研发费用 1260 1436 1704 1766 1922 其他流动资产 50849 62573 65701 68986 72435 财务费用 3160 3386 3781 4115 4799 非流动资产 115149 152591 173535 194157 215817 资产减值损失 849 -95 -112 0 0 长期投资 72550 95089 106914 118985 131680 其他收益 152 186 197 208 219 固定资产 7659 11275 12717 14130 16619 公允价值变动收益 53 246 301 328 232 无形资产 430 404 420 438 447 投资净收益 6141 6211 7599 7688 8392 其他非流动资产 34511 45822 53483 60605 67071 资产处置收益 -10 16 3 9 6 资产总计 1251375 1399933 1555498 1675564 1838430 营业利润 52265 49670 48400 51423 59351 流动负债 751758 818817 906242 977945 1100748 营业外收入 409 512 563 619 681 短期借款 4777 4094 4503 4953 5449 营业外支出 136 147 161 177 195 应付票据及应付账款 151483 139597 183925 202136 238042 利润总额 52538 50035 48802 51865 59837 其他流动负债 595498 675127 717814 770855 857258 所得税 12490 12845 12529 13315 15362 非流动负债 232979 278201 317011 334695 338625 净利润 40048 37189 36273 38549 44475 长期借款 232227 273523 312099 329537 333210 少数股东损益 11100 9802 9794 10408 12008 其他非流动负债 752 4678 4912 5158 5416 归属母公司净利润 28948 27388 26479 28141 32467 负债合计 984737 1097019 1223253 1312640 1439374 EBITDA 60182 60307 52527 55688 63818 少数股东权益 86407 107354 117147 127556 139564 EPS(元) 2.42 2.29 2.21 2.35 2.71 股本 11968 11970 11970 11970 11970 资本公积 18313 17817 17817 17817 17817 主要财务比率 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 留存收益 129579 147126 174204 202981 236182 成长能力 归属母公司股东权益 180231 195561 215098 235368 259493 营业收入(%) 3.1 17.2 18.7 3.6 8.8 负债和股东权益 1251375 1399933 1555498 1675564 1838430 营业利润(%) 3.7 -5.0 -2.6 6.2 15.4 归属于母公司净利润(%) 3.5 -5.4 -3.3 6.3 15.4 获利能力 毛利率(%) 32.6 26.8 23.5 24.0 25.0 净利率(%) 11.9 9.6 7.8 8.0 8.5 现金流量表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E ROE(%) 15.0 12.3 10.9 10.6 11.1 经营活动现金流 15150 10551 12593 11636 10874 ROIC(%) 9.6 8.1 6.2 5.9 6.3 净利润 40048 37189 36273 38549 44475 偿债能力 折旧摊销 155 1509 1483 1804 2211 资产负债率(%) 78.7 78.4 78.6 78.3 78.3 财务费用 3160 3386 3781 4115 4799 净负债比率(%) 56.6 56.4 55.1 54.4 53.7 投资损失 -6141 -6211 -7599 -7688 -8392 流动比率 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 营运资金变动 -22067 -25935 -20600 -24344 -31495 速动比率 0.4 0.4 0.4 0.5 0.5 其他经营现金流 -4 613 -744 -801 -724 营运能力 投资活动现金流 -6927 -19987 -14063 -13917 -14732 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 资本支出 397 272 6859 6179 6472 应收账款周转率 113.2 101.0 100.0 100.0 100.0 长期投资 -6538 -17997 -11825 0 -12695 应付账款周转率 1.2 1.4 1.6 1.4 1.3 其他投资现金流 -13068 -37712 -19029 -7738 -20956 每股指标（元） 筹资活动现金流 -1878 34458 45920 29987 17647 每股收益(最新摊薄) 2.42 2.29 2.21 2.35 2.71 短期借款 1644 -683 409 450 495 每股经营现金流(最新摊薄) 1.27 0.88 1.05 0.97 0.91 长期借款 28637 41296 38576 17438 3673 每股净资产(最新摊薄) 13.37 14.78 16.41 18.10 20.12 普通股增加 35 2 0 0 0 估值比率 资本公积增加 -10 -496 0 0 0 P/E 6.3 6.6 6.8 6.4 5.6 其他筹资现金流 -32183 -5662 6935 12099 13479 P/B 1.1 1.0 0.9 0.8 0.8 现金净增加额 6306 24970 44450 27706 13789 EV/EBITDA